地王效应减 周边物业未敢提价

　　近日恒大地产以13.22亿元的总价夺得广州CBD珠江新城D4-B2地块，折合楼面地价32967元/平方米。而目前珠江新城一般的住宅价格为3.5万元/平方米左右，少数高价的住宅均价为5万元/平方米左右。“新地王”楼面地价直逼周边住宅价格，蠢蠢欲动的房地产是否会再掀涨势？记者调查发现，此次“新地王”对市场的号召力明显减弱，在承接依然清淡的市场上业主不敢轻易涨价，急售的盘源依然很多。

　　市场现状

　　市场不旺 业主提价难获承接

　　根据以往的经验，一旦出现新地王，周边的房价往往都会坐地起价，房地产中介拿这样的消息作为广告标题鼓吹周边的投资前景。不过这次记者却没有发现这样的现象，“新地王”周边的盘源并没有拿这一消息作为噱头。

　　“新地王”附近的一位房地产中介告诉记者，这次产生的地王对市场的影响明显不及以往。“如果在价格上涨的过程中，如2009年，一旦出现新地王，周边的业主肯定立即坐地起价，放盘价陡然提升十几二十万的都有。不过这次市场反应要平静一些，也有客户看到消息之后给我打电话咨询情况，但是我们还是劝他暂时等一等，毕竟目前市场上盘源多，成交量虽然略有回升，但整体依然不高，如果贸然提价可能卖不出去。”这位中介介绍。

　　“地王的号召力减弱主要是因为现在的市场依然不旺。”合富置业市场经理梁燕明分析称，能够接受珠江新城的高端物业、大户型产品的都是改善型买家，他们都只有购买一套的额度，因此会非常谨慎，除非是素质非常好，价格特别笋的单位才可能吸引他们出手。而现在珠江新城的供应量比较大，可供选择的盘源多，虽然“新地王”的出现可能会让卖家的心态更加坚挺，但是提价还是难以让买家接受。

　　对住宅市场成交量和价格没有影响

　　而业内专家认为新地王对周边的住宅价格拉动作用下降与其地块性质有关。中原地产研究部瞿中奇表示，恒大本次竞拍的地块属于商业地块，将有三种开发可能：一种是将商业地块以公寓形式开发，用于住宅用途。这样可以保证其销售价格起码达5万元/平方米。但是恒大并未有开发豪宅的经验，并且这个地块并没有望江条件，不足以作为高端豪宅。

　　第二种可能是做纯商业写字楼。但是目前均价水平仅为3万元/平方米，恒大开发写字楼不“划算”。何况，珠江新城写字楼市场已经比较饱和。

　　最后，根据恒大透露的定位，该地块可能开发超五星级酒店，采取自己持有、获得出租收入的策略。瞿中奇估计，除了酒店外，另外一部分地块很可能用于建设恒大的企业总部。一方面市场确实有这个需求；另一方面，恒大也需要在这样的板块建立企业总部以与自己的企业地位相称。

　　满堂红地产研究部高级研究经理周峰认为，这块商业“地王”，对住宅市场的成交量或价格都没有影响，且“地王”的出现只属于特殊的拍卖个案。有市场人士认为，“地王”更多的作用在于心理上的影响，可能导致该板块的住宅物业业主会放高价格。周峰称，近期珠江新城确实出现部分业主放高价、反价的现象，但并不是“地王”导致的，而是最近一系列的利好政策所引起的行为。目前市场并未有直接受“地王”影响而放高价的现象。

　　预计：对周边写字楼价格或有推动

　　不过新地王还是会对周边市场产生影响。目前珠江新城一般的住宅价格为3.5万元/平方米左右，少数高价的住宅均价为5万元/平方米左右。而写字楼平均价格为3万元/平方米左右，比住宅均价还低。有的商业性质的地块，为了避开珠江新城写字楼太多引发的竞争，而开发了公寓，比如天銮，其均价为5万元/平方米左右。

　　拉升作用只是短期

　　“同样作为商用地块，此次新地王的出现可能会对该板块的写字楼销售价格以及在商用地块上建设的酒店式公寓价格产生推动作用。” 合富置业首席市场分析师龙斌表示。目前在珠江新城还有些项目的销售价格与新地王的楼面地价相当，如与新地王相距不远的富力公园28项目就是在商用地块上建设的酒店式公寓，目前的折后均价为29000元/平方米；海安路上的财富世纪广场目前既有公寓又有写字楼销售，整体均价为32000元/平方米。

　　不过周峰认为，这种拉升作用也只会是短期行为，估计过了下半年之后，珠江新城板块的写字楼价格又会回到目前的水平。