调控下恒大成广州地王 恐引发市场标本效应

　　调控下恒大成广州地王 恐引发市场标本效应

　　新华08网6月20日讯(记者乌梦达)18日上午，恒大以13.22亿元的天价，拍下广州市中心一块商业用地。这一远超市场预期的价格，将广州地王价格刷新提升近一倍，引发对房地产市场走势的广泛猜测。专家表示，在调控之下未来走势尚不明朗之际，开发商“抢地”，成交价“疯狂”，可能对市场带来一定标本效应，甚至误导对市场的预期。当前，虽然成交量回暖，但量价齐升的基础并不存在，房企销售压力仍很严峻。

　　恒大天价拍下新地王 楼面地价接近写字楼销售价

　　在广州市进行的这场土地拍卖中，经过18个开发商上百轮竞价，最终恒大以13.22亿元的价格摘得珠江新城D4-B2商业地块，溢价170%，达到8.2亿元，折合楼面地价每平方米约3.3万元，将广州此前的商业地王楼面价每平方米1.7万元的纪录提升近一倍。

　　这块出让土地位于广州的金融中心区域，是该区域为数不多可供出让的土地，恒大、保利、万科等18家企业等均参与报价。经过100多轮叫价、拍卖师三次提醒“注意投资风险”后，最终才以13.22亿元的价格成交。

　　业内人士对记者说，这场出让在持续1年多的调控内十分罕见，不仅企业参与广泛，而且一改此前土地流拍或低价成交的情况，溢价近170%。

　　中原地产广东项目总经理黄韬表示，广州顶级写字楼的售价也仅为每平方米3.5万至4万元左右，而按恒大拍下的楼面地价，在现在市场条件下很难获得理想回报，“可以说这场土地出让有不理性的成分”。

　　业内人士也认为，这个价格不仅偏高，甚至“很疯狂”。面对市场诸多质疑，一位恒大内部人士告诉记者：“恒大认为这一价格并不离谱，也在可接受范围内，未来可能将地块用于建设豪华酒店。”

　　“在近期市场走势扑朔迷离的情况下，这起成交可能起到不小的“标本”效应，甚至可能误导对市场的预期和判断。”黄韬说。

　　市场预期微妙调整引发走势变化扑朔迷离

　　今年以来，广州土地出让一直遇冷，经常遭遇低溢价成交或者流拍，主要还是楼市成交低迷压低了开发商拿地热情。此次土地高溢价，一方面源于出让土地位置优越，同时也体现了开发商对市场走势的判断有了微妙变化。

　　值得注意的是，虽然在18日上午拿下另一块土地的万科一再向记者声明“未对市场有何新判断”，但却证实这是今年万科首次在广州拿地。

　　对此，黄韬表示，在目前市场僵持的情况下，开发商比购房者抢先动，可能会误导对市场的预期。“不排除一些开发商借土地成交高溢价进行炒作，试图把水搅浑，误导购房者和政府对房地产走势的判断。”

　　专家和业内人士介绍，这起拿地透露出两个信号，一是部分开发商资金链紧张情况已经有所缓解，二是开发商对房地产走势产生微妙变化，对市场预期开始扭转。

　　国家统计局18日发布的统计显示，5月全国商品住宅成交环比增长16.37%；成交额环比增长19.12%。据中国指数研究院统计，北上广深四大城市成交量环比4月分别上涨36%、22%、52%和38%。

　　广州房地产专家赵卓文表示，就目前市场成交已经可以基本判断，市场初步回暖的势头已经体现，需要警惕市场从“量升价滞”向“量价齐升”转变。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，由于部分开发商此前通过以价换量缓解资金压力，释放部分刚需，带动成交量回暖。而在有意识回笼资金的情况下，开发商的资金情况也出现明显的两级分化：有人困难重重，也有人情况好转。

　　暨南大学管理学院教授胡刚表示，开发商对市场走势有了微妙变化，这也将影响开发商的定价策略。　

　　量价齐升基础不牢 房企销售压力仍存

　　近期关于房地产调控放松、房价反弹的舆论暗涌，深圳、杭州等地也相继出现所谓排队购房热潮。“近期市场成交量增长，价格平稳，应该说没有成交的楼市也不正常。”赵卓文表示，目前看来，楼市筑底期可能提前完成，如果政策一直保持不变，成交持续放量可能加速库存消化，但要警惕市场从“量升价滞”向“量价齐升”转变。

　　陈晟也表示，在与一些开发商进行交流后发现：“部分开发商的心态已经发生明显变化，认为当前价格已经触底。对于继续降价已无动力，开发商试探性的举措会更密集出现。”

　　一位不愿透露姓名的房地产销售人员坦言，由于信贷微调和成交量回升的影响，一些购房者对市场的走势开始出现了不同意见，不少开发商正希望抓住购房者的恐慌心态，大打心理战：“就我所知，不少城市所谓的抢房潮背后，都有房托的身影。”

　　受访专家和业内人士认为，在中央调控政策稳定的前提下，目前主要城市整体库存规模仍然很大。

　　万科统计，北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14个城市5月末的库存水平为1.14亿平米，仍在近年历史高位。“即使按照房企5月份'全线飘红’的销售量计算，库存去化周期也长达近11个月”。万科有关负责人表示，市场的销售压力仍将持续存在，量价齐升的可能性其实并不大。