新国四条两周年：房价停涨 调控仍是主基调

　　新国四条两周年：房价停涨 调控仍是主基调

　　核心提示：4月13日温家宝总理在国务院常务会议上共部署了九方面工作，其中“决不让房地产调控出现反复”的表态尤其引人注目。两年前，2010年4月14日，温家宝主持的国务院常务会议上研究部署了4项地产政策，被称为“新国四条”，也被网友戏称“史上最严厉”地产调控政策。 时至今日，这轮史无前例的严厉楼市调控已两年整。从目前的情况来看，较之普通人的购买力，目前的房价仍有待进一步下降。巩固当前的地产调控成果，进一步挤压房地产泡沫，楼市调控仍不容放松。

　　新华08网4月19日讯(钟奕 王钦炜 姜楠)截至今年4月，“史上最严厉”地产调控政策出台至今已整整两周年。在“新国四条”两周年后的今天，房价依然是国人关注的焦点。在这轮史无前例的严厉楼市调控下，直到去年年初楼市才出现了松动的迹象，在去年下半年以后，主要城市的新建商品住宅价格才真正出现总体上呈现出下降态势，房地产市场宏观调控成效逐渐显现。

　　虽然当前楼市调控取得了一定的成绩，70大中城市新建商品住宅价格开始逐步回落。楼市已经逐步开始挤出泡沫，投资、投机正在调控的重压下逐步退出市场，刚性需求开始进入市场。但较之普通人的购买力，目前的房价仍有待进一步下降。特别是一二线城市，有些地区的房价和实际收入水平差距还比较大。楼市仍然需要巩固调控成果、进一步挤压房地产泡沫，地产调控仍不容放松。

　　新建商品房价格停涨 调控成效显现

　　从2010年3月以来国家统计局公布的70大中城市新建商品住宅价格环比变化图表中我们可以看出，在政策发布后，环比数据中持平和下跌的城市明显增多。这表明一部分地产开发商对政策有一定的反应，并且在观望新政策的执行力度和整个市场的变化情况。在楼市传统销售旺季9月，房价仍有一个小幅反弹。

　　随着调控的不断深入，2011年3月成为该轮地产调控的第一个重要时点。温家宝在2011年政府工作报告中明确提出：“房价等民众反映强烈问题未根本解决”，“切实稳定房价 工作不力者要追究责任”，“2011年开工建设保障房棚户区改造房共1000万套”。 当月70大中城市新建商品住宅价格环比、同比上涨个数都创下1年来新低。

　　随着楼市调控的深入，楼市开始进入买方市场，在楼市传统销售旺季2011年9月、10月房价未能再次出现反弹。相反，从8月以后，新建商品住宅价格才真正出现总体上继续呈下降态势。尤其在2012年1月，70大中城市房价环比停涨，同比上涨城市也创下新低。至此，房价过快上涨的势头得到遏制，房地产市场宏观调控成效才开始显现。

　　根据国家统计局4月13日公布的最新数据显示，一季度，我国商品房销售面积同比下降13.6%，全国商品房待售面积增长35.5%；房地产开发投资增速比上年同期回落10.6个百分点。

　　新华社特约分析师、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在接受新华08网记者采访时指出，我们目前的情况是，让绝大多数人有能力买房，这是最重要的。无论是北京市，二线城市，还是小县城，他们都有自己的收入。能够让绝大多数人有能力买房是最主要的指标。现在的房价依然过高，特别是一二线城市，有些地区的房价和实际收入水平差距还比较大。

　　投资属性逐渐弱化 房价全面调整是必然

	2010年 　　1季度	2010年 　　2季度	2010年 　　3季度	2010年 　　4季度	2011年 　　1季度	2011年 　　2季度	2011年 　　3季度	2011年 　　4季度	2012年 　　1季度
选择“房地产投资”作为投资方式的居民比例	——	——	——	26.1%	25.10%	22.20%	23.60%	16.50%	15.10%
认为“房价过高，难以接受”的居民比例	70%以上(不超过72.5%)	72.5%	72.2%	75.5%	74.40%	74.30%	75.60%	72.90%	67.70%
未来一季有购房意愿的居民比例	——	15.5%	15.6%	16.2%	15.40%	14.60%	14.20%	13.90%	14.10%
对未来房价持上涨预期的居民比例	39.3%	29.3%	36.6%	43.3%	30%	25.9%	37.9%	19%	17.7%

