地价降房企贫富分化加剧 小房企破产大房企抄底

　　一边是大房企销售形势好转，在低迷的土地市场频繁寻求抄底机会，另一边是杭州、广东等地不断出现的中小房企破产案例，本轮楼市调控俨然成为对房地产行业进行洗礼的‘大潮’。还是应了那句话，‘潮水退去，才知道谁在裸泳’。

　　新金融记者 刘君

　　住宅地价近三年首降

　　中国土地勘测规划院近日发布《2012年第一季度全国城市地价动态监测报告》，报告显示，第一季度全国主要监测城市的住宅地价4516元/平方米，环比下降0.04%。这是2009年第二季度以来，住宅地价首次出现整体环比下降。与此同时，综合地价的增幅也连续5个季度出现环比回落。国家统计局数据显示，第一季度房地产开发企业拿地热情有限，土地购置面积7859万平方米，同比下降3.9%。

　　中国土地勘测规划院地价所所长赵松在接受媒体采访时表示，经过连续3个季度深度回落，地价同比增长率已转入中低位运行，前两年土地市场比较热的时候，地价同比增长率一般达到7%至8%，有些居住用地增长率甚至超过10%，而目前已经回到5%以内。《2012年第一季度全国城市地价动态监测报告》显示，第一季度住宅地价水平环比为负或零增长的城市有58个，比上一季度的37个增加21个城市，占被监测城市总数的近50%。其中负增长的48个，零增长的有10个。地方政府推出土地的价格，随着调控深入和开发企业拿地热情减退，有较大幅度的下降，同时由于拿地房企之间竞争有限，底价成交也成为土地市场的主流。

　　而在土地市场低迷的同时，包括万科、招商、恒大等房企巨头却悄然开始抄底土地市场。招商地产在进入2012年之后，几乎每月在土地市场均有出手。4月19日招商地产发布公告显示，自年初以来公司在贵州、北京、天津等地获取了超过100万平方米的土地资源，合计地价为45亿元。在第一季度持续蛰伏之后，4月6日万科在2012年首度出手土地市场，用1.9亿元拿下两幅位于唐山路北区东部建华东道地块。值得一提的是，近期万科还出席了备受关注的北京东城区香河园3号居住及商业金融用地的拍卖会，虽然万科全程并未举牌，但已显示出在土地市场继续出手的意愿。恒大则延续其在三线城市拿地的策略，仅4月上旬就在许昌、牡丹江等三线城市新增土地储备三幅，储备土地面积近30万平方米。2012年前4个月，恒大共竞得土地16块，规划建筑面积337万平方米，成交金额60亿元。

　　而支撑大房企在土地市场出手的前提，则是前阶段以价换量效果明显，特别是3月开始的销售回升。中原集团研究中心针对十家标杆房企的调查显示，现阶段标杆房企价格调整幅度在一到四成之间。据房企3月公布的销售数据显示，除中海外，其他前十名标杆房企均实现销售环比大幅增长。天津楼市呈现同样趋势，天津主要房企3月销售额环比回升明显，招商、首创、远洋、富力、保利五家企业增幅最为明显，同比增幅均超过100%。其中招商地产第一季度在津销售额同比增加354%，增幅最大。3月26日，招商地产发布公告，宣布通过股权转让方式，获得了团泊新城一幅4.7万平方米的住宅用地。

　　国房景气指数创新低

　　与大房企开始抄底土地市场不同，近期杭州、广东等地却连续出现中小型房企破产的案例。4月初，杭州金星房地产开发有限公司因资金链问题正式向法院申请破产，成为这轮楼市调控以来长三角区域首家破产的房企。4月12日，广东顺德境内一家小型房地产公司广德业在顺德本地媒体发布公告表示，公司拟向法院申请破产和解，盘活存量资产，清偿公司债务以及为广大业主办理房屋产权证。

　　中房信分析师崔琳表示，上述两个房企的破产背后都有各自的自身原因，不能简单看成是房地产调控直接导致的。金星是受到母公司的牵连，顺德的公司是遗产继承和债务问题。但是现在的市场环境确实起到了加速出局的作用。与宣布破产这种震动行业的情况相比，更多的中小房企则是无声无息地从房地产市场消失。据媒体报道，仅北京、武汉、四川等三地，去年开始已有上千家房企从楼市消失。“调控使得行业洗牌加剧，中小房企被兼并可能性增加，大型房企则可以利用资金、资源等方面的优势发展壮大，出现强者更强的局面。”仕一邦房地产投资顾问有限公司技术总监韩鹏对新金融记者表示。

　　国家统计局数据显示，今年第一季度，全国房地产开发投资10927亿元，增速比上年同期回落10.6%。全国房屋新开工面积39946万平方米，同比仅上涨0.3%，其中住宅新开工面积29427万平方米，同比下降5.2%。商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%。2012年3月份，全国房地产开发景气指数96.92，再创新低。这已经是从去年11月份开始，连续5个月房地产景气指数低于100。

　　近期在上海举行的“2012中国房地产百强企业研究成果(华东)发布会”上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，要保证房地产市场的稳定，巩固房地产调控的成果，最关键的是不能让先行指标继续下滑或过快过猛下滑，这样才能保证后续的供应。