中海地王成本价卖房 分析称调控下低开成常态

　　■ 聚焦

　　中海地王项目“成本价”卖房

　　业内人士认为，其遭遇调控后市场低迷，只能低价入市

　　新京报讯 (记者袁晓澜)上周日，2009年豪掷70亿问鼎“全国总价地王”的中海上海长风地块入市。该项目定名为中海紫御豪庭，为精装修售房，售价为38000元/平米起。业内人士认为，该项目楼面价已达到22400元/平米，再加上建安、精装修等成本，这一售价已接近“成本价”，但受制于调控，地王项目调低预期卖房实属无奈。

　　据了解，中海紫御豪庭主推245平米以上四居的精装大平层户型，售价为38000元-45000元/平米。目前正推出“付50万意向金开盘可抵130万房款”的优惠活动，折算下来，项目售价将低至3.2万元/平米起。而过去两年，业内预计该项目售价将在五万元/平米以上。

　　“当年该项目楼面价比较高，达到了22400元/平米，现在精装修成本就要5000元/平米，再加上高层建安成本也在5000元/平米左右，该项目要达到40000元/平米以上才是有利可图，现在的售价接近成本价卖房了。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示。

　　记者了解到，上海长风地块曾备受大型房企的青睐。2009年9月，正是市场火热之时，中海地产力挫仁恒、保利、绿城等众多大鳄，豪掷70.06亿元竞得长风纯住宅地块，一举成为当时的全国总价地王，折合楼面价高达22400元/平米。然而时隔两年多，项目入市面临的是严厉调控下的市场。

　　杨红旭认为，开发商在市场行情好的时候拿地，对项目的预期也高。但遭遇调控后的市场行情低迷，只有低价入市，才能拉动销售，地王项目低价入市也是开发商的无奈选择。

　　■ 分析

　　楼市调控下地王项目低开成常态

　　据记者了解，不仅“全国总价地王”面临以低价打开市场的问题，低价入市也成为其他地王的共同选择。

　　2009年5月至2010年3月，北京也陆续产生了多个“单价”、“总价”地王。而这一阶段的地王，从2011年开始，也陆续进入集中推盘期，并且无一例外地均定位为高端精装豪宅。

　　今年6月，位于望京的远洋万和公馆即将入市。该项目为2010年单价地王，楼面单价达到27000元/平米。据悉，该项目预售均价为55000元—58000元/平米，加上开盘优惠后，预计最终成交价将在51000元—52000元/平米之间。这一价格被业内认为是“赔钱卖”。

　　此外，已经入市销售的金茂府、中海九号公馆、保利东郡、远洋天著等，从楼面价和实际售价对比来看，土地成本、建安成本、精装修成本等加起来，均接近“成本价”售房。而从销售效果来看，这些地王项目地理位置优越，低价入市的策略使这些项目有着较高的性价比，不少项目销售迅速。如四次开盘很快售罄的2009年地王金茂府，该项目首期开盘45000元/平米，相比周边项目价格优势在5000元/平米。

　　北京房协一位专家认为，低价入市也是开发商不得已的销售策略。当市场好的时候，房企预期也好，拿地积极性也高，但现在市场往下走，开发商拿地积极性降低。

　　数据显示，从今年以来，北京土地市场持续低迷，北京宅地基本以底价成交。

　　杨红旭认为，地王项目低价入市，也说明房地产暴利时代已经过去。拿地成本的增加，政府打击囤地力度加大，想要获取高利润已不可能。

　　新京报记者 袁晓澜 实习生 李雪莹