北京一手商品住宅成交均价与调控开始时相近

　　上半年北京楼市上演“前冷后暖”(1)

　　5月起楼市升温，上半年一手商品住宅成交约4.79万套，成交均价与2010年调控开始时相近，约2万元/平米

　　2012年即将过半，回顾6个月以来的北京楼市，前冷后暖，稳步上扬的趋势渐渐明显。特别是五六月以来，越来越多的买房人已经很直接地感受到楼市温度的回升。半年来，北京楼市也出现了不少“细澜微波”。部分区域、部分楼盘冷暖互现，涨跌互现。对于下半年，买房人对成交量、成交均价、热点区域可能出现的变化依然关心。

　　■ 一手房看点

　　商品住宅成交量创限购后新高

　　【成交量回顾】

　　一季度小步慢跑，二季度开始高歌

　　据北京中原地产统计显示，截至6月25日，今年北京新建住宅签约套数为45555套，预计上半年的签约总套数将达到4.79万套左右，同比涨幅预计为9.6%，成交量将创限购后的新高。

　　从整体来看，今年上半年以来、特别是春节之后，北京楼市的成交量开始进入上升通道。1月的成交套数仅为4473套，被称为“冰封的1月”。春节过后，市场开始回暖，2月成交量微涨。虽然头两月的市场表现低迷，但是上涨的态势已经酝酿。3月新建住宅成交量突破八千套，成就了3月的“楼市小阳春”。在4月小幅回落后，5月成交突破万套。6月目前也已经逼近万套，甚至有望创今年以来新高。

　　对于上半年成交的上涨，克而瑞·北京机构认为，多地楼市微调导致市场预期松动，开发商促销力度和降息及贷款利率优惠，都降低了购房成本，刺激了需求释放。

　　【成交量预测】

　　三季度将现高点，下半年或陷低谷

　　北京中原地产认为，年内成交量的高值可能出现在9、10、11月，三季度或是高点。

　　亚豪机构预测，下半年成交情况仍会延续回暖，并且有可能在“金九银十”再创新高。

　　不过，也有分析认为，下半年楼市仍然存在高度的不确定性，有可能出现低谷。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，7、8月的购房需求将保持当前热度，但如果改善性购房需求在下半年不能得到有效释放，下半年的部分月份可能出现需求不足的情况，交易量很有可能将再度陷入低谷。

　　商品住宅成交均价回到两年前

　　【成交均价回顾】

　　一季度低位徘徊，二季度稳中小涨

　　据克而瑞·北京机构统计，今年上半年北京商品住宅市场成交均价为20020元/平米，环比去年下半年下降7.76%，同比去年上半年下降8.24%。不过从今年单月数据看，1月到6月成交均价始终呈现环比小幅上涨的态势。

　　按月度来看，上半年的均价最低点出现在1、2月。1月的成交均价为18447元/平米，4月以后成交均价突破两万。此外，北京中原地产对扣除别墅后的普通住宅均价进行统计，显示出6个月环比上涨的态势。

　　对比相关统计数字，在今年二季度商品住宅价格回涨后，整体成交价水平已经回到调控初期的2010年二季度。当时整体成交均价为20831元/平方米。

　　值得注意的是，伴随着项目的热销，不少楼盘开始出现涨价的苗头，成交均价因此也出现上涨。这既包括了大兴、昌平等区域的普通住宅，也包括朝阳、海淀等区域的高端楼盘。

　　【成交均价预测】

　　上涨幅度有限，不可能暴涨暴跌

　　克而瑞·北京机构认为，未来楼市向好预期会加深，价格将趋稳。同时，由于去年以来的降价幅度几乎达到房企底线，加上今年市场上在售的项目和即将入市的项目，多为2009年和2010年地价高时拿地的项目，因此继续降价的可能性不大。

　　胡景晖认为，下半年局面仍将是供大于求，市场整体需求乏力，房价很难出现暴涨或暴跌的情况。

　　热区扫描

　　大兴 天宫院兴起

　　热度：★★★★★

　　上半年表现：上半年大兴区的成交量回升明显，截至6月25日已达6153套。天宫院区域在上半年兴起，该区域两项目龙湖时代天街与保利春天里上半年分别实现成交846套、483套。此外，鸿坤理想城、龙湖时代天街、金地仰山、金色漫香林、华润公元九里等也是上半年大兴区域的成交量贡献力量。

