房山通州屡现微利房

　　虽然3、4月份本市商品房成交量有了明显提升，但伟业我爱我家提供的数据显示，京城一季度在售项目中有203个项目出现折扣促销，约占在售新房项目的四成。而“成本价”卖房、“低于成本价”卖房更是屡屡出现在市场中。

　　记者调查发现，3、4月份以大兴、房山、通州区域为主的项目在一次次下调过程中，已经步入了成本价+10%利润时代。

　　房山多楼盘利润不足10%

　　来自北京中原市场研究部的统计，第一季度成交前20的住宅项目签约达到了3698套，而均价仅为14741元/平方米，低于全市成交均价18626元/平方米近20.9%。

　　据一些房地产开发商介绍，目前在售的普通商品房，总体建设需要的费用包括了前期费用及相关行政性费用、建筑安装工程费、营销管理费用、财务费用、市政基础设施建设费。除此之外，还要缴纳一定税费。根据项目自身的销售价格及盈利能力不同，一般会占销售价格的20%至35%。由此算来，项目除去土地外的各项成本，约在4000元/平方米左右。

　　换句话而言，目前在售的商品房价格=土地成本+4000元/平方米成本+利润。

　　“在经过了一年多的轮番降价之后，目前部分刚需盘售价已是连‘一滴水都拧不出来’”。房山某项目销售总监表示，目前市场环境下，用市场自己的话讲，微利时代，没有最低只有更低。但无论怎么说，房价的利润空间已经越来越少。

　　步入5月，房山许多开发商便陆续推出更高的优惠打折活动，而区域内房价也从去年最高的18000元/平方米，下降到了15000元/平方米左右。

　　以首开熙悦山为例，项目价格从去年的15000元/平方米跌至目前的13000元/平方米，位于阎村的天恒乐活城现房价格也就在10000元/平方米左右，即便价格一直坚挺在16000元/平方米的金地朗悦也在最近推出了14800元/平方米的特价房。

　　而北京城建·徜徉集项目更是以12900元/平方米的均价入市，刷新了长阳区域内的价格新低，也给该区域在售项目树立了一个新的低价标杆。位于良乡的鸿顺园东区项目预计在4月中旬将新推出一批房源，起价9999元/平方米，均价11000元/平方米左右，相比其目前在售价格下调3000元/平方米。这两个项目的低价入市将撬动该区域的部分成交，也将带领区域进入下一轮的降价通道。

　　“目前项目已经是售价基本与成本价持平，属于底价销售了。”据天恒乐活城营销负责人称，目前项目价格已经明显低于同区域项目成交底价。

　　城建兴泰地产副总经理邱琳表示，北京城建·徜徉集目前在售均价12900元/平方米。地价成本大概7000元/平方米，套用商品房价格公式，如果按照最低其他成本4000/平方米计算，每平方米盈利1900元，利润率在10%左右。

　　“按照这种算法，也仅仅是理想算法。”邱琳表示，目前采用纯正的英伦风格，建筑工艺和施工成本比较高，同时项目整体采用三层以下石材加三层以上工艺砖的外立面工艺。另外项目采用公共区间的精装修，3.1米层高以及全部的地下车库这些规划上的亮点，也在一定程度上增加了项目成本。因此，1900元/平方米仅仅是一个理想利润。

　　通州个别盘利润仅5.6%

　　位于通州区潞苑南大街的东亚逸品阁，今年以11553元/平方米成为了通州楼市中最低价楼盘之一。

　　根据北京市土地整理储备中心官方网站上的资料显示，东亚逸品阁的开发商东亚新华地产联合北京广联万通信息咨询有限公司，于2011年4月26日拿下该楼盘所在地块，总价为2.96亿元，规划建筑面积不超过53160平方米，合计楼面价约5568元/平方米，除去配建的限价房外，商品房部分地块楼面价应超过6000元/平方米。

　　套入商品房价格=土地成本+4000元左右其他成本+利润的公式，也就说东亚逸品阁的利润也在2000元/平方米。利润仅6%。

　　“这是公司管理层经过战略考虑后实施的行动。”东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏解释说，低利润首先这是基于公司快速回笼资金的需要。去年年底在楼市成交僵持之下，地价也随之下降。在土地成交低谷之际，一些地方政府降低了开发商拿地的门槛，比如拿地时的保障金额度在下降，还款期在延长，配建保障房的要求也在降低等。

　　综合推算，今年上半年是一个拿地的好时机。鉴于此，包括东亚逸品阁等在内的多个项目将入市销售，以回笼资金，从而为拿地储备现金流。“东亚逸品阁合计360套房源，如此微利销售，确实赚不了什么钱，但回笼的资金，如果在合适的时机可以拿到优质地块，对公司长远发展来说还是有利的。” 

　　由房山与通州市场来看，目前，底价+低利润卖房已经成为了开发商出量的关键销售策略。正如不少开发商所说一样，目前的市场不会像以前那么暴利了，低利润时代已经到来。

　　本报记者 徐楠