CLI中地指数1季度综合指数和5分指数环比全面回落

　　作者： 于洪奇 郭楠

　　CLI中地指数一季度综合指数和五个分指数环比全面回落

　　CLI中地指数2011年研究成果暨2012年一季度运行状况分析座谈会举行

　　5月8日，国土资源部办公厅和中国土地矿产法律事务中心在北京举行了CLI中地指数2011年研究成果暨2012年一季度运行状况分析座谈会。国土资源部中国土地矿产法律事务中心CLI研究室在座谈会上首次公开发布2011年全年研究报告，同时重点通报了2012年一季度CLI中地指数的运行状况。2012年一季度指数测算结果显示，综合指数和五个分指数环比全面回落(图1)，这是自2004年以来的八年间，综合指数和各分指数在2006年三季度后的又一次全面回落，预警状态显示综合、规模、价格、景气指数“三绿一黄”，即除了地产景气指数亚热外，其他的都在正常范围内，说明土地市场运行的基本面良好。这一变化，既有土地市场季节性供地节奏调整的影响，也有宏观调控各项措施相互叠加的作用。

　　具体来看：

　　1.CLI综合指数稳步回落至正常区间。今年一季度CLI综合指数为229点(见图2)，环比下降21%，同比下降1.5%，从曲线变化情况看，综合指数在经历了2008年一季度至2009年三季度的连续快速上涨之后，自2009年四季度开始，围绕250点上下波动，并于2012年一季度回落至趋势线以下，从预警状态看，CLI综合指数在经历了8个季度的连续偏热状态后，今年一季度回落至正常波动区间。从综合指数与GDP变化趋势看，2009年土地要素在金融危机背景下对宏观经济的拉动作用显著(见图2)，今年一季度，随着宏观经济增速回落和发展预期趋稳，CLI综合指数也出现回落调整。

　　2.CLI市场规模指数大幅回落但仍保持相对高位。一季度，市场规模指数大幅回落至201点(见图3)，环比下降36.9%，但同比仍增长24.3%，与往年同期相比，处于相对高位置。纵观历年比那话，土地市场规模整体呈现逐年扩大的长时间序列特征，集中表现为历年一季度市场规模指数同比增幅不断攀升，今年一季度同比增长24.3%，去年同期增幅为17.9%。主要原因包括：一是在区域发展规划和地方政府建设计划全面实施的驱使作用下，工业用地和基础设施用地需求不断增加；二是在一级市场不断扩张的基础上，抵押等二级市场规模指标也不断攀升，也带动了市场规模的扩大。

　　3.CLI出让价格指数重返正常运行区间。一季度CLI出让价格指数为233点(见图4)，同比下降21.67%，环比下降15.5%，保持了2009年二季度后整体回落的趋势。土地市场监测情况显示，去年11月以来房地产用地出让平均价款已连续4个月回落，土地市场竞争度有所下降。从指数成分指标看，今年一季度消除价格因素的商品房用地和商服用地价格同比分别下跌18.9%和39.9%。近期中央明确了房地产调控不放松的调控基调后，市场对政策环境继续趋紧预期增强，市场竞争度减弱，这是造成CLI出让价格指数在继去年三季度后重新由偏热状态回归正常区间的重要原因。结合目前国内外经济发展形势和房地产市场调控态势，近期价格指数走高可能性不大，一定程度上缓解了宏观调控的压力。

　　4.CLI地产景气指数仍处于偏热状态。2012年一季度地产景气指数小幅回落至471点(见图5)，同比增长19.5%，环比下降12.7%。从历史数据来看，地产景气指数除2009年一季度外，其余年份一季度指数均环比下降，今年一季度下跌54点，跌幅较大。分析表明，房地产投资总额呈现明显的季节特征，一季度数据显著低于其他季度，这是造成一季度地产景气指数回落的主要原因。同时，新增信贷、土地抵押贷款总额、地产指数也在高位运行，侧面显示出土地资本市场的内生发展动力和长期发展潜力。

　　5.预警显示土地市场运行基本面良好。运用μ-σ法则，结合宏观经济相关指标变化，判读各指数预警状态如图6。

　　总体上看，2012年一季度CLI综合指数、出让价格指数、市场规模指数显示绿灯状态，即开始进入正常发展区间；地产景气指数脱离红色过热预警，显示黄灯，处于亚热区间，一方面说明宏观政策作用下土地市场运行的基本面良好，另一方面也显示出土地市场自身发展的内在增长因素依然活跃。今后一段时间，在当前宏观经济环境和现有调控政策作用下，预计土地市场将会在稳定发展中呈现小幅震荡调整状态。

