4月天津楼市成交环比跌一成 五一新房成交创三年新高

　　房价回调趋势持续

　　简介：近日，天津楼市“五一”小长假和4月份成交数据几乎同时出炉，却给出了两份截然不同的“答卷”。“五一”3天假期706套的新房成交量创下三年来新高，而4月份成交数据却环比3月有所回落，新房和二手房均出现环比近10%的下降。

　　新金融记者 刘君

　　近日，天津楼市“五一”小长假和4月份成交数据几乎同时出炉，却给出了两份截然不同的“答卷”。“五一”3天假期706套的新房成交量创下三年来新高，而4月份成交数据却环比3月有所回落，新房和二手房均出现环比近10%的下降。“房价依然是决定成交的最重要因素，4月份房价优惠有收窄趋势，立刻就从成交量上有所显现。5月份推房楼盘较多，特别是那些纯新盘，定价肯定比周边楼盘要低，将促进成交量有所回升。”中国指数研究院天津分院研究副总监钟文辉表示。

　　“五一”销售火爆

　　天津市国土资源和房屋管理局发布的每日房价信息显示，刚刚过去的“五一”假期(4月29日至5月1日)，天津新建商品住宅成交706套，日均成交235套，成交面积74498.4平方米，平均价格10332元/平方米。而去年“五一”假期的新建住宅成交数据为438套和46971.1平方米，前年这一数据则为351套和36024.1平方米。今年的“五一”行情明显好过之前两年，成交套数分别比2011年和2010年同期上涨61.2%和101.1%，无论是成交套数还是成交面积，均创下了三年内新高。而相比刚刚过去不久的清明小长假，“五一”假期3天成交套数增加265套、成交面积增加29206.3平方米，“火五一”名副其实。

　　对于今年“五一”假期的成交上涨，钟文辉分析认为，前年“五一”是新一轮调控刚开始不久，去年“五一”是地方政府限购政策落实期，而今年“五一”则处于政策逐渐被市场消化，刚需逐步释放的阶段，成交高于前两年同期比较正常。“此外，‘五一’假期开发商推盘量增加，优惠力度不断加大也是成交量上升的重要原因。”钟文辉对新金融记者表示。

　　据统计，5月天津预计将有46个楼盘推出新房源，环比4月份开盘量上涨100%，创下两年内开盘量新高。搜房网统计数据显示，仅4月29日至5月1日这三天，实际开盘项目就有10个，河东区红星国际广场、津南区华润中央公园、河北区北宁湾等楼盘均推出了新房源。

　　而刚需们也趁着假期纷纷出动看房，各楼盘售楼处基本都迎来了比平时多几倍的看房人。“虽然看房人数多了不少，但是仍能感受到浓厚的观望情绪，客户问得最多的永远是能给出多大优惠，后面价格还会不会有变化。我们的感觉就是需求不少，但要想把这些需求转化为成交还需要过程。”市区某项目销售人员对新金融记者表示。

　　与“火五一”形成鲜明对比的是，刚刚出炉的天津楼市4月份成交数据却有些“温吞”。中国指数研究院数据显示，4月份(含5月1日)天津市新建商品住宅成交套数和成交面积分别为6442套和67.33万平方米，环比3月份分别下降9.96%和9.18%，而成交均价为10388元/平方米，环比上涨3.25%。“经历了1、2月份的成交极端低迷之后，3月份不少楼盘优惠力度的不断加大，以及鼓励刚需出手的政策出台，使得3月份在刚需爆发背景下出现成交强劲反弹，而4月份优惠幅度并没有展现进一步扩大的趋势，加上刚需释放力度有所减弱，出现成交环比下滑的情况。”业内人士王晓鹏对新金融记者表示。不过4月成交量虽然环比3月有所回落，但同比去年4月依然有46.91%的涨幅。

　　二手房方面，2012年4月天津市二手私产住宅共成交4336套，环比下降13.9%，同比上涨3.7%，成交面积33.7万平方米，环比下降12.1%，同比上涨4.9%，成交均价8588元/平方米，环比上涨2.0%，同比上涨5.9%。在春节后二手房成交量连续两个月出现大幅上涨之后，4月份成交总量同样出现回落。

　　天津我爱我家认为，今年春节后的首轮行情使得二手房业主对于未来价格看涨的信心逐渐增强，而购房者则对于房价的持续回归有所期待，因此在节后的首轮热销行情过后，客业双方的价格博弈持续升级，但是自去年开始形成的买方市场局面并未扭转，多数成交房源的价格并未出现止跌反涨的现象。来自我爱我家各门店的反映是，近期成交的二手买卖房源基本都是属于价格稳定或有小幅下滑的类型，其中降幅最高达10%左右。全市二手房的成交均价保持了一定幅度内的平稳波动。

　　降价仍是主流

　　对于4月份的成交环比回落，中原地产三级市场部高级区域总监朱庆江表示，一方面进入4月份后，价格变动相对平稳，降幅较3月份差距不大，另一方面政策维紧的呼声并未减弱，观望情绪续存。钟文辉也表达了相似的观点。“3月份开发商给出的优惠吸引一批刚需入市之后，4月份给出的优惠大都维持在其基础上，很少有进一步的降价举措，有的还出现优惠收窄情况，使得4月份成交环比3月有所下降。”钟文辉表示。

　　不过4月份的优惠收窄，很可能在5月份新盘、老盘集中放量的情况下有所改变。据了解，在5月新开盘的项目中，有36个项目明确表示会推出优惠活动，占所有新开盘总数的81%，而平均优惠幅度将达到7%左右。那些没有“老业主”降价阻力的新盘，很可能会给出明显低于周边房价的价格，以达到以价换量的目的。

