填湖造别墅事件敲响旅游地产开发警钟

　　本报记者储皖中刘百军

　　没有太多的悬念，云南大理日前发布了因为填湖造别墅而备受关注的“洱海天域”项目遗留问题处理方案的听证报告，听证结果是，采用第三种方案，即拆除部分项目围栏、增加公共用地和公园绿地、穿过项目区新建一条连接洱海公园与湖滨路的廊道、未建设部分停止建设、削低影响视觉效果的楼层等。

　　《法制日报》记者第一时间获知了此份听证报告。从报告中可以看出，因为被媒体曝光而停止近两年的“洱海天域”项目，或将从此恢复建设和使用。

　　开发商填湖造别墅，叫停两年后政府提出三种解决方案

　　据了解，云南大理的“洱海天域”别墅项目，自2006年3月开工建设以来，因为占用了大理团山公园(亦称“洱海公园”)的一大部分，并填埋公园中的“情人湖”，盖成豪华别墅出售，一度引起大理市民的反对。此后，该楼盘被媒体曝光，并成为全国关注的热点。

　　2010年4月，建在大理洱海公园内的“洱海天域”被曝光，“世界级的旅游景点正在日益变成富人的后花园”引起舆论一片哗然，随后纪检、监察机关介入调查。2010年5月，“洱海天域”项目被责令停工至今。大理市原市委副书记、市长段力被开除党籍、开除公职，原副市长方元也被开除公职。

　　据大理市官方介绍，“洱海天域”项目停工停售两年来，出现了诸多问题亟待处理：由于项目被责令停工、停售，开发企业资金链中断，银行贷款没有按时归还，工程材料款无法支付，已销售的房屋没有按合同约定期限交付，产生了三角债，企业与企业之间、企业与大量农民工之间、企业与购房户之间，企业与银行之间、企业与政府之间，甚至购房户与政府之间，都可能面临着大量的法律诉讼和巨额索赔。截至目前，交款后未交付房屋及交付房屋后未办理产权证的部分购房户，索要的违约金额就达5000多万元。停工五星级酒店等部分建筑成了“烂尾楼”，不仅存在安全隐患，也影响了大理作为中国优秀旅游城市的形象和经济社会发展环境。随着时间的推移，各种违约金、索赔费用将逐日递增，各方损失扩大，各种矛盾将进一步激化。

　　为做好项目遗留问题处理，大理市住房和城乡建设局于2011年12月委托大理州城乡规划设计研究院，开展《大理市“洱海天域”项目遗留问题处理比选方案》的编制工作，共提出了3个备选方案，供20名听证代表参考论证，并在今年3月30日召开了听证会。

　　方案一是拆除情人湖区域分体式产权酒店建筑(即之前媒体曝光的别墅群)，最大限度恢复情人湖及周边山体，保证洱海公园整体功能和景观的完整性，还原情人湖区域的历史自然面貌。此方案技术、经济和时间的成本耗费巨大，预计需投入20亿元左右。

　　方案二是继续建设原规划设计中已批未建部分建筑，加强小区内部绿化景观建设，增加大树种植进行遮挡。

　　方案三是拆除部分项目围栏、增加公共用地和公园绿地、穿过项目区新建一条连接洱海公园与湖滨路的廊道、未建设部分停止建设、削低影响视觉效果的楼层等。

　　业主和开发商希望继续建设，有听证代表认为应彻底拆除

　　听证代表有来自大理社会各界的市民，也有房地产开发商，以及“洱海天域”项目的业主。而听证意见，也颇能代表各自的利益。

　　有3名听证代表支持第二方案，建议异地建设补偿性公益项目。他们认为，开发商依法办理了相关行政许可手续，对项目实施中的违法违规违约行为也承担了法律责任，受到了严厉处罚。现在项目停工停售已近两年，购房户利益遭受侵害，酒店成了烂尾楼。方案一会导致大量的赔偿诉讼；方案二有利于五星级酒店尽快建成投付使用，相关问题也会得到妥善处理。

　　同时，他们表示，开发商拖欠工程款、农民工工资，侵犯了困难群体的合法利益。不管政府怎么解决，应当尽快让农民工拿到“血汗钱”。

　　他们还认为，恢复“情人湖”已不现实，方案二还不错，比较务实。现在的“情人湖”小区像一个破碎了的杯子，破碎了的杯子粘起来好吗？

　　他们建议，政府可以在别的地方再建设一些更多、更好的湿地公园；而开发商补偿性地做一些公益项目。

　　据介绍，认可这个方案的，主要是“洱海天域”的开发商和业主代表。

　　有一位听证代表则彻底否定三个方案，他认为应该彻底拆除“洱海天域”项目全部建筑。

　　这位代表认为，情人湖景区、海滨景区都是洱海公园的主景区。大理是国家级风景名胜区，洱海公园是大理苍洱风景区的重要组成部分。目前，洱海公园地域内新建的“洱海天域”项目违反了国务院1985年颁布的《风景名胜区管理暂行条例》第八条和2006年颁布的《风景名胜区条例》第二十条的规定，项目的建筑物包括情人湖区的别墅和海滨区饮食商业街的饭店酒楼都是违法建筑，应当全部拆除。而三个备选方案都只是部分拆除违法建筑，都不能很好地恢复洱海公园景观。政府应当认真执行法律法规，彻底拆除违法建筑，重新规划。

