天津破解多重难题稳步推进公租房建设

　　新华08网天津5月25日电(记者徐岳)2011年以来，按照国家大力发展公共租赁住房(以下简称“公租房”)的要求，天津在公租房项目选址、发放补贴和筹集资金等方面不断破解难题，探索建立起公租房的长效机制。截至目前，天津共推出公租房12000套，已配租10300套，管理机制日趋完善，配租组织平稳有序，小区运行秩序井然。

　　--注重选址规划满足百姓所需

　　天津市保障住房建设投资有限公司总经理岳玉贵说，公租房作为天津保障性住房建设的重要组成部分，承担着调整住房供应结构的重要职责，而这一切的成功与否，在于受保人群规模的准确预测和空间上的准确对位。

　　在公租房选址和设计工作之前，天津从三个方面开展了前期策划工作：一是对公租房的使用对象规模进行预测；二是对当前人口最为集中的中心城区和环城四区、滨海新区房屋租赁供需关系进行预测；三是对目标范围内的可利用土地进行分析。这些系统的社会需求分析和可行性研究，为未来公租房市场的稳步发展奠定了基础。

　　记者在《2011年天津市公共租赁住房建设地块位置示意图》上看到，天津公租房项目基本选择在交通便利、公共设施较齐全的地块上建设。2011年，天津市内六区和环城四区的公租房共安排了20个项目，其中18个都位于中心城区。项目选址布局合理，分布均匀，兼顾了开发区和工业区等外来务工人员较多的区域。如，大寺新家园项目位于天津西青经济技术开发区附近，工作人员在前期调研时就发现，大寺工业园和西青开发区聚集了外来务工人员约20余万人，项目建成后可集中满足他们的租赁住房需求。

　　在借鉴国内外其他城市保障性住房相关规划经验的基础上，天津公租房规划设计充分考虑天津实际情况，结合大量实地调研，以单套建筑面积40平方米左右的小户型为主；在交通组织上以公共交通、自行车和步行为主要方式，实现绿色便捷的出行目标；在配套设置上采用“小家庭、大社区”模式，建设配套齐全的公租房社区，体现集约高效的发展要求。

　　--多层次租房补贴扩大保障范围

　　记者调研中发现，天津公租房的建设速度和保障范围均走在全国前列。去年3月，天津首批推出4000余套公共租赁住房，8月份又再推出6000余套房源。这些公租房面向城镇符合住房保障“三种补贴”的家庭和中等偏下收入住房困难家庭供应，以小户型房屋为主，满足基本居住需要。

　　天津市国土资源和房屋管理局住房保障处介绍，天津公租房实行市场化租金，租金标准参照项目周边住房市场租金水平确定。符合住房保障“三种补贴”条件的家庭在承租公租房时，可领取不同标准的政府租房补贴，分别相当于月租金的90%、75%和35%。

　　具体来看，“三种补贴”是指政府向最低收入、低收入、中低收入住房困难家庭发放不同标准的租房补贴，实行梯度保障。目前，住房困难标准为人均现住房使用面积低于9平方米，租房补贴分为三种。廉租住房实物配租补贴主要面向低保、优抚、特困救助、重残、双残等最低收入家庭，配租家庭承担的租金标准为每月每平方米1元，差额部分由政府发放补贴；廉租住房租房补贴面向人均月收入低于1060元的低收入家庭，每户家庭月补贴额不低于540元；经济租赁房租房补贴面向人均月收入低于2000元的中低收入家庭，每户月补贴额不低于285元。

　　通过市场化租金与分层次租房补贴相结合，将“暗补”变为“明补”，实现了公租房在政府引导下的市场化运作，有利于退出机制的落实。具体项目的租金标准，参照同等地级、同类项目的房屋租赁市场市场指导租金，由市价格管理部门核定。这样做不仅可以扩大保障范围，也让各方提高建设和管理公租房的积极性，实现保障资源的良性循环和可持续发展。

　　--融资市场化建立公租房长效机制

　　记者调研中了解到，尽管各地公租房的建设和运营享受土地划拨、财政垫息、市政基础设施大配套费减免、租金收入免缴房产税和营业税等政策，但是，由于公租房将在一定期限内面向特定家庭出租，建设资金需求量大、占压时间长，一般商品房开发融资模式无法满足需求。

　　与其它地区的公租房建设不同，天津市早在2009年就组建了保障住房建设投资有限公司，其作为国有投融资主体，代表天津市政府负责公租房的投融资和运营管理，以及贷款的借、用、管、还。项目建设阶段，天津保障住房建设投资有限公司通过划拨方式取得供地后，委托开发企业实施建设；运营管理阶段，公司委托运营单位与承租人签订租赁协议、收缴租金以及维护管理等。

　　经测算，天津“十二五”期间公租房项目预计需融资412亿元。经过多渠道筹集建设资金，2011年累计到位116.45亿元，其中包括：国家社保基金理事会信托贷款30亿元，国家开发银行贷款55.4亿元，天津市财政拨付专项资金31.05亿元。

　　此外，天津保障住房建设投资有限公司正在争取其它可用资金，一是积极与银行间市场交易商协会、保监会沟通，推动建设银行天津市分行尽快完成近70亿元企业债发行，同时分期分批引进保险资金100亿元；二是配合国家开发银行天津市分行尽快组建公租房银团。

　　为了满足利息和本金的偿还需求，天津规定在特定期限内，每年可以按照市场价格出售一定比例的公租房，政府可以优先回购，继续用于公租房使用，为天津保障住房公司清偿贷款和进行再融资创造条件。天津保障住房建设投资有限公司清偿贷款本息后，也可以通过再融资，购买政府回购的公租房继续投入市场出租。这一系列做法的目的，都在于最大限度的发挥资源效能，建立公租房长效机制。