深圳启动土改:房地权利分离解决小产权房

　　新浪财经讯 5月25日消息，国土资源部、广东省政府今日在深宣布，批准实施《深圳市土地管理制度改革总体方案》，确定八大改革重点和二十个改革事项。国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察徐绍史称，这是国家又一次里程碑式的战略抉择。

　　房地权利分离解决小产权房

　　当天会议上，徐绍史开宗明义，称当前土地利用制度存在缺陷，土地管理不尽人意，中国经济之前依靠人口红利、土地红利的传统路径已不可持续，下一步将依靠政策红利打破发展困局。

　　徐绍史强调，“选择在深圳率先开展土地管理制度改革试点，是国家又一次里程碑式的战略抉择，国土部将全力支持深圳，先行先试”。广东省省长朱小丹表示，这是国家赋予广东省的又一制度红利。

　　八大改革重点和二十个改革事项中，土地分类确权和建设用地审批权限下放成为亮点。

　　方案提出，近期重点对改革涉及的基础性配套制度进行全面研究和探索，以光明新区、坪山新区、前海深港现代服务业合作区位重点实验区，在土地用途管制、土地有偿使用、土地二次开发与节约集约利用土地产权制度等方面开展试点工作。

　　方案明确，健全土地权利体系，完善国有土地权利体系，细化地上、地表、地下土地使用权权利设定。探索三维地籍管理办法、明确各类土地使用权的取得和灭失条件、权利主体与客体、权益内容与限制以及分配规则等。会议表示，这将有助于将深圳现状土地和房屋的复杂产权进一步清晰化，解决小产权房遗留问题。

　　解决小产权房遗留问题主要路径为，探索农村城市化历史遗留问题的各类用地不同权益市场化实现形式，在房地合一登记体系内探索房地权利分离条件下的管理制度，并积极构建留用地、安置房、经济补偿、土地权益书、作价入股等相结合的安置与补偿相分离的补偿模式，通过项目开发、土地储备、城市更新和城市发展单元规划等手段，综合运用规划、土地、经济等手段，破解确权难题。

　　我国现有的制度房屋产权70年，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。值得注意的是，方案还提出，将开展土地使用权使用期满后续期相关权益研究。

　　方案表示，改革建设用地审批方式。除国家和省级单独选址建设项目按国家和省相关规定报批外，在深圳市土地利用总体规划确定的中心城区范围内，国务院批准农用地转用方案后，按照广东省人民政府的授权，由深圳市人民政府审核农用地转用实施方案；在中心城区范围外，已由广东省人民政府授权深圳市人民政府审批功能片区土地利用总体规划的，由深圳市人民政府批准农用地和未利用地转用，统筹安排建设项目用地。

　　研究开展不动产税和闲置税

　　数据显示，2011年深圳全市土地总面积1991平方公里，其中原农村集体用地为390平方公里，占比高达42%。土地权属上，390平方公里原农村集体用地中，合法用地仅占25%。约300平方公里的非法用地掌握在30万人原住民手里。其余1600平方公里土地面积上，承载超过1500万人的外来务工和新移民。

　　更严峻的问题是，未来十年深圳可提供新增建设用地仅59平方公里，无地可用的尴尬已严重制约深圳未来经济发展。

　　放宽农用地转作建设用地权限的同时，方案明确创新土地二次开发利用机制。在广东省“三旧”改造政策基础上，建立符合深圳实际的城市更新政策体系，统筹安排城市更新改造，实现在城市更新中盘活存量土地。

　　而政府无偿划拨土地的权限得到规范，方案提出，除军事用地、保障性住房用地和特殊用地可以划拨方式取得外，严格限定划拨用地范围，探索实行国家机关办公、基础设施、社会事业等用地的有偿使用。

　　方案同时对土地分类确权和农用地转建设地，提出配套保障方案。包括：建立不动产统一登记制度，明确不动产统一登记的机构；建立和完善土地权属争议调解和司法处理机制；加强土地收益分配调节，完善土地租(价)税费体系，开展不动产税和闲置税研究，探索提高新增建设用地取得成本和土地保有成本的方法和管理模式。

　　会议表示，当前，政府通过收取土地出让金、征收各项税费取得土地增值收益，市场开发主体以企业利润取得增值收益，土地原权利人只能通过征收补偿分享增值收益，这样的制度设计压缩了原权利人获取增值收益的空间，而市场开发主体则可以通过囤地获取超额收益，造成利益分配不公平。

　　而完善土地租(价)税费体系，开展不动产税和闲置税研究，将建立政府与土地权利人共享土地增值收益分配模式和补偿形式，解决现行土地税费体系“重流转，轻持有”，形成地方政府的稳定收入来源。

　　方案若干土地资本创新引入关注。方案明确，将创新土地金融工具，开展土地土地金融政策研究，设计不同类型的土地金融产品，在条件成熟时推行土地资产证券化，研究制定土地基金资产经营政策、收入分配调节以及投融资等政策。

　　当天会议明确，国土资源部、广东省人民政府共同指导推进深圳市土地管理制度改革工作，采用部省合作支持指导深圳市开展土地管理制度改革、试验与示范的方式进行。分近期(2011-2015年)和中远期(2016-2020年)两个阶段推进改革。

　　附注：

　　《深圳市土地管理制度改革总体方案》八大改革重点和二十个改革事项

　　八大改革重点包括：一是完善国有土地产权制度，夯实土地管理制度改革基础；二是深化土地资源市场化配置，完善土地市场运行机制；三是创新土地资产资本运作机制，完善土地利用和管理；四是加强土地节约集约利用，创新土地二次开发利用机制；五是严格耕地保护，建立补偿机制；六是强化土地调控与监管，促进政府职能转变；七是推进区域合作，统筹协调区域土地利用；八是加强土地立法，完善土地管理法治环境

　　二十个改革事项包括：(1)健全土地权利体系；(2)完善土地有偿使用制度；(3)实行差别化土地供应政策和地价管理标准；(4)健全土地节约集约利用机制；(5)创新土地利用调查和规划体系；(7)完善土地利用计划管理方式；(8)改革建设用地审批方式；(9)加强耕地和生态用地保护；(10)完善土地登记制度；(11)建立和完善土地权属争议调解和司法处理机制；(12)深化土地收购收回制度改革；(13)加强市场(实体)管理和服务体系建设；(14)加强土地权益分配调节；(15)创新土地金融工具；(16)加强区域一体化土地利用和保护；(17)开展土地资本化理论和管理研究；(18)积极借鉴和创新土地管理经验；(19)完善土地管理法治环境；(20)探索建立土地审裁制度。(曹磊 发自深圳)