　　多数听证代表希望拆除部分建筑，政府最终采纳折中方案

　　而20名听证代表中，有16名建议以第三方案为基础，作进一步完善、调整和优化。

　　这些代表认为，首先，违法犯罪者应受制裁，遗留问题应当妥善处理。“洱海天域”项目涉及行贿、受贿的违法犯罪人员，受到了应有的法律制裁，项目遗留的若干问题不可回避，应当加以妥善处理。

　　其次，“洱海天域”项目的善后，应当统筹各方利益。他们认为，应以发展的眼光和实事求是的态度看待历史遗留问题，“洱海天域”项目情况复杂，既有公信力和私权利的矛盾，又有社会、环境、经济多种效益之间的矛盾。处理“洱海天域”项目遗留问题，就是要解决矛盾，既要算社会账，又要算经济账，权衡各方合法利益，平衡矛盾一般不可极端，而宜采取折中的方式。

　　再次，应当保护合法权益。“洱海天域”项目行政许可手续完备，购房者作为善意第三人，其合法权益应当受到法律的保护，开发商合法获取的合法利益也应当依法受到保护。

　　最后，避免巨额经济损失。采取全部拆除的处理方式，需要撤销全部行政许可手续，需要赔偿购房户经济损失，还将产生大量的建筑垃圾等问题，这些巨额的经济成本，如果由政府承担，实际是由纳税人买单。

　　因此，这些代表认为，三个方案各有利弊，方案一保持了洱海公园整体性，但成本高，操作难度较大、较复杂，社会资源浪费大；方案二最为不妥，继续建设将会加剧占用公共空间、破坏山脊线；方案三相对现实、较合理，建议以方案三为基础，再作一些综合考虑，腾出更多的公共空间。

　　代表们建议，应当吸取教训，建立“大理市重大项目规划例会审批制度”。在确定重大项目规划时，聘请对大理历史文化有研究、对大理有感情、对事物有真知灼见，能广泛联系人民群众的有识之士担任“特约评论员”或“特约监督员”，协助政府把关，以避免类似事件的再次发生。

　　“洱海天域”项目遗留问题，涉及面广、利益主体多，经济、社会、环境、法律关系复杂，备受社会各方关注。大理市政府认为，应本着发扬民主、依法办事的原则，充分尊重和采纳多数听证代表的意见，应当以第三方案为基础，作进一步调整、完善、优化，妥善处理“洱海天域”项目遗留问题。

　　大理市政府还认为，虽然2006年12月1日起施行的《风景名胜区条例》第二十七条规定：“禁止违反风景名胜区规划，在风景名胜区内设立各类开发区和在核心景区内建设宾馆、招待所、培训中心、疗养院以及与风景名胜资源保护无关的其他建筑物；已经建设的，应当按照风景名胜区规划，逐步迁出”。但是，“洱海天域”项目2004年立项审批时，项目用地不在1993年颁布实施的《大理白族自治州大理风景名胜区管理条例》第十条和1987年编制的《大理风景名胜区规划》规定的一级保护区内；2007年《大理风景名胜区总体规划(修编)2007-2025》获国务院批准实施后，该项目用地已不再属于风景名胜区，也不属于核心景区。因此，“洱海天域”项目没有违反国务院2006年12月1日起施行的《风景名胜区条例》的规定。因此，对于听证代表建议的“洱海天域”项目违反了国务院1985年颁布的《风景名胜区管理暂行条例》第八条和2006年颁布的《风景名胜区条例》第二十条的规定，项目的建筑物包括情人湖区的别墅和海滨区饮食商业街的饭店酒楼都是违法建筑，应当全部拆除，大理市政府不予采纳。

　　有代表希望采纳第二个方案，就是继续建设“洱海天域”已批未建部分建筑。大理市政府认为，该方案虽然是实施速度最快、经济成本最低、最有利于化解相关具体利益群体之间矛盾的方案，但社会负面影响巨大，被破坏的景观不能得到有效改变，不利于问题的最终解决。

　　“洱海天域”事件，为全国各地不断兴旺的旅游地产发出警示

　　有许多市民认为，这样的听证结果，很难令全部公众满意，但也是无奈之选。

　　据知情人透露，在听证会上，当年曾经激烈反对“洱海天域”填湖造别墅的市民，也无奈保持缄默，或者选择了第三种方案。因为这个项目，当年开发的时候可能花的钱很少，但如今真要恢复原状，20亿元的资金，对于并不富裕的大理市来说，钱从何而来是一个很大的难题。

　　有专家则表示，大理的“洱海天域”事件，不仅给大理市政府一个沉痛的教训，还给现在全国各地不断兴旺的旅游地产敲响了警钟。近年来，旅游地产概念兴起之后，各地地产项目对公共资源的侵占步伐加剧，以开发旅游的名义圈地，已经成为一个老生常谈的问题，大家都已经见怪不怪了。

　　“洱海天域”已经成了既成事实，现在最迫切的，是不是应该吸取教训，对知名景区周边进行一次彻查？同时，有关部门需要更加公开透明项目立项、规划、建设等过程，保证公众都能够享有知情权，尽可能少一个“洱海天域”这样的项目，多给子孙留一个像“情人湖”这样的公园。