　　2011年1季度至2012年1季度央行储户问卷调查报告百姓购房意愿数据表 数据来源：央行网站(标注“——”表示该调查报告中无此项内容) 新华08网制表

　　根据央行每季度发布的央行储户问卷调查报告显示，2011年1季度至2012年1季度，选择“房地产投资”作为投资方式的居民基本处于整体下滑状态，同时2011年4季度较前期有一个较大降幅。这说明楼市调控的去投资属性化效果持续且从2011年4季度起更为明显。而根据近期央行发布的《2012年第1季度储户问卷调查报告》统计显示，房地产投资已不再是最受青睐的投资方式。

　　该调查数据显示，2010年至今，认为“房价过高，难以接受”的居民比例一直在72%上下的高位徘徊。这说明本轮调控虽然已两年多，但期间大多数居民仍然觉得房价过高。另外，该数据在今年1季度首次回落至70%以下，这说明随着调控的深入，房价下行的趋势已经得到一部分居民的认同，同时也说明目前的调控仍处于关键期，不容放松。 

　　该调查数据还显示，2010年至今，未来一季有购房意愿的居民比例仍一直在15%上下微幅波动。从某种意义上说，这组数据与认为“房价过高，难以接受”的居民比例的数据组形成呼应，都表明居民不认同当前的房价，当前的房价对于居民来说，仍然过高。

　　该调查数据显示，2010年至今，对未来房价持上涨预期的居民比例总体趋势呈现逐渐下降。在2010年2季度、2011年2季度和2011年4季度出现三次较大变动。考虑到这三个时点，一个对应“新国四条”的出台、一个对应2011年两会以后，一个对应限购城市的扩大的时点之后，这表明楼市调控政策确实能较大干预居民预期。即使谨慎解读，该组数据所呈现的特点至少说明楼市调控是有效的、能深入肌理的。

　　这一系列数据表明，当前房价过快上涨的势头已得到遏制，房地产的投资属性正趋弱化并逐渐回归自住属性。房价下行，房地产投资升值的可能性减小，投资者对房产的投资意愿因此降温。

　　新华社特约分析师、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容指出，未来一定要把住房市场赚钱的效应去除掉，这样才能保证住房市场健康稳定发展。只要政府差异化信贷政策作为中长期政策不改变，只要税收进一步遏制房地产市场的投机炒作，房价的全面调整是必然趋势，什么也改变不了。

　　房价尚未降至合理 降价仍是百姓心声 

　　伴随楼市调控效应的逐渐显现，虽然去年四季度起楼市便开始迎来一波“降价潮”，但房价目前的下行幅度却仍难让百姓满意。尽管在统计数据显示房价不断下降的情况下，很多老百姓仍然反映房价太高，购房压力不小。

　　今年全国两会的会后记者会上，温家宝总理曾明确指出，一些地方房价还远远没有回到合理价位。至于什么叫房价合理回归，温家宝总理给出了两条标准：一是房价与居民的收入相适应，二是房价与成本和合理的利润相匹配。

　　人民日报4月16日头版文章称，无论看统计数据，还是看一些楼盘的销售情况，一线城市的房价确实降了。但人们计算房价收入比，剖析房价成本……无论以哪个标准看，不少城市的房价仍然处于过高的水平。文章认为，除了房价收入比、成本、销售量等技术性指标，普通家庭能否承受，也将是判断房价是否合理的重要标准。

