社科院：房价大幅下降可能性很小

　　作者： 李莉 

　　今天上午，中国社科院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社联合发布《房地产蓝皮书》。蓝皮书指出，今年房价可能略有回落，但大幅降价可能性很小。预计今年北京的政策可能会对首套住房购房者定向宽松。

　　房价可能略有回落

　　房地产蓝皮书指出，2012年房价将延续上年末的盘整态势，预期房价将有所回落，但总体降幅不会很大。由于需求低迷，几乎不存在房价上涨可能性，但由于当前房地产开发成本特别是土地购置成本很高，大幅降价将意味着多数开发项目面临亏损，在经济和政策前景明朗前，多数开发企业将选择观望态度，不情愿轻易降价，房价将延续上年的盘整态势。

　　同时，蓝皮书认为，房地产交易区域分化格局将加剧，部分前期涨幅较大的中小城市可能迎来较大幅度价格调整，同时交易量将有所释放，大都市区交易量将持续低迷，房价则可能仅仅小幅盘整。因为大都市区开发企业多为大型企业集团和财团，其中不少属于大型央企国企，融资压力小，对交易量低迷的承受能力强，但土地购置成本普遍较高，房产降价空间小。此外，大都市区的移民人口已经远远超出周边农村，其外来居住人口或预期外来居住人口多为分布全国城市的高收入富裕家庭，其居住移民已经超越城乡市场消费利益差异，房价调整对交易量的影响很小。

　　约80万户北京人不得再买房

　　2011年“新国八条”和“京十五条”中限购和限贷的两限政策，严厉程度史无前例。调查显示，北京市居民完全产权自有住房率为72.4%，多套住房拥有率达18.3%。按这一调查数据，北京户籍人口1246万人，约450万户，受影响的家庭约在80万户。

　　数据显示，2009年全年北京购置房产的户籍比例中，外地户籍达到55%，而政策规定，非本市户籍提供连续5年以上社保或纳税证明，只能新购一套住房，预计受影响的家庭超过百万。

　　两限房中签率不到50%

　　截至2011年12月，北京市两限房住房申请备案人员已经超过14.9万人，而2008年7月至2011年10月，北京两限住房成交套数为6.5万套。据此推算，从2008年两限住房上市以来，两限房中签率约为43.6%，有多一半申请者尚未分配到两限房。

　　今年信贷政策或有所放宽

　　专家预计，北京2012年保障住房建设总量依然维持在高位，在商品房市场销售萎缩的情况下，部分开发商可能会加大保障房建设的积极性。

　　对于夹心层和中等收入人群来说，目前受制于贷款紧缩等政策，入市艰难。预计在2012年政策可能会对首套住房的购房者定向宽松。

　　2012年信贷政策或有所放宽，针对首套房利率下调，趋于合理。通过增加大量中低价格普通商品房供应、相对合理的首套房利率、促使刚性需求者进入市场实现居住梦想。

　　二手房价下调范围扩大

　　专家认为，目前二手房市场的有价无市以及同一区域的一、二手房价格倒挂现象均属短期的非平衡状态，预计2012年二手住宅价格下降范围将扩大。二手房成交量缓慢上升，价格进一步下调。

　　分区域看，在新房供应为主的郊区，二手房降价压力倍增；在新房供应和二手房供应并重的次中心区，二手房降价幅度相对较小；在城市中心区，新房供应稀少，二手房价格相对坚挺。价格下降有望换来交易量的回升，但在限购和限贷的影响下，二手市场流通性大大降低。

　　租赁房市场方面将回归平稳。2010年开始的租金上涨高峰已经过去，虽然2011年同比涨幅依然比较大，但是环比逐渐下调，2012年北京租赁市场将回归平稳。但春节前后租赁市场的短期活跃将会再次影响租金上涨。

　　房地产将经历最艰难的一年

　　房地产蓝皮书指出，2012年房地产行业整体赢利可能进一步下降，中小企业亏损将加剧。2012年对部分房地产企业而言，其房地产开发成为鸡肋，食之无味，弃之可惜。当前房地产开发土地购置大多发生于2009—2010年的高地价时期，降价可能出现企业亏损，不降价则资金占用上升，资金链紧张压力增强。因此，当全行业因为市场低迷而赢利下降时，中小企业将面临艰难境遇，赢利空间缩小，亏损现象将不断扩展。

　　今年房地产行业将出现并购加剧，行业集中度将进一步提高。全行业破产、倒闭增加，将为大型企业集团和财团并购提供良机，市场垄断格局将进一步加强。本报记者 李莉

　　有话要说

　　低能企业倒就倒吧

　　金闳伟：这正是优胜劣汰的好时机，一些低能企业倒闭，中坚企业可以健康发展，使房地产市场有序净化。

　　沙小易：对老百姓来说，买不买房，买什么样的房其实是个观念问题。铁心不买，那就干脆不买了，租个大房子住也很不错。

　　余味：利国利民的政策要有延续性，不能朝令夕改，造成市场混乱。

　　赛缪(412840769)：房地产调控不能放松，如果放松，房价就会报复性上涨，老百姓的日子就会更加的难过。政府应该多鼓励资金投向真正的实体产业。所谓最艰难的一年，应该是说房地产行业在今年没有办法获取过高的利润。房地产要获得真正的发展，就必须要经历这个阶段。