扬州励购买成品住房 或又一个芜湖

　　《中国经济周刊》记者 孙维晨

　　如果扬州市鼓励个人购房政策能够存活，或将开启一个新的“微调时代”。

　　5月7日，扬州市财政局与扬州市住房保障和住房管理局下发了名为《扬财建【2012】23号》(下称23号文)的文件，主要内容为奖励购买成品住房。

　　官方解释称“成品房”的含义为：套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间基本设施配备等全部完成，已具备基本使用功能的住房。扬州市房管局副局长孙蔚的解释很简练：“就是精装房。”用于奖励的资金将由市区两级政府各承担50%。

　　文件在网上发布第二天，立刻引起观察家和房地产业界的关注。但随后23号文被从扬州市住房保障和住房管理局撤下。当天下午5点钟左右，该份文件再度被公开刊登。

　　扬州鼓励购房政策的发布存活期已经超过数月前的芜湖新政。尽管有观察家认为扬州新政已触及国家宏观调控底线，但似乎国家部委及以上决策部门对此并未在意。

　　部委知悉，未定性

　　这样的政策诞生在扬州，并将于大约一个半月后生效。

　　江苏省人民政府参事室主任宋林飞在接受《中国经济周刊》记者采访时分析，这个政策的产生背景无外乎扬州新建商品住房难以盘活，销售不畅，房地产商拿地积极性低迷，导致政府财政困难，因而出此计策。

　　“我认为这个政策并没有触及宏观调控的底线，没有与国家在一线城市限购和限价的政策相违背。个人认为不会受到上层干预。”宋林飞说。

　　来自扬州住房保障和住房管理局的房地产数据显示，1～4月，市区商品房批准预售面积49.09万㎡，同比下降36.71%；其中商品住宅32.12万㎡，同比下降47.61%。4月，市区商品房批准预售面积11.05万㎡，同比下降63.84%，环比下降25.21%；其中商品住宅10.16万㎡，同比下降63.9%，环比下降31.18%。似乎可以证明宋飞的判断。

　　扬州23号文提及的财政补贴并非首创。早在2008年就有城市尝试，不久前，出台三天就被秒杀的芜湖新政曾经准备采取的就是契税补助和购房补贴的方式。

　　本轮扬州市的手法则更直接——现金返还奖励。根据23号文标准，若以90平方米80万元、120平方米100万元、144平方米140万的合同房款为例，以6‰、5‰、4‰为奖励额度可以计算出所得货币奖励分别为4800元，5000元，5600元。

　　返还现金也不新鲜。阳光100集团副总裁范小冲接受《中国经济周刊》采访时回忆：“2008年，中国房地产市场较为艰难，长沙就制定了买房现金奖励的制度。”

　　伴随销售持续冰冷，存货问题让扬州大伤脑筋。自2011年下半年以来，市区商品房销售持续低迷，受此影响，市区商品房存量逐步走高。截至2012年4月底总量达286.81万㎡，其中商品住宅库存量160.05万㎡，市场去化压力较大。

　　其实，每个“擅自行动”的二三线城市都有类似的境况。无论更早的佛山、中山还是三个月前的芜湖，“存货积压、销售遇阻”的难题都让政府感同身受，这才出现了各种政策和各种政策的夭折，甚至还有部委下派了工作组。

　　5月8日，一位接近接近住建部的人士向记者透露：“上午住建部便知道了扬州的举动。但是并未有明确的指示和表态。按此前芜湖等地的情况来看，部里早就该内部表态了。”

　　几乎所有接受本刊记者采访的人士都给了扬州三天的“危险期”：如果扬州的政策可以度过三天，那么这个政策将得以存活。

　　政策背后有漏洞

　　5月8日下午，扬州市房管局副局长孙蔚在媒体发出声音：“目前，扬州中心城区新建住房中成品住宅的比例仅5%”。

　　孙蔚说，扬州作为一座中小型城市，生活节奏较慢，人们习惯买毛坯房自己装修，开发商也不愿意提高成品住宅在房地产开发中的比例，当地政府在推进省住房城乡建设厅政策中遇到了较大的困难。

　　孙蔚所说的“省厅政策”是指印发于2011年2月18日名为《省政府转发省住房城乡建设厅等部门关于加快推进成品住房开发建设实施意见的通知》。这份文件在8日随被恢复的23号文一同出现。

　　这份文件要求，到2015年，苏南城市中心城区新建住房中成品住房的比例达60%以上，其他地区达40%以上。文中还有这样的内容：对购买新建成品住房且属于第一套住房的家庭，由当地政府根据本地实际情况，给予相应优惠政策支持。

