汤臣85%别墅因违建被冻结交易

　　一业主要卖房 掏30万自拆违章搭建

　　本报记者 顾卓敏

　　制图 俞霞

　　“敲的时候当心，别影响原本的房屋结构”“施工图纸要看清楚”……昨天，在位于浦东新区龙东大道415弄的汤臣高尔夫园区8期555号门口，记者看到，建筑工人正在拆除原先搭建的违章建筑。“业主想要上市交易，就必须恢复房屋的原貌。”据记者了解，目前园区内479栋别墅中有85%的业主涉及违法搭建，为此政府各部门联手，中止了其房产上市交易的资格。本报记者 顾卓敏

　　为上市交易

　　业主自掏30万拆违

　　3年前，徐某购置了汤臣高尔夫园区8期555号别墅后，就开始了大兴土木，将原有的别墅两旁从底楼开始，一直至三楼的房顶“横扩竖升”，违法兴建增加了700余平方米的面积，比原建筑面积增加了1.62倍。

　　“我们小区里都是独栋的别墅，在业主装修时，整栋别墅四周都用黑布包着。当房屋装修完毕了，脚手架一拆，黑布拉掉，你就会发现，房屋的结构已经大变样了，几百上千平方米的违章建筑也已经建好了。”据东湖物业管理公司汤臣高尔夫园区管理处的总经理周先生介绍，在违章建筑成为既定事实后，再想要拆违就难了。

　　据悉，在3年间，物业公司、街道居委会、城管、房办等部门都多次上门与业主徐某进行交涉，口头劝阻、书面警告、整改通知也如同雪花般纷至沓来，但是对此，徐某均置若罔闻，不予以理睬。

　　3年交涉未果之事，居然在这两天成了。从现在目击的情况看，拆违工作正在有序进行中，别墅右侧的搭建部分依然除去，从建筑废料中，可以看到粗壮的钢筋以及水泥砖土，可见当时业主在建违时的“尽善尽美”。

　　从当初的执意不肯拆，到如今的自觉自愿拆，其中的关键就在于一个“交易资格”。据了解，年初决定定居海外的徐某，有意将汤臣的房产变卖，在调取相关房产信息时发现，房屋的上市交易资格被中止，为此其还特意向房管部门提出“解冻”申请。

　　然而，得到的答复是，“只有拆除违法建筑，恢复房屋原貌才能上市交易”。权衡之下，徐某只好自掏腰包，花了30余万元，再次请来施工队，将违建部分“自纠”拆除。

　　采访中，记者了解到，在汤臣高尔夫园区，类似徐某的违建绝非个案。E115号业主，曾欲将别墅“挖地三尺，改头换面”。然而，在关键时刻就被多方叫停。目前，因不能出具有资质单位提供的恢复别墅原貌的施工图、施工方案等仍处于停工状态。N18号业主擅自搭建的80平方米违法建筑，也因被中止了房产上市交易资格而于日前自行拆除。

　　“整个园区一共是479栋别墅，其中有超过400户业主都有不同程度的违章搭建情况。因此，目前有85%的房屋，因业主违法搭建，已被中止了房产上市交易的资格。”园区所属的张江镇碧波路居委会书记蔡卫国表示，希望通过555号的自拆起到“敲山震虎”的作用。

　　业主建违成风

　　园区成“万国建筑群”

　　“外地游客根本不用到外滩去看万国建筑博览群，我们这里什么建筑风格都有。”昨天上午，在物业公司相关负责人施经理的陪同下，记者在汤臣高尔夫园区内转了一圈，发现到处都有不同程度的违章搭建。每栋别墅的外观都“风格迥异”，法式、英式、意式、日式包罗万象。一种别墅的构造本来是“品”字形，但许多业主却通过搭建阳台、房间等方式，把结构变成了“口”字形。一位业主买了两幢别墅，挖了一个连接通道，并建造了一个停车场；更有一名业主在仅有三层楼的别墅外面安装了一部观光电梯！

