上海部分刚需楼盘价格回涨

　　□记者 徐运

　　晨报讯 中国房产信息集团发布的最新报告显示，上海楼市自今年3月以来的持续热销，使得部分刚需楼盘价格回涨。不过成交均价并不能完全准确的衡量一个楼盘的价格走势，因为不同批次的房源因位置楼层可能会相差很大，因而楼市“由跌转涨”的拐点说法有待商榷。“价格上涨的楼盘仍然是个案，目前的楼市无论是从库存、市场供求关系等各方面看，仍然处在下降通道中。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示。

　　据中房信的监测，嘉定新城的合景叠翠峰去年12月开盘成交价13228元/平方米，6月涨至14416元/平方米，涨幅约9%；万科金色城市今年1月开盘成交均价12490元/平方米，6月涨到13485元/平方米，涨幅为8%。

　　除了新盘低开高走之外，原先区域内一些大跌的楼盘也重现升势。嘉实上投名城二期几套盘去年的清盘价低至9385元/平方米，今年5月推出三期10772元/平方米开盘，6月又涨至11123元/平方米，相较二期尾盘的涨幅达18.5%，已经接近该案前年7月以前的历史最高价。路劲翡丽湾成交均价从去年1月的16231元/平方米跌至12月的13956元/平方米之后，热销197套；今年6月推出的类似房源以14865元的均价成交了145套房源，涨幅为6.5%。

　　成交价格出现反弹的并不止嘉定一个区域，去年大跌的松江、青浦等远郊的部分楼盘也出现了明显反弹。松江的米兰诺贵都去年11月开盘时13936元/平方米成交235套，6月前17天成交的112套房源均价已达15307元/平方米；涨幅达9.8%。新弘国际城成交均价从去年初的近17500元/平方米跌到去年12月的12980元/平方米之后，如今又涨至14053元/平方米，涨幅达8.3%。青浦的富力桃园成交均价从去年初的近15000元/平方米一路跌至去年12月的10719元/平方米，获得了267套的热销业绩，6月成交的20套房源已回涨至12076元/平方米。

　　去年四季度和今年二季度同时进入成交面积百强的楼盘共有56个，对比这56个楼盘今年二季度与去年四季度的价格情况，中房信研究总监薛建雄称，上涨的楼盘达到30个，下跌的仅26个。

　　对此，薛建雄认为，自去年1月最严厉调控之后，就再没有其它加强巩固调控的政策出台。前期刚需的累积加上降息、普通住宅标准调整等持续叠加形成了强大的市场推动。

　　不过，从均价涨跌并不能据此得出结论“房价由跌转涨”。上海合景房地产开发有限公司营销策划总监杨子江称，单纯从均价来看楼市涨跌意义不大，因为每批房源因为楼层、位置影响，实际成交均价可能变化会很大。当然，也不排除一些楼盘因为从期房逐渐成为“现房”，价格有所调整。但要说整体房价“由跌转涨”为时尚早。

　　房贷利率下调 二手房价格难言大涨

　　□晨报记者 张昱欣

　　近期房贷利率的下调，令购房者的购房成本显著减负。尽管短期内这一“利好”并未转化成实际成交量的上涨，但对于二手房市场的买卖双方多少起到了提振信心的效果。

　　记者从部分二手房中介机构了解到，6月不少刚需板块的成交活跃度较上月同期有所增强。而从房东角度分析，从目前来看，只有急于套现的房东才会在挂牌价格上有所松动，“不过下调动作已明显不如年初时那么大”。中介人士表示。

　　据21世纪不动产上海区域对旗下门店的抽样统计显示，普陀真如、闸北大宁等部分近期成交较热的区域，受降息影响，近日前来电话问询降息后自身贷款事宜的客户有所增加，部分在谈客户则加快了入市步伐。记者在普陀真如星河世纪城中介门店了解到，与前两个月相仿，近日板块内70%－80%的客户皆属于首套房购房者，且多数能享受利率优惠。不过随着市场成交连续转暖，部分房东心态进一步坚挺，今年以来板块内首次出现了房东跳价的情况。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，此次降息的时间点对购房者构成的心理影响或高于实际减少的月供影响。结合此前各类楼市政策的微调变化，可能成为楼市成交新一轮回暖的助推器，进一步分化潜在购房者的心态，其直接效果可能是引发6－7月份二手房市场显现“淡季不淡”的交投行情。

　　中原集团研究中心相关负责人则表示，虽然业主和机构人士对楼市看多预期均有所增强。但在限购政策下，市场上的有效需求有限，将难以推动二手住宅价格的大幅上涨。

　　政策变动：购房者观望 房东乐观

　　□记者 徐运 唐佳

　　晨报讯 央行宣布降息已近一月，从各中介公司一周来的反馈来看，和一个多月前相比，目前上海首套房贷利率优惠已经加大，以8.5折为主，少部分客户可以获得8折优惠。政策层面变动对房东和购房者影响各不相同。房东认为这些利好消息有利于降低购房者的购买负担，纷纷提价或者缩小议价空间。另一方面，购房者认为降息和房贷利率优惠对总房价影响有限，最近几日的二手房成交并未因这些政策层面的变动大幅上涨，反而一部分购房者放缓了购房计划等待8折利率的到来，或是等待政策层面更加明朗时再出手。

　　上海中原地产研究咨询部研究总监宋会雍表示，本次央行降息主要是因为近期经济下行压力加大，出于稳定增长，扩大内需的要求而采取的宏观调控措施，不是专门针对房地产市场，对房地产市场影响不能说没有，但是影响有限。房贷利率8折优惠全面铺开暂时还有相当难度。最近地方政府楼市政策层出不穷，加上央行降息和房贷利率8折优惠的再现，不少人误读为楼市松动的前奏，但是最近中央表态楼市调控不放松，促进楼市健康发展，限购依然是政策的红线。

　　近期热销的楼盘主要集中分布在宝山区域，比如大场、淞南高境、顾村等板块，此外还有嘉定的南翔、浦东的北蔡、闵行的浦江等板块。尤其特别关注的是普陀的长风板块和松江的泗泾板块。目前在这两个板块热销的楼盘是中海紫御豪庭和米兰诺贵都，上周成交量也分别达到了69套和102套。

　　从市场反映来看，在宝山、嘉定、普陀等刚需集中，成交量大的板块确实出现了个别房东涨价的情况。在嘉定新城板块，近期片区二手房挂牌量上涨约一成，挂牌价格上涨约1万－5万，议价空间缩小了2个百分点；来客量和带看量约有2－3成的涨幅，但是成交量较之前基本持平。

　　另据上海中原蕴川分行部门门店显示，该片区挂牌量、来客量、带看量和成交量与前段时间相比基本持平，成交量也没有因为最近政策层面的利好消息上升。因为政策层面的松动，房东普遍看好后市不是提价就是缩小议价空间，而客户更倾向于等待政策面更加明朗时出手。

　　本周商品住宅楼盘成交排名(6.1-6.19)<按成交套数>

　　排名 名称 区域板块 成交面积(㎡)总套数(套) 成交金额(元)成交均价(元/㎡)

　　(数据来源：汉宇地产市场研究部)