广州老城区学位房 价格坚挺成交下跌

　　今年广州市小学统一报名时间为5月12日至14日。早在4月底5月初，广州各区教育局已陆续公布小学招生地段划分表。名校学位房再次引起众多家长的关注。日前记者从广州各大房地产中介了解到，尽管宏观调控下不少一二手物业价格都出现了下跌，但是学位房，尤其是越秀区的学位房一房难求，价格仍然保持平稳。加上业主惜售，学位房的成交量出现了一定幅度的下跌。

　　总体情况

　　4月成交量同比降三成

　　老城区学位房价格稳定

　　记者日前从广州一些房地产中介了解到，老城区的学位房今年4月份的成交量同比下降了约三成。主要原因一方面是不少位于名校路段的放盘物业是大龄楼梯楼，放盘价长期位于高位；另一方面，则是在调控下不少老城区成熟路段的物业业主一直惜售，转售为租的物业增多，可售盘源减少。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰告诉记者，今年至今，经过议价后业主愿意降价成交的物业比例占78%左右。其中天河区、海珠区的物业通过议价成交的比例最大，在八成左右。在省级名校较集中的越秀区，毗邻名校的学位房同样也出现了一定议价空间，只是学位房的业主心态较普通小业主心态强硬，议价空间比普通房更小，成交周期也会延长。一般越秀区带有省级名校学位的物业，议价空间不会超过5%。而普通房如遇到业主急需资金，时有出现7%~8%的议价幅度。

　　根据满堂红统计数据显示，2012年4月份全市二手住宅的成交均价为14538元/平方米，而去年同期的二手住宅成交均价为13772元/平方米，同比上涨5.6%。在学位房最集中的越秀区，2012年4月份的二手住宅均价为17650元/平方米，而去年同期越秀区的二手住宅均价为20233元/平方米，同比微跌12.8%。

　　据了解，今年学位房的成交价格变化幅度不大，从4月份的成交来看，一些省级名校路段的学位房成交价基本与去年同期持平，甚至略有下降。例如位于越秀区东风东小学名校路段的锦城花园，今年的二手成交均价在28000~29000元/平方米左右，而去年同期则在30000元/平方米左右。在淘金板块，带有中星小学学位的富力御龙庭，二手成交均价同比变化不大，基本在23000~25000元/平方米左右。

　　荔湾区

　　学位房放盘不多价格坚挺

　　老西关学位房多数是大龄楼梯楼及私房物业，放盘不多，价格坚挺。还有少部分是楼龄较新的电梯楼，价格更高企。带有乐贤坊、西关培正等重点小学学位的，大部分是房改房散盘或私房，其二手均价在13000~15000元/平方米不等。据统计，该板块目前仅有一两成二手房买家是学位房买家。

　　据业内人士介绍，楼市调控下，旧荔湾的学位房成交受影响明显，即使是刚性需求买家出手也较为谨慎，超过三成的家长型买家都处于观望状态。另外荔湾区的小学招生路段划分每年都有微调，中介建议买家应关注今年新出台的地段划分。

　　据悉，芳村的学位房交投并不火热，学位房买家多数是找康有为纪念小学的学位，但目前带学位的盘源紧俏，业主心态强硬。刚性需求买家依然是芳村二手市场主要的支撑力。

　　越秀区

　　东风东及淘金板块价格高企

　　据悉，目前广州市热求的学位房主要集中在越秀区。例如淘金板块，属于中星小学路段的几个楼盘，成交较活跃，且成交价格一直稳定。如淘金家园、富力御龙庭等，二手成交均价一直在23000~25000元/平方米左右。富力御龙庭以70~80平方米、总价在180万~200万的物业交投最活跃。买淘金家园的则是一些预算充裕的改善型学位房买家，成交多是110~120平方米的中大户型，总价也在270万~310万左右。满堂红经纪陈小姐表示，淘金一带学位房的需求在月初已经基本释放，目前入市的买家以刚性需求为主，预算不多，导致成交受到一定影响，而业主放盘价依然高企，即使是普通楼梯楼，二手成交均价也在18000~19000元/平方米左右。

　　而东风东板块，一直是预算充裕的学位房买家集中的板块。例如属于东风东小学路段的东风广场，二手成交价格从去年至今基本维持在23000~26000元/平方米左右，70~90平方米的户型相当热求，总价在170万~220万元左右。而以大户型成交为主的楼龄较新的君汇世家，二手成交均价在29000~31000元/平方米，成交多是130~190平方米之间的物业。

　　广州某大型中介东山分店的负责人告诉记者，该店近期有近五成买家是冲着培正小学的名校学位而来，虽然不少楼梯楼有一定楼龄，但有合适的物业他们依然会坚持入市。近期业主的放盘量略有增加，但价格依然居高不下，即使有20年以上的楼梯楼，二手均价在2万元/平方米的很常见。

　　据介绍，东风东、共和板块近七成买家都是看中学位前来置业的，由于他们预算较高，多数是二次置业，因此调控下不少买家处于观望中。该板块业主近期放盘价格开始出现松动，基本上看见有心买的买家，还是愿意提出议价空间。以五羊、杨箕板块一带为例，带有省级名校铁一小学学位的富力东堤湾，现时成交价格同比出现上涨，二手成交均价在26000~30000元/平方米左右。而该改板块带有铁一小学学位的楼梯楼，二手均价在17000元/平方米左右，比普通不带名校学位的楼梯楼每平方米高出1000元左右。

　　天河区

　　华阳和华景小学学位房最抢手

　　根据入学政策，天河的小学生可直升对应的中学，不需要再另外寻找优质的中学学位。这点有别于其他区域的教育政策，因此吸引了不少学位房的买家。据悉，天河的学位房主要集中在天河公园板块和天河北，对应的省一级小学分别是华景小学和华阳小学。

　　某中介经纪陈先生表示，天河公园板块买家多是找省一级华景小学的学位，首次置业者多集中在华景新城1~4期。其余的买家则多数是关注居住环境的改善型买家，主要会找天河公园附近的楼盘。由于不少买家是二次置业，在市场调控的持续影响下，约有八成买家目前都处于观望状态，但业主心态依然强硬，成交价没有出现明显回落。

　　而天河北带名校华阳小学的学位房，价格坚挺。满堂红经纪林先生表示，天河北学位房的需求在3月初起明显增强，但受市场影响，近六成的买家有观望情绪。赶今年入学的买家去年年底已经入市，目前的家长型买家多数是为将来做准备，在市场调控下放缓了入市步伐，目前天河北的学位房以80平方米以下的2房、1房最受欢迎。侨林苑70多平方米的2房，总价在160万左右。

　　在珠江新城西区，带有先烈东小学珠江新城分校学位的楼盘需求较旺。一些学位房买家兼顾投资，会选择一些小户型公寓物业，例如铂林国际公寓，满堂红的二手成交均价在29000~31000元/平方米左右，成交多是30~50平方米左右的小户型单位，总价在110万~170万之间。

　　专家视点

　　买学位房比交赞助费更有保证

　　想要择到满意的省一级小学，除了买学位房之外，还可以通过关系交纳一定的赞助费。不过满堂红战略管理部高级主任沈锐培表示，上述两种方式各有利弊：1.购买学位房对入学更加有保证，当然前提是选对学位房。而交赞助费就有不确定的因素，不但要拼钱，还得拼关系。2.买学位房虽然要付出高昂的成本，但学位房保值潜力大，未来还可能升值，一次性投资除了得到学位外，还可能获得房价收益。3.交赞助费和租房的投资相对小，经济压力也相对小。但这是实实在在的消费，无法产生额外的收益。