开发商淡看稳定楼市调控政策:关键是限购未松口

　　早报记者 王齐

　　国务院总理温家宝“把稳增长放在更重要的位置”的最新表态，巩固了房地产行业人士关于楼市调控不会再加码的预期。

　　“这是一个微调的信号。”易居(中国)控股有限公司董事局主席兼总裁周忻5月22日说，去年以来，多个地方政府出台了楼市调控微调政策，多遭遏止。但从现在开始，只要大家不碰限购这条高压线，“我相信至少可能会出现睁一只眼闭一只眼(的情况)。”

　　周忻是在上海举办的“2012中国房地产上市公司测评成果发布会暨中国房地产金融论坛”上，作上述解读的。

　　也有不少受访开发商强调，限购政策目前并不会放松，政策不加码以及部分地方政策的微调尝试，对于房地产市场利好有限。

　　此前的5月18日-20日，温家宝在武汉调研经济运行情况时说，当前经济社会发展面临的国内外环境更加错综复杂，要“把稳增长放在更加重要的位置”，有针对性地就宏观调控进行“及时适度预调微调”。谈及楼市调控，温家宝要求，“稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。”

　　“最困难时期已过去”

　　部分受访者感受到的政策暖意背面，是当前复杂的经济形势。

　　周忻说，现在又重新把保增长放到“更重要的位置”，“如果下一个季度出来的经济数据继续很难看的话，或者不那么好看的话，我相信这句话就要变成成‘坚持’了。”

　　而针对整个经济面的政策微调，在中国房地产研究会副会长兼秘书长苗乐如看来，也会利好房地产行业，“货币政策的宽松、宏观经济的向好、实体经济的发展，都会对房地产调控产生正向积极的影响。”

　　中国房地产研究会副会长顾云昌直言，房地产是国民经济的重要支柱产业，房地产于经济而言，“现在一方面替代性差，另一方面带动性强。如果房地产出现大的下滑，我看国民经济很难保持软着陆。”

　　一位央企开发商表示，就目前的经济而言，国家放松调控政策已是一个趋势。政策会步入到逐步放松的阶段，地方政府也会陆续出台类似补贴的微调政策。

　　在周忻看来，这一轮房地产市场最困难的时期已经过去了，“或者说大家可以稍微适应下这个季节就可以了，而不是去想到底会出现什么样的最坏结果。”

　　今年4月，70个大中城市新建商品住宅价格同比下降的城市有46个，比3月份增加了8个；环比下降的城市有43个，较3月有所减少。

　　不过，顾云昌也提醒，“前几个月温总理就说了，宏观政策要预调、微调， 但房地产政策从来没有人说预调、微调，这就是一个很有趣的现象”，“既要使房地产调控政策不动摇，又要稳增长，这两者关系决定了房地产政策的走势。”

　　“限购不会放松”

　　事实上，监管层对于本轮楼市调控政策的核心——限购政策，并未松口。

　　恒盛地产控股有限公司首席运营官、执行董事刘宁22日说，佛山曾想“松绑”调控政策，但被中央叫停。

　　“我们判断，明年3月前，房地产政策不会变，特别是限购政策不会变。”刘宁认为，限购把很多需求打掉了，该公司在拿地时也开始考虑限购的影响，“对于房地产企业而言，我觉得杀伤力比较大的是限购政策。”

　　瑞士信贷亚洲房地产研究部主管杜劲松也提到，至少在书面文件上，房地产政策没有谈过微调，“那我觉得，在当前条件下，房地产如果要调整政策，肯定是晚于所有其他行业的”。

　　杜劲松认为，政策走势要看下一季度的宏观经济数据，如果宏观经济数据好的话，可能就不会调。如果不好的话，政策有可能会调，但什么时候调还不知道，“所以我觉得，至少在近期，虽然很多人对政策的放松有一定的期望，但我个人觉得还是要比较谨慎。”

　　建业住宅集团(中国)有限公司(0832.HK)副总裁刘大勇昨日亦称，“今年还是持保守谨慎观点，下半年走势还是不会乐观。”

　　上述央企开发商则强调，“政策放松是针对刚需，而且是在非重点城市，影响有限。整体形势还是很严峻，很多开发企业都面临生存的危机，限购不会放松。资金链遇到问题的开发商只有到处转让项目。项目卖不掉，就破产。破产的企业会越来越多。”

　　“扬州微调只是擦边球”

　　现行的一些微调政策，在不少开发商看来，“利好”有限。

　　远洋地产一位内部人士称，“政策‘微调’是意料之中的，4月份的经济数据普遍不好，投资、消费、出口都不好。以前更侧重于调控，说经济转型，现在把保增长重一点。”

　　上述央企开发商认为，政策可能会有些许放松，但这是在维持限购的条件下，在打击投资需求的前提下。房贷利率可能会有优惠，但是针对首次购房或改善、自住型需求的，“不会盲目乐观，市场底部已接近，现在这种情况再维持3个月市场会见底。”

　　与上述人士观点类似的开发商不在少数。

　　一位高端楼盘开发商认为，政策调控不会有很乐观的预期，不太会有放松，“扬州那样的政策只是打打小擦边球。”

　　“我最近接触到的情况，有些还很悲观。工行就取消了8.5折优惠，我们的客户签约好了，但因为利率优惠取消甚至要上浮，贷款就有问题了。政府想利用这个把价格压下来。”该开发商说。

　　“降价回笼部分资金，

　　然后就继续观望”

　　更多保持谨慎态度的受访者，仍坚持“以价换量”还是当前的大趋势。

　　上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元昨日说，当前商品房库存压力增大，行业竞争加剧，相信房地产开发企业尤其是上市房企能够认清形势，顺应市场，以价换量。

　　据某上市房企高管介绍，4月该公司将对旗下某楼盘剩下的60多套房子清盘，销售形势非常好，60多套房子，一个月里面能全部去化，“从这个市场来讲，现在影响比较大的还是价格”。

　　该高管强调，开源节流总归是主题，在严峻的形势下，尽量有一点现金流回笼，为企业过严冬做准备。还有就是产品的标准化、预算、成本等等。

　　另一位知情人士透露，某在港上市房企为做半年报业绩，上周将其在佘山的某高端项目以特价房形式推出，22套房源单价降到4万多元。现在最低总价1500万元，“以前佘山核心区域2000万元以下的别墅根本没有。”

　　网上房地产显示，上述佘山高端项目的累计合同均价为69687元/平方米。

　　上述知情人士称，现在开发商都在降价回笼部分资金，然后就继续观望，“不会一下子降到底。”

　　龙湖地产有限公司首席市场官秦力洪强调，高利息的贷款千万不能碰。房地产行业基本是资本成本的游戏，尤其是大幅度前进的时候，房企还是要抓回款。

　　部分私募也判断现在仍是收购良机。

　　一家房地产私募基金副总裁认为，“市场不好对我们而言是个机会，收购的时候有更多的选择和议价空间。”

　　温家宝今年以来楼市调控表态

　　●5月18日-20日，温家宝在武汉调研经济运行情况。谈及楼市调控，温家宝要求，“稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给”。

　　●4月13日，温家宝主持召开国务院常务会议，在部署下一阶段经济工作时，会议要求，“巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给”。

　　●3月14日，在人民大会堂举行的十一届全国人大五次会议记者会上，温家宝说，“房地产市场……涉及到中央和地方的利益关系，涉及到金融企业和房地产企业的利益，调控的阻力相当之大”；“一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃……”。

　　●1月31日，温家宝主持召开国务院第六次全体会议，温家宝在部署当前重点工作时提到，“巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给” 。

　　资料来源：中国政府网