63家上市房企7000亿库存压顶 总负债同比增35%

　　2011年末，63家房企现金及现金等价物余额为1198.18，仅比一年内到期的债务多出300亿元，资金压力可见一斑

　　■本报记者 王 峥

　　进入4月份，上市公司年报的披露高峰期也同时到来。

　　《证券日报(微博)》记者统计后发现，截止4月5日，按证监会行业分类，A股市场共有63家房地产开发企业公布了2011年年报。虽然遭遇持续一整年的调控，但大部分房企均交出了不错的成绩单，业绩同比增长的达39家，超过已公布年报房企的6成，而同期亏损的公司只有5家。

　　收入利润齐增

　　包括龙头万科、招商地产(微博)等公司的业绩增幅均在3成左右。其中ST中房的增幅更是达到了297.01%、多伦股份的增幅则为257.28%，华夏幸福、广宇发展、北辰实业等公司的增幅也在100%以上。

　　而业绩下滑的则多为中小房企，例如津滨发展的业绩便下滑411.11%，知名房企方面则只有万通地产(微博)和中粮地产的业绩出现了同比下降。

　　统计显示，63家房企2011年共实现营业收入2287.93亿元，同比2010年的1825.38亿元增长25.34%；实现净利润397.40亿元，同比上一年的322.34亿元增长23.29%。同时，63家房企的销售毛利率也有所上升，从2010年的40.95%增至41.75%。

　　库存增幅近5成

　　不过，虽然房企在收入与利润方面持续增长，但库存的增幅却已接近5成，负债增幅也达到了35%，增速均超过收入与净利润方面，去库存化与资金链压力日益紧张。库存方面，2011年年末63家房企的库存已经高达6928.38亿元，同比2010年年末的4735.43亿元大增46.31%。

　　中国房地产研究会近日发布的“500强测评研究报告”中称，2011年500强房地产开发企业存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，500强房企的平均存货已接近百亿大关。

　　此外，中原市场研究部统计数据也显示，截止3月底，北京等十大城市库存积压已经达到了58.9万套，同比上涨幅度达到了45%。对此，分析人士表示，虽然3月份成交量环比有所复苏，但是整体市场成交量依然比调控前有明显的差距。因此，高库存积压给开发商带来了巨大的压力。房企近期的大规模促销是为减小库存增加现金流。

　　中原地产张大伟也指出，“不断加码的房地产调控政策使开发商在过去一年始终面临着较大的销售压力。虽然开发商都不同程度地调整了各自的推盘节奏和推盘量，但库存量的持续增加却是不争的事实。”根据中原的监测，截至到2012年2月底，标杆房企在售项目库存量相对于2011年5月底增加了约6成。以过去12个月的月度销售面积均值测算，目前标杆房企的库存消化时间已经从2011年5月底的6个月左右上升至2012年1月底的12个月左右，库存消化周期翻了约一番。而12个月左右的库存消化时间已接近2008年行业最低谷时期水平。

　　“因此，在库存高企，消化周期不断增长的情况下，房价仍有较大的调整空间。尤其是在标杆房企库存量增加最为迅速的二线城市。”张大伟表示。

　　除了库存压力，在总体负债上，63家房企2011年年末的负债总计也达到了7520.53亿元，同比上一年的5562.08亿元增长35.21%。其中一年内到期的非流动性负债为818.91亿元，而2011年年末63家房企现金及现金等价物余额则为1198.18，仅比一年内到期的债务多出300亿元，资金压力可见一斑。