业内人士警示开发商别试了 一涨价就卖不出去

　　随着成交回暖，房地产企业的价格策略出现分化。

　　据链家地产监测统计，2011年四季度以来入市并有成交的38个房地产项目中，有15个项目的4月价格相比3月出现下降，降价项目占比40%，降幅最高达15%。但六成项目价格出现上调，多个热销项目甚至出现5%左右的上涨，一些热销项目优惠促销幅度收缩。

　　同期，4月份北京二手住宅成交均价为21353元/平方米，环比3月份的成交均价下跌了1.3%，比去年同期的成交均价则大幅下跌了15%。

　　新房和二手房涨跌两重天

　　昨天记者走访发现，北京部分前期以价换量较为成功的项目开始出现价格上扬趋势。

　　例如，交易量排名首位的中弘北京像素项目，4月份成交均价为14592元/平方米，环比上月上涨400元左右；保利罗兰香谷与龙湖时代天街4月份成交均价涨幅都在每平方米1000元左右。也有的开发商结束了此前的促销，如保利罗兰香谷曾经在3月推出11900元/平方米的特价房，折扣幅度高达八折，但是四月份该项优惠结束。

　　与此同时，新近超跌项目开始挤占排行榜位置，本月新登月度排行第二的北京城建徜徉集项目，当月共实现成交184套，成交均价13199元/平方米，下调幅度高达15%左右。

　　而本市二手房交易出现回落趋势。4月全市二手住宅网签总量为9964套，与3月份相比下跌了10%，但比去年同期上涨了7%。据统计，4月份北京二手住宅业主挂牌均价为2.35万元/平方米，比3月份的挂牌价上涨了2.1%，但是，挂牌价的上调并未引发成交均价的上涨。4月份北京二手住宅成交均价为21353元/平方米，比去年同期大幅下跌了15%。

　　涨价者或遭受二次滞销

　　“部分热销项目价格上调，可以说是开发商试探性涨价。”一位业内人士分析说，部分楼盘在三月份销售回暖，迫于资金压力便尝试小幅提价，但是，这种试探行为可能会影响下一步的销售。

　　从实际成交量来看，几乎所有涨价项目都出现了交易量环比下降。链家地产市场研究部陈雪认为，目前市场上购房者仍以刚需为主，价格一旦上涨，市场马上会做出反应，新开盘项目的低价也可能倒逼涨价项目回调价格。

　　“在价格为第一要素的市场现状下，涨价容易出现二次滞销。”亚豪机构副总经理任启鑫提醒，超跌项目会轻易取代涨价项目的位置，因此前期降价项目虽然已取得不错的销售业绩，但涨价仍需谨慎。

　　“清明和五一两个小长假前后夹击，影响了4月份北京二手住宅的成交量。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，购房需求回暖在一定程度上使得部分二手房业主对房价上涨抱有幻想，但首次置业的刚性需求对房价异常敏感，不会轻易接受房价上调。预计5月大量新盘入市会分流二手房客源，一些着急出售房产的业主将进一步调低报价，最终成交均价有望进一步回落。

　　新盘促销纷出奇招

　　“现在出手，年底房价再降个10%可不亏大了？”翟先生从年初就四处看房，到现在还没出手。实际上，买涨不买落也是当前购房人持币观望的典型心态。

　　针对购房者这种观望犹豫的心态，开发商们也纷纷各显其能。昌平区某楼盘推出了“购房保障计划”：开发商承诺，消费者购房后，未来一年内，若该楼盘同等楼层、同等户型房源，房价涨幅未达5.6%，则给予客户房款5.6%利率的价值补偿。在签订购房合同时，开发商会与购房者签订一份详细的价值补偿条约。

　　售楼处工作人员称，之所以将价值补偿的利率标准定在5.6%，缘于去年北京全年的CPI涨幅为5.6%，高于目前一年期定期存款3.5%的年利率。记者查询住建委网签记录发现，这个促销楼盘近半年成交量只有3套，加快资金回笼的意图非常明显。

　　另外，房价率先跳水的通州地区，最近也出现个别楼盘5折销售的广告。不过，所谓5折销售的房源只有一套，需要在网上报名，并支付500元的诚意金，再到项目现场参加摇号，目前，网上报名人数已经超过千人。

　　业内人士提醒，上述楼盘促销手段没有多大实际意义。通常开发商推盘都是分期分批销售，前期房源价格通常会比后期房源便宜，所谓保值只是噱头。而5折销售在任何一个楼盘也不可能成为普遍优惠，目的只是吸引眼球。(记者 涂露芳)