农房双证融资显成效 推广尚待突破限制

　　新华08网郑州5月23日电 (记者李鹏)河南省舞钢市21户农民领到房屋的“集体土地使用证”和“房产证”后，在一个月内通过房屋抵押获得的授信融资就高达1600万元。实践效果表明，农房“双证”在保障农民权益、盘活农民资产、活跃农村经济方面存在较大潜力可挖，但目前却面临政策法规等方面的诸多限制，亟需突破。

　　--农房“双证”融资成效明显

　　2012年4月初，河南省舞钢市尹集镇张庄社区的21户入住农民领到了由该市国土部门和建设部门颁发的《中华人民共和国集体土地使用证》和《中华人民共和国房屋所有权证》。而仅在一个月内，该社区以房产证抵押从当地农信社获取的农户融资授信额度已突破1600万元，与“双证”发放前相比，增长了4倍还多。

　　在农民郭香民家里，记者见到了分别于4月4日和4月6日新发放的“双证”。其中，与村民旧的“宅基地证”相比，新的集体土地使用证最明显的区别是，每户土地位置的标识由于采用卫星定位确权，更加明晰；而除了“土地状况”一栏明确标明土地性质为“集体土地”外，该社区农房“房产证”与目前现行城市内国有土地上房屋的房产证没有任何区别。

　　据尹集镇党委委员、张庄社区管委会主任付国召介绍，张庄社区是舞钢市新农村建设中率先规划启动建设的17个中心社区之一，建成后将容纳张庄、大刘庄等四个行政村、1100户，约4000到5000人。

　　付国召说：“由于社区几个村南依蟹背山、北临龙泉湖，处于龙凤湖旅游度假区之内，发展旅游观光最有潜力，可人均只有几分地的村情让既要建新房又要搞发展的农民资金短缺问题尤为突出。”

　　舞钢市市委书记高永华说，多年来，农民最重要的资产就是住宅，由于得不到产权证只具有居住功能，是真正的“不动产”，而给农房发放房产证就是要把“死资产”变成“活资本”。

　　张庄社区的李霞是个依靠“三间草房养猪”起家的个体户。记者从舞钢市农信社的信贷记录上看到，在搬入新社区之前，她的担保贷款额度从1万元增长到50万元，就遭遇了“瓶颈”限制，而发证之后，依靠住宅抵押和另外在社区购买的两个农家饭店，她的授信额度迅速突破至800万，在节假日吸收的农民临时就业更是达到近百人。

　　据了解，农民自建一栋200平米左右的农房，造价约在十几万元，而发放“双证”后，房屋评估机构的估值约在50万元。按照目前舞钢市规定的房屋价值70%的贷款上限规定，农民十几万元的房屋投资可以带来35万元的资金，已能满足普通农户的基本融资需求。

　　--流通受限成农房“双证”推广的主要障碍

　　按照国土部、财政部和农业部的要求，2012年底我国农村集体土地确权将实现全覆盖，以加强保护农民合法的土地物权，落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度、提高土地管理和利用水平，并最终形成产权明晰、权能明确、权益保障、流转顺畅、分配合理的农村集体土地产权制度，统一城乡土地市场。

　　按照舞钢市将城镇化和农村土地确权相结合的做法，未来全市将为所有城镇化建设中入住新农村社区的农民发放农房“双证”，以保障农民的合法土地物权；同时占地7.11万亩的834个自然村全部整合后，将进入“1个中心城区、4个中心城镇和17个中心社区”，全市将节约土地3.53万亩，可提供该市未来20年发展的用地指标，并带动“三农”形态的转变。

　　据舞钢市房管局局长雷宏伟和国土局副局长海中武介绍，按照我国目前现行的《物权法》、《土地管理法》和《房屋登记办法》，与农村的旧房相比，通过城镇化中的新农村社区建设，新建农房已基本符合办理“双证”的要件：一是通过2009年土地规划修编，舞钢市新农村社区早就被纳入了土地规划，新建农房有合法的建设规划证；二是通过聘请专业设计机构统一设计，并由有资质的建设机构“代管代建”，农房房屋质量符合国家要求；三是通过村组土地权益调整克服了“村民只能从本集体土地上获取宅基地”的限制，为多村合建社区的宅基地确权、发证提供了依据。

　　然而，由于城乡土地市场长期存在“同地不同权”且一些政策解释模糊不清，目前农房“双证”推广仍面临一些困难，其中农房发放“双证”后的交易、流通受限成为推广的主要障碍。

　　“土地'双证’除了保障农民的合法权益外，最主要的是抵押融资功能，按照《物权法》的规定，房屋抵押必须房屋和土地一并抵押，而按照《土地管理法》，集体土地又不能抵押，但其上的房屋能不能抵押却没有规定。”雷宏伟说：“我们现在的做法是执行集体土地不能抵押规定的同时，谨慎地允许农房可以抵押，一是规定了农房估值70%的抵押贷款上限，二是由政府成立农房抵押贷款的风险补偿基金，将风险降到最低。”

　　舞钢市农村信用社主任党胜利认为，农房'双证’的发放在一定程度上解决了长期以来农民融资缺少抵押品、主要依靠信用担保的困难，但因为农房只能在本村组之内流通，流通范围受限直接导致农房的实际价值偏低；同时，由于目前农房主要是满足农民的居住需求，一旦出现信贷风险，通过法院执行处置农房抵押品的难度也较大。

　　--扩大农房流通范围需从政策层面突破

　　河南省社科院副院长谷健全认为，河南农房“双证”的破题并非偶然，一方面，长期以来，因为进城打工、搬迁、移民，农村早已经形成了一个农房交易的事实市场，但由于没有交易凭证，一直游离于法律保护之外；另一方面，河南作为农业大省，工业和农业发展中的建设用地与农地矛盾突出。

　　“为农房发放'双证’，一方面有利于村庄整合，调动农民进社区集中居住的积极性，节约大量土地；另一方面拓宽了融资渠道，加快了农村生产要素的流动，符合农村经济发展的规律，应该值得肯定，无论从农民融资需求和权益保障上都应该扩大农房的流通范围。”谷健全说。

　　但一些专家指出，流通范围扩大后，农房用途性质的变化可能引起政策方面的一些冲突。从目前看，新农村社区的农房全部属于农民的居住用途，但今后可能会出现农民进城购房、子女进城安居等农房闲置需要变现的交易需求，如果集体之外的成员购买，房屋性质属不属于小产权房，还没有明确规定。

　　按照国土部门的定义，占用集体土地搞建设并向集体组织以外的成员销售的商品住宅属于小产权房范畴。而按照国家房地产的调控政策，这一类房屋属于未来严格清理的范畴。这将为农房“双证”的发放带来隐患。

　　雷宏伟和海中武同时也表示，与单体的农房相比，新农村社区内高层楼房的确权、办证、交易、流通将面临更大的困难，最基本的宅基地划分都无法进行；同时，新农村社区内配套的商业设施用地部分也面临着是走“国有征收”还是“集体土地入股”的道路，前者手续复杂、周期长，而后者易导致纠纷。

　　专家认为，扩大农房流通范围，应从政策层面予以突破，以确保农房“双证”发挥真正的市场功能。其中可行的方法，一是逐步扩大农房的流通范围，其中以土地增减挂钩的县域单位为佳；二是探索出台宅基地与其他农村集体土地性质脱离的政策规定，使宅基地和国有土地率先实现“同地同权”，并严格规定宅基地上的农房规划建设手续，杜绝因私自更改规划和土地许可而可能催生的小产权房屋。