烟草业掘金房地产 外行进场需警惕滞销风险

　　瑞琬 王霄 发自上海

　　日赚3.2亿的中国烟草集团自09年杀入地产行业便来势汹汹，不但出手阔绰争“地王”，而且带动麾下地方投资子公司频投地产。据悉，近三年烟草行业向国家上缴的税利以每年千亿的速度增长，业内人士称虽财大气粗，但外行进场也存滞销风险。   

　　中烟争“地王”

　　2010年，北京“地王”大望京一号地之争一时间甚嚣尘上。经过84轮激烈竞价，远洋地产以40.8亿元的价格将“地王”收入囊中，而竞价对手正是中烟旗下的中维地产。

　　据悉在该地块进入2万元每平米竞拍单价时，大部分企业都选择了退出，只剩下远洋、保利和中维地产三家。而当地价涨至总价38亿元时，保利也放弃了追逐，只剩中维地产和远洋“火拼”。虽不敌远洋，但中维地产距“北京地王”仅有一步之遥。

　　这场疯狂的“地王”之争让任志强和潘石屹两位地产大鳄也错愕不已。任志强称，无法承受这样的天价，只好承认自己的无能，要转入二、三线城市。潘石屹做了测算，结论是楼盘销售价45000元/平方米，才可以有10%的利润。

　　资料显示，中维地产于2009年9月注资成立，由中烟子公司中国双维投资公司、浙江省烟草专卖局、云南中烟工业公司共同发起，注册资金30亿元。

　　成立后不久，中维地产就开始在福建、广东、浙江、重庆等地频频出击。

　　2010年中维地产悄悄进入重庆市场，同年以13.18亿元竞得汉钢地块，次年以14.3亿元总价在重庆连拿两地，下半年又在杭州豪掷23亿购入三宗地块。

　　地方烟草频投房产

　　中烟在房地产市场挥金如土，地方烟草集团也不甘示弱。

　　细数起来，广东烟草旗下有珠江城置业有限公司、上海烟草有上海烟草集团房地产开发经营公司、福建烟草有福建海晟房地产公司、内蒙古烟草有派力房地产公司、浙江烟草系统下有浙江香溢置业股份有限公司、云南烟草系统下有兴云投资股份有限公司等。

　　浙江烟草系统下的房地产业务，共拥有8家主营业务为房地产的公司，并拥有一个上市公司香溢融通控股集团股份有限公司。据香溢融通2011年报，集团公司实现利润总额2.67 亿元，同比增长84.03%，实现净利润 2.02 亿元，同比增长90.79%，利润和净利润均创历史新高。商品房销售收入10.7亿，占总销售额同比增长11.2%。

　　广东烟草2009年耗资32亿元打造了珠江城写字楼，高309米，为广州第三高楼，建成后高调全球招商。这座摩天大厦将于今年六月交楼，据地产网数据显示，其租金价格在广州市主城区天河区写字楼中最高。

　　据此前消息称，中国烟草总公司计划将旗下各工商业分公司的优质存量房地产资产置入中维地产，未来将把这一房地产平台运作上市。

　　暴利之下的选择

　　据悉，近三年烟草行业的税利以每年千亿的速度增长。据2012年全国烟草工作会议上的数据显示，2011年全国烟草行业实现工商利税7530亿元，同比增长22.5%，其中上缴国家财政6000亿元，同比增长22.8%，占财政总收入7.25%。

　　随着兴业银行近日发布了定向增发公告，中国烟草总公司净利润史上首次曝光，2010年其净利润达到1177亿元，平均日赚3.2亿元。

　　同策咨询研究部总监王巍立认为，中烟集团或者地方烟草集团累计每年贡献数千亿的利税之后，仍有大量现金结余，一直在寻找相关利润回报较高的其他行业，寻求多元化发展。我国目前房地产投资开发门槛还相对较低，为烟草企业掘金提供了机会。

　　此外，从目前国内的投资行业发展状况来看，私募、信托、基金或者股权合作等渠道才刚刚起步，对于非专业企业来说，投资渠道相对狭窄。房地产作为资金密集型行业，虽然经受宏观调控挤压，仍然具有较高回报诱惑，而目前房地产信托基金等国外流行的投资方式还未在国内普及。

　　“烟草老大们只能亲力亲为，自己下海。”

　　据烟草专业研究人员称，投资房地产还有自用的考虑。很多烟草集团有产业园区、办公、企业员工居住等需求，因此开发了不少体量的商业地产和住宅。

　　暗藏滞销风险

　　目前，中央明确坚持房地产调控不放松、促进房价合理回归政策，企业投资开工更加谨慎，许多开发商不得不打折促销、以价换量。

　　据中国房地产指数研究院数据，今年一季度全国商品房和住宅销售均价分别为5691 元/平方米和5303 元/平方米，同比分别下跌1.1%和2.4%。销售面积同比降幅14%左右，为近年来同期最低水平。总资金来源增速大幅下降，国内贷款和自筹资金增速均显著放缓，住宅用地成交面积下降50%左右。

　　中国房产信息集团发布的《2012第一季度房企业销售TOP50》统计显示，一季度销售额过百亿的房企较去年同期减少两个，龙头房企一季度业绩收缩明显，仅万科、中海、绿地、保利保持了百亿优势。

　　地产龙头企业尚且如此，作为外行的烟草公司，是否也会面临产品滞销、资金链紧张的困境？

　　新聚仁机构品牌部总经理沙立松表示，“外行进场存在技术和人才短板，同时受政策影响房地产市场复杂多变，若前期项目开发量较大，资本投入较多，像浙江烟草确实是面临这方面的危机。”

　　他同时谈到，烟草公司因流动资金丰沛，人脉资源丰富，拥有众多优质土地资源，所以资金周转情况较专业房产公司好。在融资渠道上，除直接融资和以价换量回笼资金外，地方烟草投资公司还可直接向集团借款，利率低于银行贷款。

　　“专业度和金融风险控制能力是未来考量房地产开发成功与否的两大关键因素。” 王巍立称。

　　对烟草这样的外行入市，他提出两方面投资建议：战略上建议强强联手，不求一家独大，建议选择营收状况良好的专业房地产开发公司一起合作拿地开发，降低风险，像上海烟草的部分项目就选择委托代理开发；产品选择上，仍然建议面向刚需或者改善需求的普通商品住宅，对相对开发过剩的商业地产要谨慎考虑。