开发商雇员工买房套贷2600万弥补资金缺口

　　■ 深圳特区报记者 蔡佩琼 通讯员 张建国

　　龙岗一家开发商为了缓解融资难题，安排公司里的26名员工采取“自卖自买”的方式向银行套取贷款2600余万元。然而不久，由于开发商再次陷入资金周转困境，停止了替员工偿还贷款本息，于是贷款银行将26名员工诉至法院。近日，该案经龙岗法院审理，判决26名员工应偿还银行所欠贷款本息、银行对涉案商铺享有抵押权、房地产开发公司对26名员工债务承担连带清偿责任。

　　开发商雇员工“买”自家商铺

　　2003年，某房地产开发公司在龙岗开发建设一商业中心。2003－2004年间，该房地产开发公司与李某等26名员工签订了109份《深圳市房地产买卖合同(预售)》。实际上，李某等人没有支付任何购房款或首期款，房地产开发公司也没有向李某等人交付任何商铺。双方只是建立虚假的买卖关系并在房产管理部门办理了房产买卖备案登记，将商铺登记备案在李某等人名下。

　　随后，李某等人便以购房人的身份向银行申请按揭贷款。李某等人作为借款人、该房地产开发公司作为连带保证人、银行作为贷款人共同签订了95份楼宇抵押借款合同，银行按合同约定陆续将2600多万元贷款作为购房款直接转账至开发商账户。套取巨额贷款后，开发商依约每月往李某等人的贷款账户上汇款，替李某等人清偿银行贷款本息。

　　“套贷”为弥补资金缺口

　　此前，李某等人归还贷款的情况正常，但是自2011年起，他们都“不约而同”地开始拖欠贷款。银行遂诉至法院，要求解除95份抵押借款合同，并要求合同上的借款人李某等人偿还所欠的全部贷款本金2100多万元并支付利息1000多万元，由房地产开发公司承担连带保证责任。

　　经法院审理，原来是该开发商为解决房产开发中资金周转困难问题，向公司26名员工提出双方制造虚假买卖，由员工以购房人身份向银行贷款，所贷款项作为购房款支付给该公司，这样就可以快速回笼资金。该房地产开发公司向员工承诺，由公司负责偿还贷款本息，由此引发的所有责任由公司承担，员工不承担任何责任。

　　然而好景不长，由于涉案商铺周边配套设施一直没完善，商铺没有产生预期的经济效益，开发商在2005年又陷入资金周转困境，遂停止替李某等人偿还银行贷款本息。

　　商铺评估价虚高成“烫手芋头”

　　近年来，房价节节飘高，员工承担起银行贷款，将房产实际买下也不失为一个好投资，然而由于银行审查不严，涉案商铺每平方米单价被估价3至4万元，远远超出当时市场价值，甚至高于现在市场价值。因此，商铺成了“烫手芋头”，大家都不想接手。

　　李某等人非常担心拍卖、变卖商铺后仍不足偿还银行欠款，而要以其个人财产向银行偿还不足部分。所以李某等人又将房地产开发公司诉至法院，要求确认双方签订的109份买卖合同无效。他们期望法院认定其与开发商的买卖合同无效后，他们就可以逃脱对银行的还贷责任。

　　在李某等人诉房产开发公司的案件中，法院经审理查明后认定，双方签订的买卖合同系双方以买卖房地产的合法形式掩盖骗取银行贷款的非法目的，属非法无效的合同，故法院判决确认该买卖合同无效。但在银行起诉李某等人的案件中，法院认定房地产开发公司与李某等人通过欺诈方式与银行签订的借款合同，应属银行可申请撤销的合同，既然银行不要求撤销借款合同，借款合同应当为合法有效的合同，故房地产开发公司及李某等人不能据此免除借款合同的相关义务。

　　法院遂判决，李某等人应偿还银行所欠贷款本息、银行对涉案商铺享有抵押权、某房地产开发公司对李某等人的债务承担连带清偿责任。

　　法官建议：

　　提高开发商准入制

　　龙岗法院办案法官表示，在房地产开发行业中，巨额利润引来无数贪婪目光，以至于像该案开发商一样自身不具备能力，没有足额周转资金进行房产开发的主体，为能从房地产开发中分一杯羹，不惜削尖脑袋钻法律的空子，甚至铤而走险以身试法。

　　该案开发商制造虚假买卖套取银行巨额贷款，尽管得以完成房产开发，但终究因没有实力实现房产价值，导致欠下巨额债务，甚至可能涉及骗贷入刑。建议制订法律提高房地产开发商准入制度，严格执法审查房地产开发商资质与资本，严厉打击开发商以虚假买卖套取贷款的行为。

　　成为开发商“棋子”的员工李某等人，虽然宣称无辜，认为自己作为员工对公司的要求不敢违抗只能就范，他们虽然值得同情，其行为却并不可取。

　　一方面，他们缺乏法律知识盲目听信开发商；另一方面，他们心存侥幸，认为公司的宏伟蓝图会实现，商铺会产生收益。相对公司而言，员工虽为弱者，但要勇于善于用法律武装自己，才能避免像李某等人一样，不但个人信用受到严重损害，还背负了巨额债务。