北京租金暴涨逾四成 商业格局生变

　　京城商业正在陷入租金暴涨危机。DTZ戴德梁行日前发布的统计报告显示，今年一季度北京整体租金水平达到历史最高值。租金涨势汹汹，生存成本不断飙升，京城商业企业正面临十字路口，关闭、外迁，还是业态升级，成为横亘在商业企业面前的严峻问题。记者调查发现，一场由涨租带来的京城商业格局变革正在悄然发生……

　　租金暴涨逾四成

　　零售企业无奈撤出中心区

　　同样是每月几十万元的成交额，某户外品牌店店长黄先生却感到“生意越来越难做”了。黄先生的店位于北京市二环内某大型购物中心内，核心商圈加上交通便利，黄先生的小店每月成交额都能达到三四十万元。但让黄先生一筹莫展的是，随着商场客流的日益增加，店铺租金也在翻着跟头地上涨。

　　“现在的租金水平和2010年初我刚刚进入时相比，已经上涨了40%多，今年春节后，商场还将扣点提高了1%。本来以为这对我的影响不会很大，但现在看来，今年2月和3月我已经多交了6000多元，相当于多雇了一个导购。”黄先生透露，由于无力承受高租金，个别服装店和运动品牌店已经撤出，但商场却认为这只是市场的“优胜劣汰”。

　　有业内人士透露，部分核心商圈物业主将肯德基店面扣点从8%上升至10%，相当于“变相涨租”。按保守数字估计，肯德基单店日销售额约为30万元，则每月将多交18万元扣点。

　　北京某购物中心内部人士认为，商户的承租能力和经营能力是挂钩的。“购物中心经过培育期，客流已经显著提升，现在很多商户希望入驻，竞争激烈，租金肯定要上涨。”该人士表示，经营能力不佳的商户，顾客的消费体验普遍不好，对购物中心的发展也是一种阻碍。

　　DTZ戴德梁行近日发布的统计报告显示，2012年一季度，全市购物中心租金保持稳中有升，部分核心区高端项目依旧一铺难求。报告中提到，东方广场依旧保持全市最高租金水平，首层租金范围保持在每月每平方米2600-3500元(约合日租金86.7-116.7元)，而记者调查发现，2010年三季度，东方广场首层租金范围是每月每平方米550-2400元(约合日租金18.3-80元)。

　　分析人士透露，从今年起，北京多家商超还将迎来租约到期时限，而租金的大幅上涨，很可能会引发承租能力较低业态的大规模关闭，首当其冲的是进入中国较早的大型超市卖场，太平洋百货的“杯具”或将在全行业上演。记者了解到，较早进入中国市场的某外资零售巨头，其位于三元桥商圈内的大卖场正面临着租约到期的尴尬，该店从1995年开出至今已有17年，按照一般商超企业最长租约20年计算，该店租期仅余3年。有业内人士透露，该店目前已在与物业方交涉后续问题。

　　IBMG国际商业管理集团公司董事长李生在接受记者采访时表示，该店如果签下新租约，租金价格至少会上涨50%。“超市大卖场业态的承租能力有限，不一定能够承担那么高的租金水平，有可能会直接撤出三元桥商圈。”李生认为，今后几年，京城核心商圈的零售卖场将迎来“关闭潮”或者“外迁潮”。将核心地区的低端业态“清退”后，一些承租能力较高的业态模式将大规模入驻，完成核心商圈的业态升级。

　　生存成本飙升

　　社区商业进不起社区

　　与在核心商圈的大企业一样，政府大力提倡的社区商业也面临同样的问题。

　　记者调查发现，小型发廊、洗染店、便民浴池、小型餐饮店、便利店等一部分社区商业典型业态已被高昂的租金吓退。位于东四环百子湾社区的“沿海·赛洛城”是一处中高档住宅小区，虽然该住宅项目出售情况尚佳，但其配套商业街及底商空置率却已超过30%。有物业方表示，赛洛城商铺的平均日租价格约为3-5元/平方米。

　　一位欲经营琴行的商户算了一笔账，如果租赁赛洛城内的商铺开设琴行和培训班，按照物业方给出的日租金4元/平方米计算，琴行一定会亏损；如果日租金水平降至3元/平方米，可以做到收支基本平衡；该商户透露，对于琴行来说，2元/平方米以下的日租金水平才会盈利，然而附近没有一家商铺愿意降低身价以此价格出租，该商户的开店计划也只能就此落空。

　　记者调查了解到，不少物业方虽然有大量闲置商铺待租，但租金价格却一律“免谈”，这也引起了不少寻租商户的不解。有商户以赛洛城内某200平方米的商铺为例算了一笔账，该商铺目前日租金为2.5元/平方米，处于空置状态已经超过一年。但若将日租金降至1.5元/平方米出租，一年租金约为11万元。“我认为租出去总比空置要好，不仅可以回笼一部分资金，还能聚拢人气，等人气有所提升后，再进行调整也比一直空着赔得少。”

　　有业内人士认为，商铺的空置其实是一种商业资源浪费。“商业项目建成后，产权一般只有40-50年，因此拿地成本和建设成本是应该平摊到每一天的，空置一天就相当于赔本一天。”一位商业地产业内人士表示。

　　在中购联购物中心发展委员会主任郭增利看来，这主要是源于零售商眼中的商铺租金水平与物业方的心理预期没能达成一致。商铺与住宅不同，业主看重的并不是立即回笼资金，而是追求战略性回报。由于商业地产物业方对长期租金上涨势头十分看好，因此宁愿闲置一段时间，也不愿意签署短期合同，获得与其预期完全不相符的租金回报。

