解析楼市四大热点问题

　　新华08网北京6月27日电 (记者赵为 郭兴华 李铭)今年3月以来，房地产市场出现了明显的复苏迹象。特别是此前成交量低迷的一线城市，5月住宅市场交易量均大幅反弹，“红五月”名符其实，而6月延续了这种复苏的走势。在此背景下，市场上各种声音四起。那么，如何看待当前房地产形势？下一步调控政策是否将有所松动？房价总体走势又将如何？

　　热点问题一：楼市回暖，房价重新进入上升通道？

　　现象与疑问：国家统计局最新公布的数据显示，1-5月，全国商品房销售面积约2.9亿平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月缩小了1个百分点；商品房销售额1.7万亿元，同比下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点。特别是此前成交量低迷的一线城市，5月住宅市场交易量均大幅反弹，根据国家统计局发布的最新数据显示，今年5月份在70个大中城市中新房价格环比上涨有6个，比4月份时增加了3个，同时二手房的价格环比上涨的18个，比4月份增加了9个，“红五月”名符其实。5月份，北京新建商品住宅和二手住宅成交量环比4月份分别上涨34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破万套，创下去年2月限购以来的最高纪录；广州全市一手住宅成交量环比4月大增51%，同比去年5月增长19%，成为过去16个月中销售量最高的月份；上海楼市的成交量也创出今年新高。在深圳、南京一些城市重新又出现了居民排队购房的火爆场面。综观上面的这些现象，是不是表明了近期我国的楼市重新出现了回暖迹象，房价重新进入一个上升的通道？

　　分析与回答：这次出现这种所谓的“购房热”可能有三个原因，一是开发商采取降价出货策略，注重突出楼盘的性价比，以价换量；二是宏观经济下行国家重提“稳增长”，促使投资加速、货币政策有所放松，同时地方政府受制于财政压力又在对楼市调控进行“微调”，两者合力使购房者预期改变；三是行政性调控政策已经见底，长期累积的刚性需求得到释放。目前市场的情况还是比较复杂，此轮“购房热”带有结构性复苏的特点，适合刚需。热销涨价仍属个案，后市还面临很多变数，需要进一步观察。毕竟中央并没有放松房地产调控，并且宏观经济政策以及地方政府的“微调”政策，都会有一定的滞后性，因此预计年内并不会出现房价暴涨，总体上仍会比较平稳。

　　此外，在楼市火爆的背后，有一些开发商推动的因素，想把这一波的行情做起来。从新华社房地产价格检测系统的情况来看，房地产市场出现了上升，但现在还不能称之为回暖，因为其还是处在一个底部慢慢地向上走的过程，本身也是符合市场规律的。

　　截止到5月末，全国商品住宅待售面积高达1.97亿平方米，同比又增长了43.7%，高库存下开发商压力仍较大，因此不会放弃炒作来提升市场交易量。一些调查也发现，所谓排队购房的现象，是有开发商炒作的因素在里面。因此，回暖是有的，但不像市场表现得那么夸张。

　　热点问题二：降息对房地产市场回暖作用显著？

　　现象与疑问：央行宣布降息之后，一时之间房地产市场重新火爆起来，同时市场也流言不断，排队购房的现象重新出现。冷落许久的土地市场也出现了一些抢地的现象。降息真的对房地产市场的回暖起到了这么大的作用？

　　分析与回答：降息对房地产市场肯定是一个积极的因素。降息从国家的角度来看是要稳增长，因为经济出现了下滑的迹象。在这种前提下，降息是考虑在货币因素上面提振一下经济的发展，反过来对房地产市场也会有一个正面的效果。降息降低了资金成本，对于开发商来说，资金面情况也会好一些，对其整体压力会有一定缓解。

　　对于购房者来说，降息之后房贷还款可以减少一些。据测算，五年以上基准利率从7.05%降到6.8%，假设100万元、20年期贷款，按照等额本息还款法计算，每个月少还150元。如果原来是贷款利率八五折优惠，现在是八折优惠，每个月又少还200元左右，这样总共每月可少还约350元。虽然这相对于整个房贷来说不是很大的数字，但是对购房者的心理预期影响是很大的。特别是对于一些刚需来说，降息使购买者担忧房价再次出现上涨，出手的积极性也逐渐增加。