　　在途经S95号别墅时，记者注意到，整栋别墅看上去就是一个整体，丝毫看不出哪里是违章搭建部分。但就是这栋装修富丽堂皇的三层挑高别墅，无论从外观，还是样式风格，感觉上与相邻的一栋别墅格格不入。对此，施经理向记者解释：“你觉得两栋别墅差异大是很正常的，因为一栋是如今稀有的‘原生态’，而旁边造的像宫殿的别墅根本就是把原先的房屋推倒后重建的，可以说从头至尾就是个违章建筑。”

　　面对园区内如此大规模的违章搭建，物业公司、街道居委、城管执法部门不止一次发出整改通知，但业主们依旧“我行我素”。据物业反映，在2009年物业公司进驻全区时，很多业主已经入住，而不少违章建筑也已经存在了。“一处搭好了，就成了‘样板房’。于是，园区里的业主你看我，我学他。”

　　》逼出来的办法

　　政府拆违成本高、风险高，易激化矛盾

　　近年来，高档住宅小区搞违法建筑屡禁不止，根据市拆违工作联席会议办公室公布的最新数据显示，全上海装修别墅小区违法搭建总量超过了6000户，占到全市违法装修建筑数量的10%左右，究其原因，关键是高档住宅小区违法建筑“发现难、取证难、拆除难”。

　　采访中，汤臣高尔夫园区物业管理公司也有着一肚子苦水。“物业一旦发现违章搭建，就会根据《上海市居住物业管理条例》相关规定，给业主和施工单位发送施工整改通知书。如果业主方拒不执行整改，物业就会发出违章停工通知单，甚至不允许施工人员进入小区，拦截施工车等，但收效甚微。”在这种情况下，物业也只能向上级房产办事处反映。

　　如果说，物业是“有心无力”，那么房办、城管等执法部门则是“有力使不上”。

　　对此，蔡卫国坦言，政府拆违绝对不是推土机开进来这么简单。“本来拆除业主的违章搭建就容易激化矛盾冲突，这样的高档别墅别墅区，住户很多外籍认识，操作起来难度更大；另一方面，业主自拆可能是三十万，而政府拆违的成本可能就高达四五十万，不仅是城管出动，现场还要有公安维持秩序，医疗救护队防患于未然。”

　　此外，记者从城管执法部门也了解到，“虽然违法搭建建筑物、构筑物的行为是被明令禁止的。然而，政府在强制执行拆违的过程中，一旦对房屋的原有结构造成损害，就可能面临拆违之后的投诉、上访。所以如何稳妥地治理违章建筑，需要各部门的齐心协力，共同探索。”

　　一方面是文明执法的“红线”，一方面是违章搭建的“底线”，为此，张江镇政府、城管部门与张江房产办事处通力协作，想到了“冻结交易权限”的方法。“通过在房产交易中心对违章乱搭建的房屋进行注册登记，规定这些乱搭建的房屋不得交易买卖，至少也给一部分受利益驱动的投资型业主施加压力。”

　　》争议焦点

　　冻结交易权限

　　是否“有法可依”

　　根据2011年4月1日起施行的《上海市住宅物业管理规定》，对于损坏房屋承重结构的，由区、县房屋行政管理部门责令立即改正，恢复原状；对于违法搭建建筑物、构筑物的，由房屋、城管执法或者规划行政管理部门按照职责分工，责令限期拆除。当事人逾期未拆除的，房屋、城管执法或者规划行政管理部门可以申请区、县人民政府组织强制拆除，并处以相应的罚款。

　　那么，政府不采取强拆，而采用冻结交易权限的做法是否有法律依据？采访中，浦东新区房产管理署相关负责人表示，“政府部门对于违章建筑的态度相当明确，就是拆除，恢复房屋原貌。围绕这个出发点和目标，政府可以采用强拆、罚款这种法律手段，也可以采用冻结交易权杖这种行政手段，同样是有法律依据的。”

　　与此同时，法律界人士也表示，只要业主方违章搭建的事实清晰存在，即使其想就“冻结交易权限”一事与政府部门打行政诉讼官司，胜诉的可能性是微乎极微的。“冻结交易权限”作为一种行政强制手段，是灵活可变的，一旦业主恢复房屋原貌，政府就能将其“解冻”，因此，这种做法是站得住脚的。