北京楼市改善型供应顺势而起

　　在楼市成交逐渐回暖之后，改善型居住需求开始入市，大户型供应也相应水涨船高。上半年“刚需”撑场的局面，逐渐由“豪刚”及中高端需求接力。据记者了解，包括龙湖时代天街、华润公元九里等多个项目已经从刚需产品转向以大户型为主的改善型供应，市场即将迎来改善型供应的高峰。

　　大户型集中放量

　　据悉，近期北京多个项目开盘，包括龙湖时代天街、长楹天街、中粮万科紫云庭、华润公元九里等，均只提供三居及以上大面积住宅产品，大户型呈现集中放量态势。其中招商嘉铭珑原、远洋东方、旭辉御府、逸翠尚府、中海九号公馆几个主推大户型项目，在5月都突破了30套成交量。

　　据悉，位于大兴的龙湖时代天街目前8号楼在售，户型为130平米、145平米和168平米4居，均价13500元/平米，起价11800元/平米。继5月16日开盘20分钟售罄之后，龙湖时代天街成为京城楼市热议的话题之一，而后的周末，时代天街又迎来千余客户来访，意向大户型。据该项目相关负责人透露，经过8次开盘8次售罄，龙湖时代天街两居、三居的刚需产品已基本消化殆尽，开始重点推进以四居为主的改善型产品。

　　同样位于大兴的金地仰山和华润公元九里也主推大户型产品。华润公元九里二期均为大户型；金地仰山则主推高层和花园洋房。位于广渠路的金茂府四期两栋楼王预计8月开盘，共推106套房源，户型仍主推大户型。

　　进入5月之后，大户型出现集中放量，这一方面是由于近期楼市成交逐渐回暖，价格预期走强，未来不可能再现大幅降价，一些区位、地段、品质等较好的楼盘开始出现涨价意向，在此背景下保值增值需求集中入市。伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业对记者表示，另一方面，上半年以刚需为主力的楼市成交格局开始改变，刚需释放殆尽，改善需求进场，产品供应也开始偏向中大户型及中高端豪宅。

　　刚需热潮降温

　　据亚豪机构统计数据显示，上周(6月4日-10日)，北京期房现房住宅累计成交套数环比下降12.07%，但成交均价环比上涨7.48%。数据显示，上周北京期房现房住宅累计成交2011套，面积24.26万平米，环比之前一周(5月28日-6月3日)套数减少12.07%，成交面积下降13.67%；上周商品住宅的整体成交均价为21070元/平米，环比上涨7.48%。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，一方面，刚需热潮降温与降价项目涨价相伴而生，一些对于价格敏感的刚需首置客户开始重新进入蛰伏状态；另一方面，在中高端项目加速供应高性价比产品，引导改善型置业客群正越来越多地从观望中走出来，悄然代替刚需，成为时下的购房主力军。

　　而在这种交替之际，交易总量表现相对不稳定，最近两周所出现的小幅回落也尚在合理范围内，需求结构的变化则导致成交均价出现显著上涨。数据显示，上周(6月4日-10日)，北京市均价1.5万元/平米以下商品住宅累计成交面积达7.86万平米，环比之前一周(5月28日-6月3日)锐减35.68%；1.5万元/平米以上则显著增长，其中4万元/平米以上累计成交了1.87万平米，环比增幅为23.03%。

　　改善型供应或成主流

　　事实上，在刚刚过去的5月，中高端市场在整体成交量中就已占据举足轻重的比重。统计显示，别墅市场在经历了1-4月的成交冰点之后，在5月达到一个小高峰，成为调控之后别墅市场成交的第二个小高峰；公寓豪宅也呈现先抑后扬态势，在1、2月交易量徘徊在100余套的谷底之后，5月重回500套的月度销量高位，刷新了最近9个月的成交纪录。

　　在强大需求支撑之下，未来改善型大户型住宅还将继续集中放量。据亚豪机构统计，北京6月计划入市的项目共有33个，中高端项目扎堆，占到了总开盘量的一半左右，并且有4个总价超过千万元的高端别墅项目。

　　任启鑫指出，中高端住宅需求的升温，因为市场上一直存在着基数庞大的改善型置业客群，而近期政策和市场层面的变化都纷纷释放利好。龙湖时代天街相关负责人表示，虽经过调控，房价有所控制，但市区居住成本居高不下，大量改善型需求不得不把目光投向城区外，寻找生活资源与环境资源最佳项目，下一步热销项目将聚集在此类产品上。

　　高端盘的低价策略

　　在定价上，这些面向改善型需求的中高端项目也同样采取以价换量的策略，为博销量不惜自降身价。

　　据记者统计，近期入市的中高端纯新盘开盘价格普遍低于预期，如望京地王远洋万和公馆开盘均价5.8万元/平米，相比预期报价6万-8万元/平米低了不少。

　　北京市房协秘书长陈志表示，改善型需求稳步释放，未来一段时间内有可能将成为楼市供需的主流，这是自去年下半年以来一直被压抑之后，改善型需求的一次集中释放，除了价格，这部分客群更加看重项目质量和性价比。

　　任启鑫预计，政策、市场方面的显著利好，将助力中高端市场进一步回暖，有效托起6月楼市销量。不过从目前库存量及未来新增供应量的情况看，行业仍处于历史库存高峰，并且2-3季度新增供应量将持续维持高位，高供应下房价大幅上行的根基并不牢固，就算项目定位高端，预计也会低开入市以吸引成交，回笼资金。