　　下半年预测：亚豪机构认为，大兴区域是在调控中崛起的板块，“南城计划”一直是大兴发展的政策驱动力。大型房企的进入，极大地推动了区域楼市的发展。从下半年的情况来看，金融街·融汇等项目的入市，或有可能让区域楼市再升温。价格方面，大兴是刚需项目较为集中的区域，瞄准刚需的项目在价格方面会采取更为谨慎的策略。

　　朝阳 中高端盘犹热

　　热度：★★★★★

　　上半年表现：朝阳区以其独特的区位优势长期占据北京各区县成交排行的榜首，今年上半年朝阳以8502套的成交量、29837元/平米的成交均价延续着老牌热区的热度。朝阳区的保利中央公园、金茂府、首开常青藤、中弘北京像素、首城国际中心、御翠尚府、世华泊郡均为上半年热销项目，中高端楼盘是该区域最主要的贡献力量。

　　下半年预测：思源地产认为，改善型需求将接棒刚需，成为今年下半年的市场主力。一向中高端盘云集的朝阳区，可能将延续上半年的佳绩，成为改善型需求最重要的吸纳地。

　　昌平 规划为楼市加分

　　热度：★★★★

　　上半年表现：昌平区今年上半年成交量为5563套，位居区域成交排行的第三。去年的楼市黑马，今年上半年已经成为最热门的区域之一。昌平区的中海尚湖世家、招商嘉铭珑原、金域华府均为上半年的热销楼盘。

　　下半年预测：亚豪机构认为，随着新城规划的落实、昌平地铁二期的建成、“大硅谷”战略的推进，加上该区域上风上水的环境优势和成熟的产业规划，种种利好都在为该区域的楼市加分加码，区域发展被普遍看好。

　　通州 “挤”掉两成价

　　热度：★★★★

　　上半年表现：通州上半年商品住宅成交均价为16537元/平米，同比下调21.3%，降价幅度明显，是上半年价格热点区域。通州区由于前期概念炒作过火，房价上升速度过快，泡沫较大，因此其区域价格下调幅度也高居各区榜首。

　　下半年预测：亚豪机构认为，新盘持续供应、通州新城规划等利好刺激，加上轨道交通和公路交通的不断完善，通州对城区外溢的置业需求的吸引力日益加大。另外，楼市调控政策已将通州楼市的泡沫挤出，投资性需求被抑制，成交量会逐渐稳中有升。

　　■ 二手房看点

　　二手房成交量同比跌两成 

　　【成交量回顾】

　　先低后高，总量环比微涨

　　据链家地产、中原地产等多家中介机构数据统计显示，截至6月25日，6月北京市二手房成交量为9888套，预计整月成交量将在12500套左右；上半年二手房成交量预计为5.47万套，环比去年下半年上涨了3.1%，同比去年上半年仍下降了20.1%。

　　链家地产市场研究部陈雪表示，今年上半年北京二手房成交量呈现出1-2月成交过低、3-6月快速上涨维持高位的特点。这主要是在宏观政策释放松绑信号的情况下，消费者购房积极性提高拉动成交量。

　　北京中原地产分析师认为，近期信贷政策的调整使得购房者支付能力增强，购房者对房价继续下探的期待降低，入市积极性增加。而房价相比调控之前确有下探，特别是4月份之前，房价处于最近两年的最低点，购房者入市抄底心态明显。

　　不过，陈雪表示，虽然连续4个月的高成交量显示出市场开始逐渐回暖，但总体来看，今年上半年成交量环比仅上涨3.1%，同比则降两成，可见仍处于低位，难言市场全面反弹。

　　【成交量预测】

　　下半年或继续攀升

　　陈雪认为，与其他城市相比，北京市调控政策一直没有微调，却仍受整体调控氛围放松影响，上半年月度量价走势呈现出“量价齐涨”趋势。下半年若无其他政策因素影响，消费者的购房心态不会改变，成交量或仍维持上涨趋势。按照当前月均成交量来看，下半年成交将会在7万套左右，与2011年上半年基本相当。

　　二手房成交价同比跌一成

　　【成交均价回顾】

　　房价两年来同比首降

　　据链家地产市场研究部统计，截至6月25日，6月北京二手房成交均价为22136元/平米。预计2012年上半年，全市二手房成交均价为21716元/平米，环比去年下半年的23681元/平米，下降了8.3%；同比去年上半年的24688元/平米，下降了12%，为2010年以来同比首降。

　　陈雪认为，今年上半年二手房成交均价走势与成交量走势基本相同，由于成交低迷，前两月的成交价也处于低位。随着3月份成交量的逐步回升，成交均价也开始出现上涨，近期维持在22000元/平米左右。