　　而某商铺业主告诉记者，商家预期收入的计算公式是：以虚拟挂牌价为基数乘以市场利率。“如果租金低于预期收入，那么即使把商铺出租出去，最后仍旧亏本。这样的买卖，商家肯定不会做。”

　　或者外迁或者升级

　　京城商业面临重组

　　面对高涨租金，无论是核心商圈内的超市大卖场、百货店还是社区周边的小型“夫妻店”，正处于“走还是留”的十字路口，这也将引发北京商业格局的重组和变革。

　　业内普遍认为，百货店、超市大卖场业态毛利率水平较低，目前平均在20%以下，承租能力较低，二者之中又以超市大卖场更为明显。

　　“在国外，大卖场一般都是在郊区，租金水平较低的位置。这样的业态本身就不应该出现在核心商圈内。”北京昭邑零售商业咨询首席分析师刘晖认为，超市大卖场、小型百货店业态，因承租能力有限，并不适合核心商圈的经营环境，应尽量外迁，将优质地产资源让位给承租能力更高的业态。与此同时，大兴、房山、通州、顺义等郊区商业发展速度却越来越快。下月，位于大兴区的绿地缤纷城即将整体开业，房山区长阳镇的芭蕾雨奥特莱斯也已经完工，有消息称该项目将于5月开业。

　　此外，自身主动进行业态升级也是提高自身承租能力的方式之一。记者发现，包括沃尔玛、家乐福、物美等品牌在内的多家大卖场，均在日前进行了配套商业的升级。不少小面积店铺被清出，取而代之的是艾格、找茶等经营能力较强的连锁品牌。

　　曾在百胜集团任职的相关人士透露，由于房租成本压力不断上涨，百胜集团正考虑将其旗下定位较低端的快餐店撤出核心商圈，用客单价较高的同品类餐饮进行替代。记者注意到，西单大悦城六层的肯德基就在今年撤出，原地址变成“满记甜品”。

　　但也有分析人士悲观地认为，核心商圈的变革不一定会取得全盘成功。在刘晖看来，涨租甚至会造成“群输”局面。“涨租、涨扣点已成为业内一致行动。”这可能会成为一个恶性循环。“因为物业方都对今年的销售表示悲观，普遍都会将扣点上涨1%-2%弥补扣点总量的下降，但一部分零售商可能会因为成本上涨而撤出物业，另一部分零售商则可能会上调零售价来应对高租金。当成本转嫁到消费者端时，消费者的反应可能是因为价格过高而减少购买，这会导致零售商营业额进一步降低。销售额降低再传导至物业方，后者又会用上调‘保底营业额’来保证租金收入。”刘晖表示，这种物业方、零售商和消费者“群输”的局面，在明年开春就会出现。

　　涨租仍将延续

　　零售商自建物业成趋势

　　《2012中国商业地产发展报告》中指出，商业地产在未来5年内仍将处于高速发展期，租金价格将持续上涨。因此，高租金带来的问题将持续困扰零售企业。然而，在大多数业内人士眼中，虽然商业地产租金水平比2008年、2009年的低谷期平均涨幅达到30%-40%，但这其实是商业地产租金水平在行业内回归平衡位置的体现。

　　“在此前的四五年间，由于住宅投资过剩，而商铺多为自用，商铺与住宅的价格一直是倒挂的，其实这是不合理的现象。”一位地产观察人士表示，随着房产限购令的效果不断显现，不少投资客都将投资重点转向商业地产，促使商铺租金近几个月来有所上涨。而一直作为投资洼地的商铺，则在慢慢追赶住宅项目、商住项目的租金水平。

　　该人士认为，除了投资需求增加外，供给的稳中有减也加剧了商铺供需风向的扭转。“此前，写字楼、底商几乎都是‘自用’，很少有人会用它去投资，因此它们在一个综合项目中往往是配角。在前几年住宅项目投资热的时候，许多项目都将配套商业、写字楼的规划面积下调，以获得更高的投资回报。因此写字楼和住宅楼底商的供给量有所减少，这也使得商业地产的供需更加趋于平等。”

　　在此趋势下，实力雄厚的零售企业纷纷开始加速购地自建物业。北京苏宁副总经理潘敏曾表示，由于租金成本不断升高，但地价却没有明显上涨，拿地自建物业的成本相对很低，“几年的租金价格就够买一块地了”。

　　近一年来，苏宁地产先后斥资18.38亿元、1.34亿元、5.6亿元在福州、北京、上海疯狂拿地。去年，北京苏宁总经理侯恩龙表示，苏宁要大量开建自建店，也就是用自己的地建自己的商业，这也是苏宁未来十年发展战略中的重要内容。除苏宁外，整体实力较强的天虹商场、百盛等传统零售企业也在加大自有物业比例。

　　在业内人士看来，这改变的不仅是京城商业格局，还有零售企业的运营模式。郭增利认为，零售商的定义会越来越模糊，由于购物中心开发商与百货、超市合作意愿下降，零售商自己拿地将成为行业趋势。北京某百货店总经理也认为，自有物业、不受制于地产商将成为百货零售店的一大优势。“业界都在说，百货购物中心化、购物中心百货化，其实二者是可以相互融合的，商家的运营方式将呈现多元化的趋势。”

　　商报记者 崇晓萌 实习生 刘宇/文 暴帆/摄 焦剑/制图