　　另外，降息也会使人们联想到流动性泛滥将促使货币贬值，为了让自己的钱保值，多数人很自然想到要买房。因为根据过去房地产暴涨历史的经验，在一些购房者眼里，买房所获得的收益远远超过了利息，不仅对抗了货币贬值，还赢得了“利润”，最起码从账面上来说是如此。

　　热点问题三：房地产调控政策是否会放松？

　　现象与疑问：近来市场上一直有一股声音认为今年的经济增速出现了放缓趋势，未来要推动经济的增长，中央政府需要在政策上放松房地产调控力度，以保证经济平稳快速发展。那么在今年经济放缓的大趋势之下，政府的房地产调控会不会或者是应不应该放松？

　　分析与回答：不能否认，房地产在我国是一个支柱性的产业，所以在目前的经济出现下行趋势的背景下，房地产就成为了很多地方稳增长的一种希望，这也是市场上出现“放松调控”声音的主要原因。但事实上，各部委就此问题接连发声“拨乱反正”：12日，国家发展改革委发表声明，称有关媒体“地产松绑或是救市第二张牌”中涉及发改委官员表态的报道“纯属捏造”；14日银监会在其网站上发布了声明，明确个人住房抵押贷款的风险权重为50%，与现行监管规定相一致，未作任何调整，并不存在部分银行在个人住房贷款风险权重计量方面可下降为20%至30%，腾挪出更多的个人住房抵押贷款额度，进而间接放松房地产调控政策的问题；14日下午，中国人民银行新闻发言人对“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”传闻进行回应，指出市场过度解读其下发特急文件的惯例，同时表明对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽，仍保持基准利率的0.7倍不变；18日，住房城乡建设部新闻发言人在接受新华社记者专访时表示，住房城乡建设部门将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。该发言人同时强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。

　　一周时间之内，四大部委接连发布涉房调控的表态，一方面说明，在市场观望相持的敏感期，舆论风险高企；另一方面也再次表明，目前中央对于房地产调控的态度依旧严谨，并无明显的放松迹象。

　　至于现行调控政策将来是否会转向，则要取决于房价是否回到了合理价位。温家宝总理曾表示：“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”而对合理价位的评判，“新国八条”给出的依据，一是“各地的经济发展目标”，二是“居民住房支付能力”。

　　根据联合国人居中心研究的结论，合理房价收入比应为3-6，即住房价格应相当于每户居民3-6年的平均收入。而我国目前房价收入比普遍在10以上，高的城市甚至达到20，当前楼市调控显然还没有到位。

　　而从经济发展目标来说，要不要通过楼市来稳定增长、刺激需求，之前的历史已经给出了答案。2009年通过放松房地产调控拉动宏观数据增长，房价出现了疯狂的上涨，而实体经济很快又陷入以前的轮回。由此可见，如果因为上半年宏观数据的下滑而再次放松楼市调控，那无异于放虎归山。

　　关于将来楼市调控走向问题，我们认为，目前的限贷、限购政策毕竟还缺乏长期的制度设计，完善房产税、土地出让制度，通过建立长效的市场化的调控手段，减少行政化的调控手段，才能有利于建立一个比较稳定的、健康的房地产市场。

　　热点问题四：房价总体走势会是怎样？

　　现象与疑问：目前房地产调控已经进入到一个非常复杂的阶段，各种力量的博弈进入白热化阶段，同时经济增速的放缓也加大了进一步进行房地产调控的难度。今年后半年房价的总体走势会是什么样呢？

　　分析与回答：在货币政策松动使得流动性得到一定释放的整个市场背景下，房地产市场不可避免地要受到影响。特别是随着成交量的放大，房地产市场企稳回升的预期会越来越高。但目前的经济形势、产业环境等等，跟2009年已经大不相同，预计房价不会是直线的拉升，但是货币松动基础上资产价格的上涨，却是可预见的趋势。

　　从一个经济体的发展来看，房价应该是有一个比较稳定的、平稳的向上走的过程。特别是中国现在仍然是发展中国家，发展速度快。随着整个经济体的发展，房价会有一个比较强的向上走的过程。