　　虽然目前房价开始逐步回升，但上半年平均下来，仍比去年同期有较大幅度下调。链家地产市场部数据显示，从区域成交均价来看，今年上半年，以通州、大兴、顺义等为代表的郊区二手房同比降幅最大，降幅约在12%-15%；外城四区价格同比降幅在10%左右，而内城两个区域价格最为稳定，同比降幅在5%以下。

　　陈雪认为，价格同比降幅较大的原因，除了当前市场价格尚未全面回暖之外，作为对比基数的2011年上半年处于价格高峰也是原因之一。

　　【价格预测】

　　下半年房价或止跌回升

　　陈雪认为，北京二手房成交量已维持在1万套以上，开始对其价格回落产生了很大阻力，若下半年成交继续维持在五六月份的12000套以上，价格将全面止跌，甚至有回升至23000元/平米的可能。

　　北京中原地产分析师也表示，近期业主对于楼市看多预期均有所增强。虽然成交量升温，但是还未达到2009-2010年火爆的行情。而且在限购政策下，市场上的有效需求有限，难以推动二手住宅价格大幅上涨，因此预计，后期二手住宅价格将保持稳中有升的态势。

　　■ 名嘴论市

　　五六月的楼市表现，加上近期信贷优惠和多地市的楼市政策微调，刺激信号吸引了越来越多的人入市。楼市走向也吸引了各方关注。今年下半年，日渐回暖的楼市是否会再次上演强劲反弹，还是保持稳定增长？为此，记者就相关问题，采访了中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、首创置业董事长刘晓光和思源经纪北京公司总经理张鹏。

　　问题1：楼市5、6月连续飘红，您认为这是否会开启下半年楼市的反弹？

　　强劲反弹可能性不大

　　刘晓光：未来一段时间的市场将会比较稳定，但价格和成交量都不会有较大的反弹。目前刚需逐步入市，渐成市场主流。加之贷款政策利好和开发商在价格上优惠，使得很多购房者认为，目前的价格已经达到了他们的心理预期，这些都促成了楼市的稳定发展。

　　顾云昌：虽然目前楼市正在逐步回暖，但是在调控政策不放松的情况下，投资性购房难以大规模入场，仅凭数量有限的刚性需求，楼市强劲反弹的可能性不大。更可能出现的是企稳的情况。

　　张鹏：尽管今年5、6月份市场表现出好转，但是整体上房价依然没有上去。目前对未来一段时间的市场形势还不能太乐观。现在调控政策并未实质性放开，一旦房价较大幅度地上涨，政策执行力度很可能会收紧，整体市场形势也会受到影响。未来楼市是否会反弹还有待进一步观察。

　　问题2：最近很多城市微调了房地产调控政策，房地产调控是否已经“见底”？

　　整体调控的大基调不变

　　顾云昌：到目前为止，政府还没有新的调控政策出台，房地产调控可以说已经见底。

　　刘晓光：虽然目前有些地区对调控政策进行了微调，但是整体调控大基调没有变。预计下半年楼市将趋于稳定，但如果出现大起大落，不排除会有新的调控措施出现。

　　张鹏：调控是否见底，关键看经济发展等形势如何。就目前的情况来看，政府没有进一步出台更严厉的政策，预计调控政策会逐渐向好。

　　问题3：在楼市整体预计企稳的情况下，价格走势预计会怎样？对开发商有何建议？

　　开发商应保持头脑冷静

　　顾云昌：从宏观经济角度出发，楼市“稳增长”对宏观经济的稳增长有重要贡献。房地产投资在整体投资占有不小的份额，目前房地产开发商在投资方面的规模都出现了下滑，这对整个宏观经济的影响是比较大的。楼市实现“稳增长”，开发商投资规模逐渐回稳，将会对整个经济产生拉动作用。对于具体的量价，目前看来，下半年楼市不大可能出现大起大落，交易量会平稳增长，价格也会逐步稳定。

　　刘晓光：面对目前的市场形势，开发商应该努力去适应市场，不仅要在质量上下工夫，同时也要注意到价位的问题。开发商应该保持冷静的头脑，不能因为市场有所好转而抬高价格。要在目前的市场和政策环境下，让房价回归到市场规律中去。

　　张鹏：对于增长的预期，具体到不同的产品、不同的开发商、不同的城市，增长的形势也存在着差异。像一些经济发达、去化量大的城市，整体楼市中的量价表现就会比较好。至于开发商，只有质量过硬、口碑良好的才能获得更多的市场。

　　B10-B11版采写/新京报记者 张旭 袁晓澜 李捷 实习生 方王洋 徐进