今年国内将迎地方债偿还高峰 北京到期贷款约800亿

　　北京土地储备煎熬

　　信贷关闸、土地转让金锐减与还贷高峰同时到来，北京市土地储备机构不得不寻找变通之策

　　【作者：《财经》记者 胡剑龙 】

　　“拆了五个村，现在拆不下去了。”北京市朝阳区孙河乡康营村村民王淑凤告诉《财经》记者。毗邻北五环的孙河乡，地理条件出众，机场高速南线和北线均从中穿越而过。

　　2009年初，孙河乡辖区内的13座村庄全部被吸纳进全市的土地储备计划，这是北京市“千亿元土地储备计划”的一部分。

　　孙河乡大规模的集体土地拆迁腾退由此拉开序幕。不过，时至当下，该计划遭遇阻力。“确实拆不下去了，”5月15日，孙河乡政府的一名干部抱怨，“从银行贷不到款，没钱没办法拆。”

　　多名地产开发商告诉《财经》记者，在朝阳区，因资金压力而暂时搁浅的土地储备项目不在少数。2011年中，银监会要求各地银监局清理地方融资平台，此后，商业银行对土地储备类贷款大幅紧缩。如今，各地土地储备机构面临的不仅是收储放缓，还有巨大的还贷压力。

　　安邦咨询的一份研究报告显示，2012年国内将迎来地方债偿还的高峰。根据审计署数据推算，将有约1.84万亿元的债务到期，占全部待偿债务的17.7%。对北京市而言，去年和今年都是还贷高峰。

　　《财经》记者从相关渠道获知，截至去年6月底，北京市土地储备机构的贷款余额共计2014亿元，2011年到期的银行贷款1319亿元；2012年到期800多亿元。

　　尽管贷款总额下降，但是今年北京市还贷的压力丝毫未减。北京市土地储备中心数据显示，今年前五个月，北京总土地出让金仅为135.36亿元，同比下降接近50%。

　　还款重压

　　北京市第一轮大规模土地收储始于2009年。彼时，“4万亿计划”迅速激活土地市场，北京市国土资源局(下称国土局)高调推出“千亿元土地储备开发”，计划每年投资于土地储备的金额达到1000亿元。

　　2012年初，北京市国土局局长魏成林曾表示，过去三年，该计划均得以顺利实施，其中，银行融资成为最大保障。

　　2011年5月，有媒体报道称，北京市土地储备机构截至当时的贷款规模超过2500亿元。而2011年北京市财政收入为3006.3亿元，这给了北京市相关部门很大压力。

　　北京市土地储备机构负债规模到底有多大？北京市国土机构从未公开此类数据，对《财经》记者的采访要求也未予回复。今年3月底，北京市土地储备中心的课题《北京市土地储备融资模式研究》结项。参加评审会的中国人民大学张秀智副教授透露，其中土储机构资产负债结构、土地储备项目资金流动特征等财务指标均有披露，但“我们都签了保密协议，不能擅自对外公布”。

　　建行总行人士透露，北京市土储贷款的周期为两年，去年和今年是还贷高峰。2011年中，银监会要求各地清理地方融资平台时，北京市银监局首次公布了相关数据。截至2011年7月，北京市土地储备中心类融资平台贷款余额近2100亿元，涉及市和各区县的16家土地储备中心。

　　《财经》记者从相关渠道获知，2011年北京市到期银行贷款1319亿元，2012年到期约800亿元。

　　尽管贷款存量比2011年缩减，但是土地转让收入同样锐减。北京市国土局初步核算显示，2011年北京市实际土地供应总量为5970公顷，完成年初6500公顷计划的92%，这是近三年来北京市首次没有完成年度供地计划。

　　2012年的行情更冰凉。据中原集团研究中心统计数据显示，5月份，北京市包括商业、住宅用地在内的经营性用地月度零成交。2012年前四个月北京市土地出让金为135亿元，同比大幅缩减近四成；2012年前四个月共推出五块住宅用地，七块商业用地，而去年同期为17块和20块，同比分别下滑了70%和65%。北京市财政局因此也将土地出让预期收入调低至900亿元。

　　面对外界的质疑，北京市国土部门曾表示，可以动用2008年和2009年一部分土地转让金的余额应付周转，不存在“断供”的可能性。

　　贷款乏力

　　每年5月，北京市的土地储备计划会对外公布。但截至本文发稿时，北京市国土局仍没有公布2012年的计划，“千亿元土地储备计划”是否继续执行已然成疑。资金的压力显然是诱因之一。据银监会的要求，部分银行已经停止土地储备的新增贷款。

　　尽管接受采访的银行人士普遍对北京市土地储备贷款的质量并不太担忧，但有人已经关注到潜藏的风险。

　　中国农业银行北京分行近两年土地储备贷款投放规模居商业银行首位，其专门研发的“城乡一体化综合建设贷款”产品，向八个区县17个城中村改造提供贷款170亿元。

　　该行人士透露，2009年以前，北京市土地储备项目一般投资在5亿元左右，超过10亿元的较少。2009年之后，个别项目总投资甚至达到200亿元。此外，土地储备开发主要依赖财政资金和银行贷款。但是2009年以来，财政配套资金到位严重不足，远远低于银行对项目资本金的要求。