　　支持降价持续的另一个要素，则是4月份再次回升的库存量。据中国指数研究院统计，截至4月30日天津新建住宅市场的可售量为131204套，环比增加4217套，环比涨幅为3.2%。由于4月住宅销售量有所回落，出清周期延长为29个月，再次回到今年2月底时的最高水平。随着5月份开盘量的大增，如果不能实现成交量的快速上升，天津楼市的库存压力将进一步增加。

　　值得注意的是，近期降价楼盘集中区域，已经显现出从滨海新区、环城四区、远郊区县等向市内六区扩散的趋势。如北宁湾给出9折优惠，泰达城河与海拿出部分大户型房源做团购，原价18000元/平方米，团购价只要1.1万元/平方米。市内六区项目价格开始下调的效果也相当明显，全市4大板块，只有市内六区4月份成交面积环比上涨，成交14.74万平方米，环比涨幅达到10.71%。而4月份天津销售金额前10名楼盘中，市内六区项目占了6个，分别是新汇华庭、仁恒海河广场、天津大都会、振业城中央、北宁湾和招商钻石山。市内六区4月份成交量在全市的占比也攀升至24.23%，比3月份上升了4.35%。

　　“价格依然是决定成交量的最终因素，在4月份进入销售常规周期下优惠幅度有所缩小，5月份新的推盘期到来，肯定会加大优惠促销的力度。”钟文辉对新金融记者表示。

　　刚需活跃市场

　　无论是开发商还是业内人士，依然认为当前房地产市场还是刚需主导下的买方市场。“对于开发商来说，最近开盘的楼盘，大多是2009年期间集中拿地的项目，上半年曾经将开盘日期一拖再拖，在半年业绩节点前的5月份，已到了不得不销售的情况。而买房人则大多还在坚持自己的心理价位，从最近卖得好的楼盘也能看出，都是低于周边多数项目，接近买房人心理价位的楼盘。”王晓鹏表示。

　　而新金融记者今年以来在对各楼盘的采访中也能明显感觉到刚需的力量。以婚房需求为主的首套房刚需和以小孩上学、照顾老人为主的改善性刚需成为推动楼市成交的最主要群体，几乎很少遇到以投资为目的的购房者。“希望房价能再降一点”成为记者在采访看房人时最常听到的一句话。也正是在这种心态指引下，每当有楼盘传出特价、团购的信息后，往往都会吸引大批刚需购房者前来，而最终能否大量成交，则要看最终特价、团购的力度和诚意。

　　“天津楼市刚需还是很充足的，他们对房价最为敏感，今后买卖双方还将在价格上不断博弈。”钟文辉表示，预计5月份在促销力度加大的前提下，成交量将环比4月份有所上升，成交面积预计将在80万平方米左右。

　　与此同时，全国房价的下行趋势依然在持续。“百城价格指数”显示，2012年4月，全国100个城市住宅平均价格为8711元/平方米，环比3月下跌0.34%，其中71个城市环比下跌。与上月相比，本月环比跌幅扩大0.04%，环比下跌的城市个数增加5个，跌幅在1%以上的有14个城市，较上月增加4个。百城住宅均价连续第8个月环比下跌，且同比自2011年6月以来首次出现下跌。

　　目前已经公布的房企季报显示，截至一季度末，149家房企的库存总量已经达到了1.37万亿元，同比2011年一季度的1.02亿元增长了34.31%。所以尽管今年春节以来各城市住宅成交量有所回升，但在第二季度，企业资金压力和市场库存水平仍在高位，开发企业将普遍加大推盘力度，因此房价仍呈现稳中有降的运行态势。

　　“五一”行情冷热不均

　　天津的“五一”行情十分红火，从全国来看，各地的“五一”行情却冷热不均。据统计，“五一”3天小长假，北京新建住宅、二手房签约合计869套，同比下降38.1%。高端项目入市拉高房价，使得“五一”期间北京新建商品房均价上升为20700元/平方米，一定程度上影响了成交量。上海“五一”小长假期间，新建商品住宅总计成交面积约4.6万平方米，同比去年6.65万平方米的成交量，下跌约30%。而其间上海举办的房展会上，则呈现出龙头房企缺席，展会期间的房价较之以往没有明显下降，8折以下楼盘屈指可数，买房人观望情绪浓厚，只看不买的情况较多。

　　相对于北京、上海等一线城市楼市的“五一”遇冷，不少二三线城市则迎来一波“五一”行情。南京小长假3天共认购新房896套，成交356套，远高于2010年和2011年同期。同时期杭州共成交新房763套，其中主城区成交量同比增长273.7%，比2010年同期增长156.39%。新浪乐居副主编潘宇凌表示，5月楼市战各地表现不一，部分二线城市热销，部分一线城市表面热实际成交下跌。原因在于部分二线城市价格落至心理价位，一线城市部分楼盘依然以噱头营销为主。市场走势一线城市房价还未见底，但鉴于流动性释放信号加剧，底或许不远。

　　此外，房地产企业在土地市场依然十分谨慎。今年一季度十大标杆房企购地金额环比和同比均大幅下降。3月份，仅保利地产、恒大地产、雅居乐和招商地产共花费59亿元补充新的土地储备，虽然购地金额环比增加27%，但同比减少38%。整个第一季度，十大标杆房企权益购地金额143亿元，同比下降70%。富力、华润、金地和绿城4家大型房企更是未补充一块新的土地储备。中原地产统计数据显示，十大标杆房企一季度的购地金额仅占销售额的13%。“楼市和土地市场都将在很长时间内处于博弈期，经历一个漫长的筑底过程。”业内人士表示。