　　北京中原市场研究部总监张大伟在接受新华08网记者采访时表示，本轮调控的背景是货币超发，地产调控肯定是有效果。地产调控目前还处在深水期，调控还会继续深入。调控继续，其影响还在深入，调控效果逐渐会更明显一些。以一些一线城市为例，房价是由市场供需支撑的，城区楼盘项目少、绝对稀缺，其城区即使降价一半老百姓也仍难接受，郊区降价对解决购房刚需可能更有意义。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受新华08网记者采访时表示，从长期来看，房价的涨幅只要小于中等以上收入群体可支配收入的上涨幅度，购买能力就会慢慢得到提高。房价今年可能还会跌一些，中长期看来持续性下跌难以维持，总体上保持上涨态势，但还是要低于收入增幅、低于GDP增幅。这样才是比较合理的。在国外也是这样，房价永远都在波动，都不可能按照一个合理价位去运行。

　　新华社特约分析师、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，在过去的两年的时间里，地产调控最核心的是使地产市场最基本功能回归，由之前的投资过多的市场、需求过旺的市场、投机炒作的市场，转变为由消费主导的市场。这个转变是在逐渐的进行，投资炒作退出的趋势已经出现。市场经济，价格是核心，价格不调，其余都不起作用。房价调了以后才能使房地产市场回归到其基本功能，以消费为主导的市场。没有人投机炒作的话，房价一定下跌。

　　楼市近期有所回暖 调控仍不容放松 

　　虽然楼市调控基调依旧从紧，但随着房价的阶段性回调，今年3月以来房地产市场回暖的声音却不断出现。3月，上海新房成交创下了自去年6月份以来的最高水平，北京、广州、杭州等地也出现了明显的成交量攀升。中国指数研究院发布的数据显示，3月监测的40个城市中，33个城市成交量环比上涨。

　　虽然这一波小阳春被业内解读为房企增加供应、积极促销，加之首套房贷利率回调等多重因素影响下刚需的集中释放，但楼市隐约出现的“冬去春来”迹象引发了房价止跌回涨的担忧。毕竟以往的经验显示，成交的回升将带来价格的上涨、至少是停止下跌。

　　对于中国的房地产市场来说，政策仍是当前最重要的影响因素。政策执行的坚定，才能带来购房者心态和预期的稳定。当前，房地产市场正处于调控的关键时期，调控不能放松。

　　4月12日，世界银行发布的《中国经济季报》指出，中国当前的房地产调控政策措施并未过度，虽然调控会给地方财政带来压力，但最好的方法不是放松房地产调控，而是在地方财政体制改革方面取得进展。

　　温家宝4月13日主持召开的国务院常务会议，对下一阶段重点工作进行部署。会议指出要坚持房地产调控政策不动摇，绝不让调控出现反复，进一步明确了调控的决心。相对于“坚持房地产调控政策不动摇”，“决不让调控出现反复”这句话则是首次提出，各路媒体对此的一致关注可见这句话的分量以及背后的深意。

　　新华社特约分析师、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容指出，住房市场在转变过程中，房价在调整过程中，总会有购买者进入市场。住房的购买者不是一个人，是一个多层次的市场。只要房价在调整，总会有一些人进入市场，增加一些人购买，比早前可能多了一点。但是市场的调整仅仅是刚刚开始，不能说“反弹”。因为调整在刚刚开始，要调整的时间还很长。因为国四条的政策不是一个短期的政策，是一个中长期的政策。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，楼市调控目前已进入到中程。目前官方的表态是调控初见成效。调控效果正在显现，但调控效果未达到预期目标。调控的下半场调控的目标主要是抑制房价反弹，只要坚持调控不动摇，尤其是限购不放松，房地产市场还是会降温的。

　　易宪容认为，现在房地产市场主要有两个问题，一个是差别化的信贷政策，肯定是长期政策，短期不会变。第二是税收政策，不是放松而是进一步收紧的问题。只有好的税收政策才能使房地产市场向好的方向发展。真正起作用的就是这两个，其他的政策更多是心理作用。政府真的下决心调控，市场预期不改变，价格是会慢慢的往下走的。

　　楼市调控关系民生，许多中国人对房价合理回归充满期待，政策引导房地产行业去除泡沫不仅关涉未来的经济风险，更关涉政府对百姓的承诺。虽然一季度经济增速继续放缓、“稳增长”压力较大，但目前房价还远远没有回到合理价位，仍须巩固当前的地产调控成果，进一步挤压房地产泡沫，楼市调控仍不容放松。