潘石屹21亿再买绿城上海项目

　　早报记者 王齐 实习生 陈澄

　　SOHO中国再度在上海与绿城“牵手”。

　　4月17日，SOHO中国有限公司(0410.HK)宣布与绿城房地产集团有限公司、马鞍山华龙置业发展有限公司签订协议，以约21.38亿元的价格收购上海绿城广场置业有限公司100%的股权，进而收购上海长宁区天山路街道98街坊地块(下称天山路项目)。收购价包含约20.81亿元土地价款和契税，以及约5600万元已发生的前期工程款及其他费用。

　　绿城中国(3900.HK)昨日发布公告称，估计此次出售将有约2亿元的收益，所得款项的净额将用作该集团一般营运资金。

　　此项交易尚需交易相关方董事会及绿城广场置业全体股东通过。绿城广场置业为开发天山路项目的项目公司，注册资本金1亿元，绿城持有天山路项目70%权益，马鞍山华龙置业持有30%。

　　双方满意成交价

　　双方对此次的成交价格都表示满意。绿城中国首席财务官冯征昨日对早报记者称，“(对这个价格)肯定是满意的。”

　　2010年2月份，绿城与马鞍山华龙置业联合体以15.4亿元的底价，获得长宁区天山路街道98街坊地块，折合楼面地价15000元/平方米。该地块南至紫云路，西至遵义路，北至天山路。

　　冯征称，绿城在上海还有一些项目考虑转让，以地块为主。今年希望能降低负债率。今年资金链不会有问题，但降低负债率还有难度。

　　绿城年报显示，截至2011年12月31日，绿城集团净资本负债率(净负债除以净资产)为148.7%。

　　SOHO中国董事长潘石屹昨日在电话会议中也称，“这个价格是一个合适的价格，算下来楼面地价19800元/平方米，我们认为单价2万元以下是市场上比较合适的价格。”

　　SOHO中国总裁阎岩昨日称，从今天的市场看，未来该项目的售价不应低于6.5万元/平方米。

　　至于天山路项目的规划方案，潘石屹称不会变，之前的方案政府已经批准，项目现已开工，“我们预计到2013年底达到销售条件，这个项目将全都用于销售。”

　　天山路项目为商业及办公用途，总建筑面积约17.2万平方米。其中，办公及公寓式办公面积52911平方米，酒店面积37517平方米及商业面积16991平方米。

　　此次收购是SOHO今年的第二次收购，天山路项目也是SOHO中国近两年来在上海收购的第11个项目。

　　潘石屹昨日称，“银根紧缩对资金充足的SOHO中国来说是收购的大好时机。完成此次收购后，我们仍然持有125亿元的现金，将继续关注北京、上海等一线城市黄金地段的优质商业物业，完成100亿元的年度收购目标。”

　　潘石屹昨日算了笔账，今年100亿的收购额还有近74亿元可用，“第一次收购完成了复兴路SOHO最后一次的收购，实际上大部分的钱是去年付的，今年只付了5个亿，加上这21个亿的话，今年到现在为止我们收购花出去的钱是26个亿。”

　　“一个多月谈完”

　　SOHO中国上次与绿城结缘，是在外滩地王——外滩国际金融服务中心(8-1地块)。

　　“外滩8-1项目对绿城来说，是一个生死存亡的项目吧。我们在这个合作过程中，取得了很大的信任，所以这次我们合作起来特别愉快，谈的速度都特别快，一个月就把这个项目谈完了。”潘石屹说。

　　谈及外滩8-1项目的进展，潘石屹称，“我们所有的手续都办完了。另外，我们(和复星)的沟通非常畅通，希望下一步的合作能够非常顺利。”

　　但多位业内人士却称，此次交易“谈了很久”。

　　某国际地产代理行一位投资部董事称，“这个交易谈了很久了，我一两个月以前知道的。”

　　一位接近绿城的人士称，“我去年三季度就知道他们在接洽这个事情。这毕竟是一个大项目，20多个亿。SOHO和绿城从外滩8-1开始就认识了。所以这次的交易是没有投资中介的。现在有这么多钱买项目的没几家，也不需要介绍谁，大家心里都清楚。”

　　一位商业地产资深人士称，绿城在上海最好的商业项目就是这个，“很多人找我，问这个项目20亿元以下能不能谈下来，现在绿城缺钱，都等着它急卖。绿城一开始的报价是25亿元，其实也不高，只不过现在的行情不是很好。能买的不多，愿意买的更少了。”

　　一位国有背景的商业地产开发商称，“(绿城)找过我们，但我们觉得价格偏贵。楼板价是1.5万元/平方米，给我们的报价是1.8万-1.9万元/平方米。而且，规划里面有酒店、商业、办公。如果都是办公还好，但还有酒店和商业，回报不合算。”

　　上述开发商称，该公司在上海的土地储备不少，商业100多万平方米，住宅100多万平方米，“所以，我们不急着拿项目，除非真的非常便宜了。”

　　可能还有后续合作

　　SOHO中国与绿城的合作，可能还有后续动作。

　　一位知情人士称，今年年初，SOHO中国已有意收购位于静安寺区域的东海广场二期和三期。“潘石屹收购的东海广场一期，只是一幢办公楼。二期是一块土地，是绿城的。三期一个厂房，也是绿城的。三期非常关键，是打通主干道的关键位置。”

　　对此，阎岩称，“这个暂时还没有计划，可能绿城在土地规划过程中，跟政府有些问题需要探讨和解决，如果解决了我们会考虑。”

　　地产代理机构易城中国一位高管分析，“绿城有多个优质项目在抛售，现在开发商对后市的观点都偏悲观。”

　　阎岩称，绿城实际上大量的土地储备是以居住、住宅类的项目为主，都在南方，“我们很愿意合作，未来要看项目和我们的需求是否匹配，从住宅看我们暂时倒是没有这个需求。”