政府军入楼市中介行好惊 业界最怕政府捞过界

　　北京黄村镇直接成立中介公司，引发业界热议——

　　楼市限购，租赁收入成为中介公司的“救命稻草”，但最近记者从一位市场人士获悉，房管局可能会涉足租赁业务。政府力量介入租赁市场，并非空穴来风。日前海珠区政府宣布团租1065套琶洲小户型回迁房作为公租房；北京市黄村镇政府今年初直接成立中介公司，与周边中介“抢饭吃”。租赁市场“政府军”打到埋身，中介人士以及业主有什么想法？政府力量介入租赁市场，是否真的会“赶绝”中介生存空间？记者对此进行了深入采访。  文/图：记者李凤荷

　　北京黄村镇政府开中介

　　统一代租农民回迁房

　　据了解，为规避房屋出租过程中存在的中介恶炒推高房租现象，北京市大兴区黄村镇政府首次尝试由政府设立的中介公司，统一对农民回迁房代租后，经市场化运作向社会“无差价”转租房屋。业内人士表示，未来相关部门可考虑在类似的区域推广大兴黄村模式，同时更可考虑将相关房源纳入到公租房统一管理中，以弥补房源紧张的现状。

　　今年年初入住的大兴区黄村镇枣园尚城是一个农民回迁安置房小区，由于距地铁大兴线很近，小区入住前就被周围多家房屋中介盯上了。然而，中介们的如意算盘并没有打成，在农民们拿钥匙的同时，黄村镇政府宣布设立北京天河浩宇资产管理有限公司，无偿为农民管理所需要出租的房屋。

　　与市场中的房屋中介最大的不同在于，这家由政府出面成立的中介既不利用“空置期”条款少给房主租金，也不会为吃差价而对租客加价出租，而是通过对装修标准、租赁期限的测评，比照周边区域房屋出租价格，从村民手中代管富余房屋，在签订代租合同后，直接向村民支付一年的租金。由于每种户型的租金与装修标准直接挂钩，公司还制定了统一的出租房装修标准，供村民装修出租房时参照。

　　据天河浩宇资产管理公司总经理李万玉介绍，公司的主要作用是为黄村镇富余房源提供房屋租赁平台，其主要面向三类承租人：一是附近园区的企业职工，二是满足周边拆迁居民过渡性住房需求，三是社会人员散租。其中，后两类人群需要交纳相当于月租金数额的中介费。

　　业内人士表示，上述由政府出面搭建的租房中介平台，一方面避免了部分中介恶意炒作推高租金的现象，另一方面使得房东及租房人的利益获得最大限度的保障。“其实北京类似的回迁小区还有很多，可以考虑将大兴黄村的模式进行推广，更可以考虑将这部分房源纳入到公租房的房源供应范围之内，与市场价的价差由财政补贴，这样便可以最大限度地解决现有公租房房源紧张的问题。”

　　政府“包租”农民回迁房

　　业主租金“旱涝保收”

　　据悉，广州海珠区政府去年底已经与琶洲经济联社签订《协议书》，确定了团租1065套房屋。直至2014年初回迁房交付使用，海珠区国土房管分局将持续接受村民的出租意向登记。受保障性住房户型面积的限制，符合“团租”要求的均是小户型，具体的房屋要待交付使用后才能确定。

　　据透露， “团租”租期一般为3年，租金参照市场租金并由政府负担税费，村民不需配置家具、家电等。即使租赁期内房屋出现空置，政府也照样支付租金，确保村民租金收入稳定。这将成为广州市首例政府团租城中村改造回迁房用作公租房的案例。

　　综观北京和广州政府介入租赁市场的方式，可看出有两点是相同的，一是业主免付中介佣金，二是租金“旱涝保收”，房源由政府包租。北京黄村镇政府还提前把一年租金支付给业主，广州海珠区政府也承诺房屋空置期租金照付，一租就是3年。海珠区政府甚至帮回迁房配置家具和家电。

　　目前除非特别旺租的区域，一个租赁房源出现两周到一个月的空租期是常事，业主为吸引租客，也尽量配齐家电。在租赁佣金上，业主和租客各付半个月佣金。对比租赁“政府军”和“市场军”，不难发现只要政府是按照市场租价给付租金，业主会从中得益较大。

　　中介人士： 最怕政府“捞过界”

　　广东中原项目部总经理黄韬表示，北京和广州两地的范本都各有特殊的背景。北京黄村镇政府是为解决附近工业园区的职工租赁房源而成立中介公司，工业园区的职工可免佣租屋，可见政府此举着眼点是为了招商引资，他们服务的第二和第三类人才是直接与中介公司“抢饭吃”。而广州市海珠区政府“团租”琶洲回迁房，作为中介公司，也的确很难做公租房的租赁生意，因为这类型房源是特定的，公租房的租客也需要政府对其资格作出审核，政府“批量化”获得房源再“批量化”出租，工作效率更高。黄韬认为，尽管猎德回迁房有数千套，但这类房源是短时间放出来的，并非“常态”，中介公司难以“做一水”就万事大吉。

