长安8号4易其主难改烂尾命运 产权关系被指混乱

　　长安8号的第四度易手，让中国奥园(以下简称“奥园”)终于松了一口气，背了三年的包袱得以卸下，尽管不愿意承认当年的投资失败，但是随后进军刚需类产品的战略调整，还是让人体会到了其中的苦涩。从2004年长安8号第一次转让，到金利丰接手，其主人身份经历了民企、国企和外资，长安8号也成为了见证中国房地产业高峰与低谷的标本，各路资本在房地产宏观调控的大背景下对长安8号进行了一场激烈的角逐，而至今均以失败告终。

　　长安8号又嫁了

　　经历了三年的“坎坷”运作后，奥园终于如愿以偿地从长安8号的泥潭中脱身而出，尽管不愿意承认当初的失败，但是在外界看来，当年如果不进入这个项目，现在的奥园可能会发展得更快些。

　　4月1日，奥园宣布以18.3亿港元(14.8亿元人民币)出售世纪协润投资有限公司全部已发行股本的52.69%，即北京耀辉置业有限公司51%的股权。耀辉置业持有位于北京市朝阳区西大望路与建国路交会的“长安8号”商住项目。买家金利丰同时需要偿付耀辉所欠奥园的债务合计为31.78亿港元。

　　据了解，至2012年3月27日，金利丰已支付了6亿港元作为由托管代理人持有按金。此项交易完成后，预期奥园自出售事项录得税前利润约10.8亿港元。根据奥园于2009年7月参与该项目开发时所做出的股权投资，此项目平均每年股本回报率高达约47%，远高于一般房地产开发项目。

　　对于此次出售，奥园集团董事局主席郭梓文表示并不存在资金压力之说，截至2011年12月底，奥园持有的现金及银行存款约47.26亿港元，出售该项目后集团持有现金及银行存款约达79亿港元。郭梓文说，可以预见中央将会继续对物业市场实施紧缩政策，尤其是主要城市，如北京和上海。所以奥园已调整市场发展策略，计划集中投资于刚性需求大、调控影响少、增长潜力大的其他城市，如广东、广西、沈阳、重庆、江苏、云南及贵州等地。

　　郭梓文认为，此次出售北京项目不但为集团创造了良机，可以合理市价变现投资，享有理想投资回报，而且能进一步加强现金流，使奥园处于更有利位置继续进行投资计划，为日后出现机会时增加土地储备做好准备。

　　救命稻草却成烫手山芋

　　如果按照奥园的官方说法，不但不是投资失败，而是做了一次利润颇丰的“倒卖”生意，但事实并非如此。

　　2009年7月，奥园利用债务机会进入了长安8号项目，获得了51%的股权，这是奥园上市后获得的最大一个项目，也被郭梓文寄予了厚望。

　　当年吃下长安8号这个项目，对于家底并不殷实的奥园而言也是勒紧裤腰带。2007年10月9日，奥园正式登陆港交所，根据当时的公告，奥园计划发售7亿股股份，其每股招股价上限为5.2港元，预期下限为每股4.1港元。如扣除全球发售的开支后，奥园上市估计募资净额为31.14亿港元。与奥园同期上市的还有碧桂园、SOHO中国、远洋地产和龙湖地产。

　　但是上市后奥园并没有迎来快速发展，2008年的金融危机让奥园受影响颇深。据2008年奥园披露的年报显示，其销售额仅有6.2亿元。而此时与它同时上市的房企却已经是销售额过百亿元的一线房企了。

　　奥园需要解决的当务之急就是拿下有影响力的项目，博得资本市场的青睐。此时远在北京的长安8号因为债务危机陷入了困境，这给了奥园一个绝佳的机会。

　　金融危机之后4万亿元的救市政策让房地产业迅速回暖并出现了泡沫式的增长，2009年的北京也出现钓鱼台7号院、盘古大观等一批天价豪宅，正是在这样的市场环境下，让奥园愿意付出11.2亿元的代价进入长安8号。而2009年奥园的全年销售额也仅有23.65亿元。

　　正值地产业强势回暖，奥园又获得如此绝佳地段的项目，2010年该项目正式开盘，并打出了6.3万元/平方米的价格，成为了京城的一个著名项目。奥园也将其视为未来三年内的主要盈利来源，并预计销售额将达到120亿元。

　　长安8号在2010年3月正式开盘，但是销售情况并不理想，在第四次转让前只销售了10亿元。

　　“如果当年不是接手长安8号而是寻找一些投资回报快的项目，奥园的规模应该比现在大得多。”一位开发商向记者表示。2011年，奥园合同销售额仅为50.16亿元。

　　四度易手背后的复杂身世

　　当年被寄予厚望的长安8号在给奥园带来不到10亿元的销售额之后就再次被转手，与当初120亿元的销售目标相距甚远，而再次转手前该项目停工近一年的时间，为何一个被寄予厚望的项目却沦为了烂尾项目，期间到底有何样的隐情？