　　大约8个月后，扬州制定了更加细化的《关于加快推进扬州市区成品住房开发建设的实施意见》。其中第四条为“加强成品住房建设的政策支持”。该条目下分别为基础建设配套费、金融机构的信贷支持的简单说明。其中最后一款便是关于购买成品房的奖励说明，其大意为确定为普通住房的成品房，对购房人进行适度奖励，奖励政策一年一定，具体政策由财政局和房管局制定。

　　由此更细化的《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》才得以诞生。随后面对舆论压力，扬州房管局又在网上张贴出关于此《通知》的说明，解释出台政策的意义、背景以及澄清被误读的“奖励范围”。

　　当天，46个限购城市都不约而同延长了限购期限。而很多地方都在支持刚性需求的环节上做出了政策倾斜。继去年重庆、常州、宁波、南京、合肥等城市不同程度地放宽贷款条件及提高公积金贷款额度后，今年乐山、连云港、信阳、日照、南昌、郑州、南宁等13个二三线城市调整公积金政策，提高公积金贷款额度。

　　此举被研究机构解读为“为购房者缓解了一定的购房压力。对于限购城市，可以刺激刚性需求；对于非限购城市，将促进市场活跃”。

　　不过，也有人给扬州提出了“善意”的提醒。一位要求匿名的中国房地产协会高层人士对记者说：“扬州的政策如果存活，对刺激交易应该具有良好的作用。但是在奖励范围等问题上还有一些死角。只对精装房交易进行奖励，就会有暗箱操作的可能——比如为相关房企提供销售便利。

　　扬州新政不属“救市”，尚需完善

　　江苏省人民政府参事室主任宋林飞

　　扬州对于购买普通成品房进行奖励的措施，不应指责。

　　目前我国继续实施的房地产市场宏观调控，目的是遏制投机性购房，促进房价合理回归，挤资产泡沫，既可以让更多的居民买得起房，又可以消除国民经济的隐患。扬州刚刚出台的奖励政策，是鼓励成品房供应与消费，没有触及国家房地产市场宏观调控的底线，不属于“救市”。

　　现在，我国房地产市场上主要供应毛坯房，放几年都没有关系，特别有利于炒房。

　　在全国两会上，我多次建议：为了遏制投机性炒房，我国商品住房开发建设应配建装修的成品房，并且逐步增加，最终全部供应成品房。因为装修的成品房可以“拎包入住”，适宜自住或者出租。

　　供应成品房，有利于投机性炒房变成投资性租房，有利于培育租赁市场。发达国家也只有45%~60%左右的居民有自住产权房。我国在产权房以外增加20%的保障房，还解决不了“居者有其屋”的问题，建立“产权房、保障房、租赁房”相结合的住房供应与消费体系，是我国房地产市场健康发展的长效机制。因此，扬州决定加快推进成品住房的开发建设，到2015年实现市区中心城区新建住房中成品住房比例达到40%的目标，我是支持的。这个目标与我的政策主张一致。采取一定的奖励措施鼓励成品房供应，对于提高房地产开发建设水平、推进住宅产业现代化、促进资源节约利用的意义，也值得肯定。

　　扬州对于购买成品住房的奖励力度并不大，更多的是引导与象征意义。从鼓励居民住房消费的角度看，政府减轻居民购房负担可以促进城市居民首套房刚性需求的消费，也有利于改善性需求的满足。

　　同时，扬州的政策还不完善。差别性奖励不同面积的普通商品住房是合理的，但在一线城市实施“限购”政策的阶段，二线城市政府部门更应该奖励首套自住房与改善性住房的消费需求。另外，必须防止开发商在购房升温后提高房价，配合国家促进房价合理回归的宏观调控措施。

　　扬州奖励普通成品房消费的政策，近期不会引起省内其他同类型城市甚至其他省市的广泛效仿。目前，存量房数量较大、有些开发商资金链日趋紧张甚至面临断裂，这是我国房地产市场一个普遍问题。因此，开发商地方政府关心的主要是如何尽快消化现房、“以价换量”、促进房市升温，而不是增加成品房供应的问题。以后效仿者会多起来，有利于转变房地产市场的供应结构，是好事。

　　2010年房地产宏观调控政策发布以来，29个城市楼市政策微调，25个城市获得通过。

　　调

　　调整首套房贷利率恢复基准利率，利率优惠9折、8.5折。

　　如北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等。

　　免

　　免或减征购房契税或退税。

　　如马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州。

　　变

　　改变普通住房价格标准。如天津、增城、中山、上海、南昌。

　　提

　　提高公积金贷款额度。

　　如合肥、吉林、南京、常州等。

　　户

　　重启购房入户政策。

　　如从化、长春。

　　补

　　补贴首次置业。

　　如青岛、重庆、杭州、芜湖。

　　放

　　放松限购条件。

　　如佛山、重庆、成都、上海。

　　绑

　　土地松绑。

　　如北京、广州、杭州、成都、昆明。

　　(亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫整理)