　　商业银行发放的均为土地抵押贷款，抵押物包括两部分，一部分是土地储备中心拥有的成熟地块，一部分是正在开发的地块。但无论哪一部分，估值都随市场行情的变化而变化，一旦发生风险，处置抵押物的难度不小。

　　监管层也意识到其中的风险，要求各商业银行“严禁新增平台贷款、严禁展期、严禁借新还旧”。从去年下半年开始，银行已经逐步放缓土地储备贷款。截至2011年末，中、农、工、建、交五大行的地方融资平台贷款余额，总计为2.12万亿元；同时，五大行房地产类贷款全面收紧。

　　股份制银行在过去数年也集中进入该领域。以民生银行为例，据2011年报，该行2011年前十名贷款客户中，北京市土地整理储备中心朝阳分中心、上海市临港新城土地储备中心、西安曲江新区土地储备中心、北京市土地整理储备中心均位列其中。

　　“北京市土地储备中心的存量贷款还有，但最高的时候也就几百亿元。今年新增贷款没有了，我们行今年一点都没贷，去年平台贷款监管政策一出来，我们就完全停了，再也没有放。”中国民生银行副行长邵平对《财经》记者表示。

　　交通银行副行长钱文挥在该行2012年一季度业绩发布会上表示，今年对房地产的信贷政策不会放松，将维持审慎信贷政策。

　　银监会今年3月举行了平台贷款风险监管专题会议。此前银监会仅允许保障房建设新增平台贷款，但在这次会上，对于土地储备中心贷款、公路建设贷款以及完成60%以上的平台项目，银行均可以有条件地继续提供授信支持。

　　“开了这么小的一个口子，实际上为了防止在建项目出现坏账，否则地方政府和银行就会双输。”中信证券一位分析师透露。

　　变通之策

　　最严厉的房地产调控政策，逐渐关闭的信贷闸门，让北京市不得不寻找新的融资渠道。

　　2012年初，北京市市长郭金龙在《2012年政府工作报告》中提出，“加大金融创新力度，推动保障房私募债、保险资金支持土地储备等融资模式创新。”郭在多个场合均提及，要拓宽土地储备融资新的渠道。

　　2012年2月末，北京市金融局局长王红对外披露了“全国首例保障房土地储备保险债权投资计划”的进展：首批资金已经就位，总规模为500亿元，一期已到位资金210亿元，利率低于同期贷款利率8个百分点。

　　此债权计划即为业界熟知的“蓝德计划”。“蓝德计划”本名为“北京市土地储备七年期债权投资计划”，它由保监会和北京市政府联合发起，主要用于北京市保障房的土地储备。

　　根据已公开的信息，“蓝德计划”分为两期，首期计划于去年4月底启动，在具体投资方式上，以北京市的土地储备为抵押，按基础设施债权投资的方式进行运作。即七家保险资产管理公司通过发行债权投资计划，将保险资金输送给北京土地储备整理中心，其资金主要用于一级土地市场拆迁、管线建设和道路建设等。

　　其首期募集并不顺利。第二期募资不得不将收益率提高到6.49%，但这一收益率与银行的大额协议存款相差无几，而且收益率根据市场基准利率浮动，考虑当前已处降息周期，未来收益率并不乐观。

　　“回报率太低，社会效益远大于经济效益。”一位保险公司高管曾向媒体如此评论。他透露了合同中的一个重要细节：“协议中没有约定土地储备的用途，可能包含保障房建设用地，但也没有约定比例。”这就为未来转换土地用途提供了可能性。

　　2012年3月，北京市住建委和市发改委联合发布《北京市“十二五”时期住房保障规划》。“十二五”期间，北京将建设收购100万套保障房，竣工70万套。此外，北京新的商品住宅用地，原则上均需配建保障房，而且配建比例不低于30%。

　　首佳顾问研究中心主任彭萍分析说，“配建”在土地收储环节就打通了土地用途转变的可能。他观察到，以前对保障房项目，地方政府都很头痛，但最近一年突然情绪高涨。他认为，除了中央政府提出的保障房刚性要求，通过保障房融资平台，可以向土地储备的其他项目“输血”，保障房融资平台的“井喷”与此不无关系。

　　“现在就是拿时间换空间。”中信证券一位分析师透露。在5月底举行的国务院常务会议上，中央政府强调继续出台支持增长的相关政策措施，其中包括将“十二五”关于铁路、节能、农业和西部基础设施等相关关键性项目抓紧实施。新一轮刺激政策中，并不包括房地产，这也意味着，地方政府资金最紧张的时刻仍未过去。

　　本刊记者张杰、王培成、王延春对此文亦有贡献