天津楼盘促销拉动三月楼市回暖

　　安居而乐业。不论久居还是暂住，独居或者安家，居所是每个人的安身之本。正因如此，房地产行业始终是所有百姓最关注的行业之一，也是全世界经济发展的重要考量标准之一。经历了飞速上涨、调控回落和市场博弈等诸多阶段之后，中国的房地产行业正徘徊在十字路口，购房者们也因为楼市前景的扑朔迷离而踌躇。作为天津最具影响力的都市报，《每日新报》从今日起将每周推出“安元看楼市”栏目，为楼市与购房者之间搭建对话平台，通过记者的视角观察您身边的一房一事，为读者展现楼市的最新动态与特别现象，为购房者剖析市场乱象。

　　虽然3月份楼市开始小有升温，但开发商们的“底价”显然并没有达到整体行情的价格临界点。2012年，楼市至少还要经历两轮博弈。

　　眼下购房者们持续观望楼市的最大担忧，莫过于房价走势，从银行政策、贷款利率到新政延续，各种风吹草动都会立即动摇不少购房者的置业计划。此前也有人专门计算过何谓“合理房价”，但得出的结果却更像是“理想房价”，是眼下房地产开发成本难以达到的低位。当然，这并不意味着我们现在看到的种种“底价”就真的到达了房价的拐点。事实上，商品房售价、二手房成交价、房屋租金水平以及商铺、写字楼等非住宅价格都是不动产行情的重要组成部分，而房价的临界点也必定要综合平衡所有这些元素，并逐步稳定才能逐渐显现。

　　房价的回归就像试管里的水，外部加热越升温，内部沸腾越激烈。只有加热停止后，液体温度下降，液面恢复平稳，才能看清楚其准确的容量刻度，也才清楚内里的液体到底蒸发了多少。房价的回归同样如此，不论是市场沸沸扬扬地上涨，还是风声鹤唳地下滑，哄抬、炒作、猜测、打压……各种情绪和舆论对楼市形成了强大的外部作用，反而越发难以看清房价的核心价值到底几何。

　　2011年楼市面临宏观调控，成交量连续数月呈两位数跌幅下滑，但成交价格却始终居高不下。于是在岁末的最后两个月，市场盛传“不涨价即是降价”的说法，“年底资金回笼”的理由也成为不少项目标榜“底价”的最好论据。但是，经历了腊月和春节的楼市严冬之后，多数开发商却给出了超过岁末的优惠力度，吸引了不少观望中的买家出手，并由此打造出“小阳春”景象。剥茧抽丝，不难发现，同样的楼盘在一年之中接连出现过三四次不同的“底价”，有些项目的多层底价之间，差价甚至达到近20%。那么，楼市调整到底何时到底？房价的临界点又在哪里呢？

　　尽管楼市数字月月居高不下，今年3月份更是出现小幅攀升的价格走势，但从多数新开楼盘和加推新品的楼盘售价中却显示着，单个项目的成交价格普遍都在下跌，且降幅都还算可观。东马路某新开项目均价约22000元/平方米，比去年26000元/平方米的均价下跌15%；奥体板块某楼盘单价17600元/平方米，比去年降价2000元/平方米左右，降幅超过一成；天津站后广场板块某项目也从去年末的17000元/平方米降至目前的15000元/平方米，降幅近12%……被看做抗跌性最强的市中心楼盘也成为2012年商品房降价促销的排头兵，这成了拉动3月份市场成交量回暖的主要动力之一。跟各种概念营销、活动体验相比，价格优惠仍是购房者最买账的促销方式。在大幅促销中，市中心楼盘在全市商品房成交量中的比例从12%快速攀升到20%以上，加上市中心楼盘先天的高价位特质，不自觉间也就推高了全市住宅成交的整体均价。

　　尽管土地、建安、配套各项成本都形成了房价的高基础，房价的合理临界点也不容易计算，但可以肯定的是，房价的临界点不是“一刀切”的数值，而是需要买方、卖方在不断调节的供需关系中相互磨合、博弈而逐渐显现出来的，并且房价的临界点也会根据区域、产品的不同而有所差异。对于购房者来说，中长线观察可以算是辨别临界点的最简单方式之一。2011年的多轮震荡之后，2012年房价仍在虚虚实实地试探市场，而6月、10月和岁末作为市场资金考验的重要节点，很可能促使楼市继续上演新一轮的房价博弈。

　　新报记者 安元