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天津楼盘促销拉动三月楼市回暖

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-04-10 00:00 来源: 每日新报

  安居而乐业。不论久居还是暂住,独居或者安家,居所是每个人的安身之本。正因如此,房地产行业始终是所有百姓最关注的行业之一,也是全世界经济发展的重要考量标准之一。经历了飞速上涨、调控回落和市场博弈等诸多阶段之后,中国的房地产行业正徘徊在十字路口,购房者们也因为楼市前景的扑朔迷离而踌躇。作为天津最具影响力的都市报,《每日新报》从今日起将每周推出“安元看楼市”栏目,为楼市与购房者之间搭建对话平台,通过记者的视角观察您身边的一房一事,为读者展现楼市的最新动态与特别现象,为购房者剖析市场乱象。

  虽然3月份楼市开始小有升温,但开发商们的“底价”显然并没有达到整体行情的价格临界点。2012年,楼市至少还要经历两轮博弈。

  眼下购房者们持续观望楼市的最大担忧,莫过于房价走势,从银行政策、贷款利率到新政延续,各种风吹草动都会立即动摇不少购房者的置业计划。此前也有人专门计算过何谓“合理房价”,但得出的结果却更像是“理想房价”,是眼下房地产开发成本难以达到的低位。当然,这并不意味着我们现在看到的种种“底价”就真的到达了房价的拐点。事实上,商品房售价、二手房成交价、房屋租金水平以及商铺、写字楼等非住宅价格都是不动产行情的重要组成部分,而房价的临界点也必定要综合平衡所有这些元素,并逐步稳定才能逐渐显现。

  房价的回归就像试管里的水,外部加热越升温,内部沸腾越激烈。只有加热停止后,液体温度下降,液面恢复平稳,才能看清楚其准确的容量刻度,也才清楚内里的液体到底蒸发了多少。房价的回归同样如此,不论是市场沸沸扬扬地上涨,还是风声鹤唳地下滑,哄抬、炒作、猜测、打压……各种情绪和舆论对楼市形成了强大的外部作用,反而越发难以看清房价的核心价值到底几何。

  2011年楼市面临宏观调控,成交量连续数月呈两位数跌幅下滑,但成交价格却始终居高不下。于是在岁末的最后两个月,市场盛传“不涨价即是降价”的说法,“年底资金回笼”的理由也成为不少项目标榜“底价”的最好论据。但是,经历了腊月和春节的楼市严冬之后,多数开发商却给出了超过岁末的优惠力度,吸引了不少观望中的买家出手,并由此打造出“小阳春”景象。剥茧抽丝,不难发现,同样的楼盘在一年之中接连出现过三四次不同的“底价”,有些项目的多层底价之间,差价甚至达到近20%。那么,楼市调整到底何时到底?房价的临界点又在哪里呢?

  尽管楼市数字月月居高不下,今年3月份更是出现小幅攀升的价格走势,但从多数新开楼盘和加推新品的楼盘售价中却显示着,单个项目的成交价格普遍都在下跌,且降幅都还算可观。东马路某新开项目均价约22000元/平方米,比去年26000元/平方米的均价下跌15%;奥体板块某楼盘单价17600元/平方米,比去年降价2000元/平方米左右,降幅超过一成;天津站后广场板块某项目也从去年末的17000元/平方米降至目前的15000元/平方米,降幅近12%……被看做抗跌性最强的市中心楼盘也成为2012年商品房降价促销的排头兵,这成了拉动3月份市场成交量回暖的主要动力之一。跟各种概念营销、活动体验相比,价格优惠仍是购房者最买账的促销方式。在大幅促销中,市中心楼盘在全市商品房成交量中的比例从12%快速攀升到20%以上,加上市中心楼盘先天的高价位特质,不自觉间也就推高了全市住宅成交的整体均价。

  尽管土地、建安、配套各项成本都形成了房价的高基础,房价的合理临界点也不容易计算,但可以肯定的是,房价的临界点不是“一刀切”的数值,而是需要买方、卖方在不断调节的供需关系中相互磨合、博弈而逐渐显现出来的,并且房价的临界点也会根据区域、产品的不同而有所差异。对于购房者来说,中长线观察可以算是辨别临界点的最简单方式之一。2011年的多轮震荡之后,2012年房价仍在虚虚实实地试探市场,而6月、10月和岁末作为市场资金考验的重要节点,很可能促使楼市继续上演新一轮的房价博弈。

  新报记者 安元

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