　　搜房网广州总经理陈大椿认为，中介行业是一个完全市场化、过度竞争的行业，作为政府在这个行业的作用更多的是在加强市场监管方面，如果政府作为市场竞争参与者，将可能会出现两种结果：一、不公平竞争；二、无法适应目前的服务要求。而这两个结果，相信都是政府所不希望看到的，也是与其初衷相去甚远的。

　　黄韬告诉记者，一些大的地产集团也成立租售部，希望代理旗下楼盘业主的放盘，但十几年来证明，在全市铺网建点的地产公司还是在客源和房源上占据最大优势，比一个个楼盘“单打独斗”的物业公司更具生命力。黄韬表示，最近市场上有消息称，房管局可能会涉足租赁业务。假如此事成真，才是真正对中介公司的生存造成威胁，因为房管局掌握着全市众多业主的资料，且可信度比中介公司要高。

　　前车之鉴：“经租代管”教训很深

　　珠江新城某楼盘业主洪先生最近要出国，他名下有套房屋希望找个“房屋管家”来长期管理。记者问他，假如房管局可以帮他出租房屋，他愿不愿意？洪先生表示，房管局帮忙出租，意味着房屋一定要做租赁备案，出租房产税肯定跑不了。他更希望找一个信誉好的私人地产公司来管理房屋。

　　据记者了解，私人房屋在解放后几乎全部纳入政府管理，后来在经租房发还时曾产生不少纠纷。当时政府经租私人的房屋，租金订得非常低，导致一大批“二房东”存在，市内位置优越的步行街不少商铺也由“二房东”长期租下来，赚取可观的租金差价。

　　目前市场再出现租赁“政府军”，为解决公租房供应以及扶植产业。市场人士表示，如果政府介入租赁市场，是作为一种市民福利、一种民生服务来操作，对整个租赁市场的规范和建设将有帮助，对活跃市场也是有促进的。政府介入的目的不在盈利，那么对于中介生存自然也就不可能形成冲击。若政府涉足非公益性的租赁市场，相当于是拿纳税人的钱来做生意，政府应以提供公益或公共性的服务为宜，市场可解决的事情应该由市场来提供。

　　“刚需”在买 “炒家”在卖

　　文：记者李凤荷

　　最近，中央媒体刊登文章，认为目前楼市成交量放大是“刚需”释放的结果，并不会推高楼价。记者身边的确也充满着两种不同的情绪，“刚需”置业者觉得限购期间入市是对自己有利的时机，故此果断入市买楼；“炒家”们却因为步步惊心的欧债危机而一直在出货，担心楼价大跌。

　　李小姐是在广州上班的佛山人，最近她与男朋友打算在广佛地铁沿线买楼。李小姐表示，广佛地铁线南桂路站出口一两百米的鹿璟村，楼龄六七年，带小区的电梯楼，也还是“8字头”，如果在广州买同样的房子，估计8字前面要加一个1，一万八才能买得起。目前广佛都在限购，南海的房屋少了外来投资者“搅动”，在双限购之下应该“买得过”。

　　比起勇猛入市的“刚需”购房者，资深投资者郑先生却一直在出货。2008年全球金融危机，他把当时持有的两三间房屋出售，在2009年V型反弹出现后才陆续入货。随着欧债危机越演越烈，他自去年年底开始又陆续开始出货，至今也卖掉四五间房屋。

　　一位同事的亲人打算在上海置业，他问记者，上海宝山一个楼梯楼中层单位，楼龄10年之内，一万三四，买不买得过？在他家的家庭会议上，对于上海置业产生两种意见，他是主张买，因为以上海的收入与市场，一万三四的房屋简直是“地板价”，他父母却认为现在调控风声紧，未来有可能跌得更厉害。

　　以上三个例子，两个是“刚需”入市，一个是炒家出货。作为“刚需”入市者，他们更多的是考虑目前的薪金水平与楼市涨价的幅度，他们认为南海“8字头”以及上海郊区楼梯楼一万出头是成本价，现在入市买得过。同事的父母和那位地产炒家，则更关注宏观环境，从欧债危机到国家调控政策，他们认为都不乐观，故此作出自己的判断——应该尽快出货，或是推迟入市。

　　这些例子告诉我们，买楼或卖楼，完全取决于大家对未来的判断。“刚需”买家对未来的工作收入有信心，投资者则对未来经济环境看淡，大家对未来判断不一样，于是就出现了“有人漏夜赶科场，有人辞官归故里”的做法。不过，如果“刚需”买家持续入市潮不间断，市场房源消化太快，很容易引致“炒家”重临。以郑先生为例，他2008年刚“壮士断臂”出货，却在“4万亿”救市政策后又不断地买进。投资者对投资气候很敏感，“刚需”入市的信心却容易波动，国家制定楼市政策的确要考虑这两种人士的心理承受能力。