上海：50万定金抵130万房款 一楼盘日卖12亿

　　楼市新观察  

　　上海：50万定金抵130万房款  一楼盘日卖12亿

　　下面我们继续来关注楼市，楼市的打折促销和销售回暖早已不是什么新闻，但凭着打折一天卖出12亿，还是让上海的一个地王楼盘成为了关注的焦点，这究竟是一个什么样的楼盘？又是如何创造这样的销售业绩的呢？请看记者从上海发回的报道。 

　　循着路边的巨幅广告和指示牌，记者很快就找到了中海紫御豪庭的售楼处。这里的销售负责人告诉记者，开盘首日预签订合同的金额就达到了12个亿。

　　中海地产集团有限公司(华东区)营销总监李东持告诉记者，当天售出118套，大概有12个亿的销售额，这个是周日的数据了，截止到昨天呢，我们销售额已经突破了13个亿，达到13亿6千万元。

　　5月27日，中海紫御豪庭推出了两栋公寓楼共156套房源，户型是245至295平方米的精装房。最低报价每平方米38000元左右，每套房总价大约在800万到1000多万。但由于该开发商推出了“付50万意向金开盘可抵130万房款”的促销，折算下来最低售价大概在每平方米3.2万元。对此，李东持表示，尽管赚的比预期少，但绝不至于亏本。

　　中海地产集团有限公司(华东区)营销总监李东持告诉记者，现在这个价格，对于这个项目而言，它的收益还是比较客观的，不是像外界所说的，我们赔本，甚至说不赚钱。

　　据该楼盘附近的一家房产中介的门店经理介绍，这周边二手房的价格在22000元左右，附近另一个新盘的价格在3万左右，从均价来看，这个地王楼盘虽然较高，但远低于市场预期。

　　中海紫御豪庭附近某房产中介告诉记者，我们预期的时候 它的基本定价应该会是在定在5万到7万左右 这次开盘的价格是在38000到45000之间 所以这个价格相对来说是比较让我们很吃惊的。

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　　北京：供需两旺   五月成交量恢复调控前水平

　　再来关注北京的楼市，春节后就开始升温的楼市目前有明显走旺之势。最新数据显示5月份北京新房和二手房网签总量为23174套，环比上涨了30.3%，与去年同期相比则更是猛增了五成多，成交量也已经恢复至调控前水平，这不禁让人感叹，今年的楼市和气温升得一样快。

　　北京住建委网站的数据显示，5月份北京全市新建商品住宅网签总量为10502套，环比上涨34.2%，与去年同期相比则大涨了43%。二手房网签总量为12672套，环比上涨27.2%，与去年同期相比则大幅上涨了57.1%。五月份北京楼市出现了供需两旺的局面。

　　某房产中介副总裁胡景晖告诉记者，5月份新开盘的开盘量超过了20个，二手房交易量挂盘量比4月份也增加了两成，等待了一年多以后的一些刚性需求特别是首次置业的需求得到了集中的释放。

　　尽管成交活跃，但价格并没有出现大幅上涨，5月份北京全市纯商品住宅成交均价为20227元/平米，环比基本持平，比去年同期还下跌了8.2%。二手房成交均价为21630元/平米，环比也基本持平，比去年同期下跌了14.5%。从区域新房价格来看，5月份四环内新房成交均价环比上涨29.6%，这主要是由于一些均价在5万元以上的高档楼盘入市导致，四、五环之间也上涨了7.5%，而五六环之间价格基本稳定，6环以外的则下跌了6.7%，两相抵消，因此全市均价呈现持平。北京某地产中介华北区域董事总经理李文杰告诉记者，北京市降价换量项目大概占到了8成左右，剩下两成虽然说价格有所回调，但主要是过去的折扣比较多现在有些回收，但总体上来讲现在新房的库存还是比较多的，大概还是接近8万套左右，消化起来大概还是需要1年甚至更长的时间，目前供过于求的的情况还没有得到根本扭转，在未来一段时间交易量会稳定，但是价格仍旧还会稳中又落这么一个趋势。

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　　上海：薄利多销赚人气  期待利润低开高走

　　一个地王楼盘以远低于预期的价格开盘销售，目的何在？这引发了不少的市场联想，那它的利润率又到底有多少呢？来看记者的调查。

　　公开信息显示，2009年时中海地产以70.06亿元购得紫御豪庭所在地块，创下当年全国总价“地王”，平均楼面价达到每平方米22400多元。再算上建筑安装成本、税费以及财务成本等，市场人士测算它的毛利仅在10%左右。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉记者，根据它的一个楼板价22400元(每平方) 再加上一个其它成本 目前公寓开发(成本)一般是6000到7000元(每平方)再加上它自己号称的一个装修成本5000到6000元(每平方) 大致的一个成本水平是34000多这么一个水平 然后按照它最低的一个报价37600元来对比的话 的的确确是只有10%左右的毛利

　　不过根据网上信息，报价37600元的房源只占总量的30%左右，剩下的房子最高报价在45000元到50000元之间。这样它后期推出的房源毛利率还有提高的空间。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉记者，它这些最低报价在4万块以下的 只有它这批推出来的300多套房子里面的30%左右 还是有70%的最低报价是超过4万块的 而且按照最高的报价是5万3千六 这么来算的话 它的毛利空间还是非常可观的。

　　记者了解到，从去年7月中海在上海、南京、杭州等地多个项目优惠最高达到七折，成为当地的领跌楼盘。其中，在上海，大幅降价销售的中海御景熙岸，售价由22000元每平方米左右下调到16000到17000元每平方米。多数市场人士认为，其它楼盘普遍是采取先报高价再打折销售的策略，而中海采取的则是低开高走。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉记者，所有的开发商的策略基本上 就是说 如果市场非常好的话 它就会把其的利润一下子提到前面 定一个很高的价格 在市场受限的情况下 它一定是低开高走

　　上海财经大学不动产研究院常务副所长姚玲珍告诉记者，高开低走可能往往会  前面买的房子它的价格比较高的 后面的价格降低了 会发生退房啊 或者是消费者当中的口碑可能不是很好 所以从正面的因素来讲的话呢 实际上低开高走可能对整个市场的销售会更好一些。

　　姚玲珍认为，从2010年开始，由于楼市遇冷，开发商拿地的积极性下降，上海土地拍卖多以底价成交。而在2010年以前，开发商拿地的成本比较高，地王不断涌现。然而，这些曾经风光一时的地王如今却遭遇尴尬，要么延迟开发，要么选择退地，由于地价成本高，开发商的毛利率已开始普遍下降。