　　通过CLI中地指数发现当前土地市场运行仍存在一些问题：一是土地市场的运行质量有待提高。在规模、价格、景气等反应土地市场数量的指数回落的同时，供应结构和利用集约等两个反映土地市场运行质量的分指数则一直处于小幅波动状态，并逐渐呈现出走低态势。二是基础设施用地供应比重过大。今年一季度，基础设施用地占比达45.2%，以划拨方式供应的土地占到供应总量的48.6%，均高于2011年全年水平。划拨用基础设施用地集中放量，对于拉动投资增长效果明显，但在一定程度上也影响了改善用地结构和促进节约集约用地。三是未来市场发展景气不减。一季度地产景气指数虽大幅回落，但仍处于亚热区间，其先行指数特点表明近期我国地产市场不仅不会下滑，可能继续保持小步蛙跳状态，持续景气。从长时间序列来看，地产景气指数一直在过热与亚热区间徘徊，显示出当前我国经济调整和流动性充裕条件下土地市场的内在发展潜力。

　　针对上述问题，国土资源部中国土地矿产法律事务中心CLI研究室建议下一步应该控制用地规模，从严管理基础设施建设供地，逐步缩小划拨用地范围和数量；加快盘活低效土地，抓紧处理闲置土地，提高土地利用效率和的利用集约度；保持调控政策不放松，继续执行从紧的土地调控政策，巩固调控成果。

　　结合2012年国内外宏观经济形势和土地管理的目标任务，国土资源部中国土地矿产法律事务中心CLI研究室建议应积极推进土地宏观调控政策转型与创新：一是稳总量、控增量，实施稳健的土地供应政策。适当调整新增建设用地规模，通过节约集约用地稳定建设用地供应总量，把握好土地供应的力度、时序、节奏、重点，为把经济增长稳定在合理区间创造条件。同时，严格控制划拨用地供应量，缩小划拨供地范围，减少划拨供应，推动二元供地方式逐步并轨。二是调结构、增效益，以土地利用结构调整推进发展方式转变和经济结构调整。2011年，以交通、水利为主的基础设施用地的快速供应保障了基础建设投资的较快增长，但也使土地供应结构指数持续下行。下一阶段，土地供应政策应向提高土地利用效率、优化土地供应结构方向转变，一方面在总量控制的前提下，突出区域优先发展方向，确保不同主体功能区重点产业用地的需求；另一方面，扩大经营性用地有偿使用比例，以经济、法律手段调控土地需求结构，切实发挥市场配置资源的基础性作用，用结构调整增强土地资源支撑经济社会发展的保障能力。三是稳政策，防反弹，提高房地产调控政策的针对性和前瞻性。当前，房地产市场已经出现积极变化，房价过快上涨势头得到遏制，市场整体已经进入由“量减”向“价跌”转变的阶段。针对当前泡沫风险向一线城市商业地产转移、房企投资向三四线城市转移、相关产业实体经济继续调整、个别城市土地市场出现流标流拍等现象，一方面要坚定不移地对房地产市场调控保持决不放松的态势，执行从紧的房地产用地调控政策，在加大对中央保障房建设支持力度的同时，做好中小套型普通商品住房用地供应；另一方面要密切关注市场变化，做好现有调控政策评估的同时加大新政策、新制度的储备和供给，同时，优化土地政策环境，支持实体经济尤其是中小企业发展，进而改善房地产调控“外围”环境，引导房地产市场健康发展。

　　注：CLI(China Land Index，中地指数的英文缩写)中地指数是一个综合反映土地市场数量与质量、总量与结构、状态与趋势的多因子、多成分、多特征的整体性波动规律指标，它以2004年1季度为测算起点(100点)，通过点数直观描述土地市场运行变化。CLI中地指数由综合指数以及市场规模指数、出让价格指数、供应结构指数、利用集约指数、地产景气指数等5个分指数构成。CLI自2011年6月份正式发布以来，社会反响良好，对合理引导市场预期、辅助支撑政府决策发挥了一定的作用。