开发商跑路曝资金链问题 解决王道是去库存化

　　资金压力，或许真的是一把高悬在房地产开发商头上的达摩克利斯之剑。3月20日晚，一则成都先生别墅跑路的微博(http://weibo.com)传言触发了人们敏感的神经，各种传言和评论满天飞。虽然后来被辟谣，但该项目因销售不畅导致资金受困的事实确实不能否认，而业内知晓的，已经有至少2-3家开发商资金很难维持。

　　从2011年下半年以来，鄂尔多斯、温州、湖南、安徽、河南、江苏、浙江等地不断曝光有开发商卷款跑路的消息，就在成都，2004年前成都出现了有50-60个大型烂尾楼，都是因为资金链断裂所致。

　　A“楼跑跑”事件 暴露资金链问题

　　自从去年房地产调控政策持续吃紧后，很多开发商因为资金周转问题相继退出了房地产行业。在过去的一年里，一些规模不大的房地产开发企业资金链出现紧张、甚至断裂现象，巨大的资金压力使这些开发商选择了“失踪”。在武汉，银鹤·上林苑多名业主在2007年和开发商签订购房合同，约定2009年交房，但开发商一拖再拖，直至上个月，开发商竟然“跑路”了。

　　就在成都，有消息称成都先生别墅开发商疑似跑路，成都或出现首例“楼跑跑”。没多久，就有人出来辟谣。然而事实上，该项目确实因资金链问题面临困境。据了解，先生别墅2009年9月推出，当年18套房源全部销售完毕；2010年3月，共推出18套房源，至今销售完毕16套，仍有1套可售，1套查封；最近的一次推新在2011年9月，共44套，已销售完毕22套，但仍有22套查封。原来，因现金流困难，开发商将房源抵押给银行，应收账款在银行挂账，由此就产生了查封，目前先生别墅的查封房源处在抵押给银行的状态，只有在取得银行的处置抵押物的同意书之后，才能售卖。

　　据中成房业研究显示，受调控政策影响，2011年成都别墅累计成交仅159.7万㎡，同比下降27.7%。而存量方面，目前成都别墅累计存量已超过了240万㎡，按照2011年月均13万㎡的去化速度，则需要一年半的时间才能完全消化。成都先生别墅事件引起一些人士担忧：一旦开发商资金链断裂，“跑路”开发商负债额少则百万元、千万元，多则几亿元，购房者、建筑工人、民间债主，相关群体的利益受到严重损害。一位不愿具名的成都地产人士认为，目前成都各大项目，尤其是高端项目压力巨大，当前大家都在积极谋变，寻求多方渠道快速回笼资金。

　　B 解密资金链 敲打开发商的“神经”

　　记者了解到，一般房地产项目的资金运作模式为：首先开发商用原始资金获得土地的使用权，再用土地作为抵押向银行借款，拿到开发贷。同时，利用工程建筑公司出资垫款，用这两方的资金动工修建，之后根据开发情况开始预售以便尽快回款，这部分回款则用于还银行贷款和建安费用。假如没有新的资金注入，就没有缓和的余地。

　　业内人士透露，目前融资情况不容乐观，一是银监会要求银行控制风险，收紧开发贷的发放额度，同时继续上浮房地产开发贷款利率；在正常的融资渠道受堵后，房地产信托和民间借贷成为了开发商的救命稻草。

　　商业银行贷款一般年息在7%-8%，而房地产信托年息达24%，民间借贷年息甚至高达30%。要面对如此高息，开发商“鸭梨山大”：仅在房地产信托方面，2011年7月中国银监会全面叫停房地产信托，申银万国日前发布的一份房地产信托研报显示，2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，则共有约3062亿本息到期，陆续从3月开始进入偿付高峰。这些急需资金周转的房企正与中国四大资产管理公司接触，希望贷款偿付到期的房产信托。一旦开发商在回款环节堵塞，那么开发商将无力偿还贷款及建安费用，整个项目将处于无法周转的状态。

　　C 生死存亡 新一轮整合将展开

　　资金链断裂的后果可怕，最严重的可能会出现烂尾楼以及开发商跑路的情况。当然，一般开发商在资金链出现运转问题时，除了融资，最快最有效的方法便是压缩利润空间以求尽快回款。因此，资金链紧张的开发商采用降价促销就是必然的结果了。

　　国内著名地产研究员金承龙认为，跑路的开发商有一个共同点，直接原因都是资金链断裂，资金链关系着开发商的生死存亡。如果资金链断裂成为了开发商最大困境，那么困境之下更大的原因是：一部分开发商实力不足却跟风闯入房地产业，或者在项目开发时存在决策失误，使得本身处于超能力经营状态。

　　资深业界人士分析：“我们可以预测，如若房地产销售在未来数月仍旧不佳，一些开发商尤其是一些资产负债表过度扩张的中小型开发商的资金链将更加紧张，甚至将面临财务问题，而另外一些大型开发商可能会趁此机会进行产业整合，也许房地产行业新一轮的整合之路将由此展开。”

　　华西都市报记者徐洁莹

　　延伸阅读

　　资金周转王道：去库存化

　　从2010年开始，在国家一系列房地产调控政策限制下，银行信贷大幅收缩，房地产信托成了房地产开发商的救命稻草。

　　2011年房地产信托更是呈爆发性增长，来自中国信托业协会的数据显示，截至2011年底，房地产信托余额达到6882亿元，同比增长59%。在这一基础上，多数机构预测今年到期的房地产信托产品总规模数量惊人。

　　对开发商形成压力的正是居高不下的库存，根据已经公布的2011年房企年报，六成上市房企面临库存和负债双双增加的压力。国内500强房企的库存已达到4.9945万亿元，存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。很多企业已经把新楼盘的去库存化作为最主要的考核指标。