上海开发商称趁势涨价不明智

　　早报记者 陆鸣

　　上海闷热的天气并未阻挡购房者的热情。

　　6月10日下午，位于浦东高桥的尼德兰花园售楼处人头攒动。据现场一位销售人员介绍，这是该楼盘开盘第一天。截至昨日下午4时30分，尼德兰花园售楼处张贴的销控表显示，该楼盘当天推出的119套70-130平方米毛坯公寓房源，已经售出101套。

　　据该销售人员介绍，尼德兰花园此番推出的这119套房源中，部分房源还附送7-10平方米的面积。“送面积”房源优惠后的均价在2.2万-2.3万元/平方米，不送面积房源优惠后均价在2.1万-2.2万元/平方米。截至昨日下午，“送面积”房源已全部售完。

　　某上市房企营销负责人分析，尼德兰花园所处区域虽是高桥板块最北的项目，但靠近高桥老城和外高桥保税区，本地居民、就业人口很多，客户群很大，加上价格较为适中，开盘当天售出85%的房源，这一表现“相当不错”。

　　“降息推动购房者入市”

　　售楼处销售人员的说法与上述营销负责人的分析颇为契合。

　　据尼德兰花园售楼处一销售人员介绍，该楼盘的购房者多为刚需客户，主要为高桥当地居民和在外高桥保税区工作的年轻人，“楼盘周边没有其他新盘，此次开盘定价与周边二手房价格差不多。”尼德兰花园上一次开盘还要追溯到两年前。

　　上述销售人员还称，这批房源的客户积累时间较长，“在半年以上”。而且，上周央行宣布降息，也推动了部分购房者入市。

　　某外资房企总经理认为，尼德兰花园的开盘时机抓得不错，“趁着5月楼市成交回暖的后劲，上周又刚刚传出降息的消息”。他同样提到，尼德兰花园所处区域的在售楼盘尤其是刚需楼盘较少，刚性需求积压的时间较久。

　　同样“销量不错”的还有上周末再度加推的嘉定路劲翡丽湾。

　　据该楼盘售楼处一位工作人员介绍，路劲翡丽湾上周末推出的100多套房源，“销售情况不错，小户型已经不多了。”

　　路劲翡丽湾这批加推房源的优惠后均价在1.6万元/平方米，较前一周末1.52万元/平方米的均价再度上涨800元/平方米。而较去年底1.38万元/平方米的成交均价，涨幅已达2200元/平方米。该楼盘售楼处工作人员解释，此次加推的是景观楼王，价格自然更贵些。

　　“目前不具备涨价条件”

　　在上周末“涨价”入市的，还有位于闵行的浦江华侨城和松江的米兰诺贵都。不过，这两个楼盘的售楼处工作人员均未透露销售情况。

　　据介绍，浦江华侨城上周末加推100套房源，公寓房源均价在2.2万元/平方米，全款可享9.5折，贷款9.7折，这一价格也高于今年初2万元/平方米的成交均价。

　　浦江华侨城售楼处一工作人员称，此前推出的房源距离轨交站点的距离超过一公里，而此次推出的100套房源距轨交站点只有300多米，房源位置更好。

　　米兰诺贵都上周末推出了130余套房源，该楼盘售楼处一工作人员称，此次加推的公寓房源优惠后均价在1.48万元/平方米，而去年底推盘价为1.42万元/平方米。

　　该工作人员称，“后面推的房源，价格自然要比前面的贵。”

　　上海盘谷天地总经理宋海分析，目前涨价的楼盘往往都具备几个特点：所在区域曾大幅打折促销，该楼盘曾大幅降过价，基本为刚需中小户型房源。随着前期低价促销的完成，现在的价格优惠幅度没以前那么大了。

　　在宋海看来，目前的楼市并不具备涨价条件，中高端楼盘大幅打折才能卖得动的情况处处可见，“涨价肯定是有个度的，大多数开发商对目前的形势还是较为清楚的。”

　　“商业地产融资

　　出现放松迹象”

　　宋海的判断，与沪上某上市房企营销负责人颇为接近。

　　该上市房企营销负责人说，目前楼市限购、限贷政策并没有取消，调控并没有实质性放松，有效客户群体依然有限。在这种情况下，虽然楼市经历了3-5月的成交回暖，但仍难有本质性的转变，开发商仍应以跑量为重，趁势涨价是不明智的。

　　即便央行降息，在该营销负责人看来，也不会对具体的买房行为产生立竿见影的效果。

　　“此次降息未能大幅度削减买房人的买房成本，对买房人影响不大。”上述上市房企营销负责人说。

　　在他看来，此次降息对开发商的长期影响可能更大些，“有利于降低开发贷成本，融资更加方便，但这也是就中长期而言，短期内的作用其实很有限。” 宋海的看法更为谨慎。

　　宋海认为，此次降息虽然是3年来的首次，但对楼市产生的影响可能更多地停留在心理层面，“此次降息只是表明，货币宽松的通道正在打开，只是释放了一个信号，对开发商不能视作一个直接的利好消息，并不会带动整个房地产行业出现大范围向好。”

　　在宋海看来，目前银行等金融机构对住宅项目的融资还没有出现直接放松的信号。

　　但宋海也提到，最近一两周一些地方对商业地产项目的融资出现放松迹象，“这也能间接帮助开发商减少住宅项目的自有资金占比，缓解资金压力。”