　　“这个项目很早就传出转让的消息了，但是我们不敢接，除非法院拍卖，主要是由于该项目的产权关系太乱了。”一家外资房企的老总向记者表示。

　　记者了解到，这次转让已经是长安8号第四次易手了。长安8号最初名为“耀辉国际城”，所有者为北京王府世纪发展有限公司，但是因王府世纪无力独自开发，天鸿宝业在2004年动用3100万元收购了耀辉国际城62%的股权。此后，天鸿集团与城开集团合并为首开集团，天鸿宝业亦更名为首开股份。

　　2008年4月，首开股份以“不擅经营豪宅”为由，以4.587亿元将该项目62%的股份全部转让给了香港世纪协润。

　　值得注意的是，在2004年到2008年的四年间该项目一直处于“囤地阶段”，外界对于该项目一无所知。“2004年正值土地招拍挂改革的时候，不少房企利用最后的时机转让了不少土地，估计首开也是在当时入主该块土地的。”一位分析人士表示。

　　脱离了首开后，该项目不得不开工销售，当时取名为擎峰，但是此时正赶上金融危机，销售一度陷入了困境。香港世纪协润无力支付给首开转让费。

　　据了解，香港世纪协润的母公司为泓达投资，公司控股股东为王志才，王志才同时也是王府世纪公司的持有人。

　　世纪协润“回购”耀辉国际城，除了要支付4.587亿元的股权转让资金外，还要偿还耀辉国际城向首开股份借款本息共计约11.41亿元的债务，因此世纪协润需要向首开支付近16亿元的资金。因为最后还款期限为2009年7月31日，如到期不能支付以上款项，首开股份将收回项目股权。

　　2009年7月，奥园宣布接手该项目，以3.7亿元代价收购北京世纪协润地产41.33%股份，获得该楼盘操盘权，随后楼盘案名改为“长安8号”。除购得项目41.33%股份外，奥园还借给世纪协润4.6亿元短期贷款，助其还债。

　　同年9月，奥园认购世纪协润2.9亿元可转换票据，到2010年9月增持世纪协润股份至52.69%，获得控股权。

　　但是奥园并不是长安8号多磨命运的终结者，这次引入的金利丰是否将是这一项目的最后东家还是个未知数。

　　前途依旧渺茫

　　作为长安8号的第四任东家，金利丰并不是一家地产公司，该集团主要从事金融服务，在香港和澳门涉及过酒店和娱乐业的投资，但还未曾进入过住宅领域。

　　有业内人士指出，由于金利丰并不擅长住宅项目的操作，这次可能只是充当买卖的中间人。

　　“这个项目做个酒店式公寓或许是不错的选择。”仲量联行研究部负责人覃晓梅表示。

　　长安8号由于其错综复杂的转让关系以及处于优越的地理位置吸引了很多人的关注，但是对于其未来前景业内并不看好。

　　“作为一个投资者我并不看好长安8号的未来，在北京有这样一个不成文的投资准则，就是高端项目长安街以南的不投资。”一位业内人士表示。他进一步向记者表示，多年来北京的房地产业发展出现了南北严重不平衡，目前长安街以南区域还未曾出现过一个成功的高端住宅项目，如中信城、红山世家这样的项目如果放在北二环售价至少在10万元左右，而在南城不过5万元左右。

　　“就出现了一个长安8号卖得最高，叫价6万多元，结果还老烂尾。”该人士开玩笑道。

　　“其实长安8号的遭遇是北京豪宅市场的一个真实写照，豪宅销售并没有外界看来的那么美好，特别是随着限购政策的出台，豪宅销售可谓举步维艰。”一位开发商向记者表示。

　　历数北京的顶级豪宅项目，均为一些名不见经传的企业在操作，鲜有上市房企涉足该领域，主要是这些项目销售周期较长、回款速度慢，对于上市公司的业绩会产生拖累。

　　记者了解到，在北京的高端住宅市场有一个销售潜规则，由于豪宅销售周期较长，占用开发商资金较多，因此开发商会采取多种方法进行融资，其中一种方法就是将在售房源抵押给金融机构，获得资金流，然后承诺一段时间后以较高的价格回购。长安8号此前就曾使用过该种方法。

　　但事实上，受物业税试点及限购政策影响，北京豪宅市场的成交量也出现了大幅萎缩。截至4月10日，2012年内，北京商品房住宅剔除保障房签约为13130套，其中2万元以下的达到了9926套，占比达到了75.6%，比2011年同一比例提高了14.7个百分点。而超过3万元以上的项目占比则仅为9.8%，相比2011年全年的15.1%下调了5.3个百分点。

　　中原地产三级市场研究部总监张大伟分析表示，目前由于限购政策的影响，绝大部分购买人没有资格，现在的豪宅消费基本上是以公司或是子女名义购买的。 商报记者 赖大臣/文 王悦/摄 焦剑/制表

　　2004年 首开地产获得长安8号62%的股权，时值土地招拍挂开始执行之时，各大房企通过协议转让大肆囤地。

　　2008年 首开将长安8号股权回售给王志才，王志才重新持有长安8号100%股权，此时正值全球金融危机。

　　2009年7月 奥园借王志才债务危机入主长安8号，分多次获得51%股权。

　　2012年4月 金利丰接手奥园持有的长安8号51%股权，正值限购政策发威之时。