上半年青岛积压11万套新房

　　名词解释：积压，就是卖不动

　　今年上半年，市南区成交新建住宅共343套，市北区成交量为1839套，两个区域的新房成交量竟远不如今年保障房的成交量；上半年，全市43家楼盘入市，但日光盘彻底消失了……7月1日，记者从市房地产交易中心了解到，6月份全市新房成交6881套，环比5月份少卖54套。虽然成交量在恢复，但全市11万套新建住宅的积压 ，开发商根本不敢涨价 。整个上半年岛城新房月均成交量约为4500套，同比跌了50% 。房价方面，目前青岛在售新房均价由1月份的9675元/平方米跌到了现在的9543元/平方米。

　　A 6月新房成交6881套

　　6月份，胶州市新房成交1320套，成为最热销的区域；城阳区和李沧区的成交量也过了1000套；紧随其后的是西海岸区域，开发区成交了781套，胶南市成交了740套……根据市房地产交易中心的成交数据，上月全市新房成交6881套，环比5月份少卖了54套。市区方面，市北区仅成交了302套，市南区成交量为208套，四方区成交了238套。6月底，市区多家楼盘推出了新房源。“从各区域成交情况可以看出，降价集中的区域成交量都不错。也可以说，降价是有出路的，死扛难以取得成交，这是事实。”科威国际不动产青岛总部总经理孙杰介绍说。

　　6月30日，位于四方区的德馨筑家楼盘开盘，共推出 144套房源。据了解，德馨筑家此次推出了三种户型，面积在62平方米～117平方米，最低一套价格7777元/平方米。开盘当日，不少购房者反映，7777元/平方米的房源仅有一套，且户型面积在100平方米以上；大部分房源的均价在8900元/平方米，其中，据置业顾问介绍，较受置业者欢迎的套二户型在享受开盘当日2万元抵4万的优惠后，均价约8600元/平方米。7月1日，记者从该楼盘售楼处了解到，目前房源仅剩30多套，93平方米的户型只剩24楼以上的房源了。

　　B 11万套住宅积压

　　从5月到现在，青岛连续两个月的新房成交量维持在6000套以上，“楼市复苏论”开始传播。实际上，青岛楼市压力依然很大。供应量方面，单是新建住宅，全市就有11万套积压。其中，市南区有3350套，市北区有5236套，四方区有6203套，李沧区有7848套。另外，有4个区域的供应量超过1万套，分别是开发区、城阳区、胶州市和胶南市。

　　“现在，各地方没有放开限购的，这是底线。而且银行方面的利率优惠多以8.5折为主。二套房的限制依然还在，三套房已经消失，这两方面的政策如果放开，楼盘肯定能火爆起来。但现在一切还都是未知数，得到下半年才能见分晓。”业内人士林宪周介绍说。

　　“去年，我们开盘的房源价格太低了，销售太顺利。现在还有一些房源，但价格不能上涨，想调整很难，各方面不利因素都在。下半年，各家楼盘应该也不会涨价。”李沧区一家楼盘的营销总监向记者介绍说。

　　C 上半年43家楼盘入市

　　根据搜房网数据监控中心统计，2012年上半年青岛共有43个楼盘入市，下半年预计有40个左右的楼盘入市，相比而言，下半年入市数量减少了7%左右。从上半年的楼市状况来看，调控、低开、降价在很大程度上影响了成交量。下半年，调控依旧继续，开发商依然面临资金、库存等棘手问题，以价换量成为必要的选择。

　　与往年不同的是 ，2012年上半年岛城楼市的高点并没有都出现在传统的旺季，却出现在2月和5月，这主要与维修基金政策的实施、楼市低开潮密切相关。下半年，楼市将迎来“金九银十”等旺季，随着入市量的增加，开发商之间的竞争也会随之加

　　剧，而价格则成为“抢客”的撒手锏。上半年各个区域出现的价格底线，下半年可能还会出现。要知道 ，上半年，城阳区最低价到了4000多元/平方米，四方区跌破 8000元大关，李沧区有 5000多元的楼盘，市北区则跌破了万元大关。

　　“虽然，上半年部分城市成交量的复苏引起了购房者恐慌，但是，从目前来看，青岛6月份的楼市依旧走下行趋势 ，库存量居高不下，楼市调控的压力还在，房价不会出现大幅反弹。”业内人士张先生介绍说。

　　D 新房均价跌了100多元

　　市民关心的房价下跌问题，根据中国房地产指数研究院的数据，今年一月份的时候，青岛市在售新房均价为9675元/平方米，目前新房均价为9543元/平方米，半年跌幅超过了100元/平方米。李沧区是市区降价最早的区域。春和景明的降价走在前列，7000多元/平方米，曾卖到8000多元/平方米。今年春天，中海引发第二轮价格调整。最近这一段时间，万达引发第三轮价格调整。

　　据业内人士张百忍介绍，可以看出，李沧区的房子有一个价格的生死线，8500元左右，位置比较好的就是双地铁楼盘的中海国际社区，去年定价的时候是 9200元，这个价格基本上很难成交，今年通过送厨房等价格大约回落到8500～8600元，实现了快速销售。

　　城阳区方面，天泰城上半年新开房源的价格回到了5000多元/平方米。天泰城在2007年的价格基本上就是 5000多元，基本上回到2007年的价格，是抄底的机会。对于城阳来说，相对好一点的位置可能是6000～7000元，相对差一点的位置是5000～6000元。

　　E 市南市北新房成交低

　　成交量方面，今年上半年，市南区成交新建住宅共343套，市北区成交量为1839套，两个区域的新房成交量竟远不如今年保障房的成交量。今年上半年，全市经适房成交量为1772套，其中四方区占了1434套，限价房成交了1412套，其中李沧区成交了755套。

　　西海岸的开发区上半年共卖了3111套新房，胶南市则成交了2927套。自从楼市调控开始后，西海岸房价从飞快上涨变为停止上涨再到现在的下降。在今年上半年，西海岸出现了一股较为明显的降价潮，其中西海景苑，多次推出特价房，最高降价达5000元/平方米。

　　四方区方面，上半年，不仅有新都心大鳄争先降价、优惠，而且还有中冶英郡等项目推出大幅优惠。下半年，除了有加推计划的楼盘外，该区域将要入市的新盘有3个，分别是德馨筑家 、盈秀花园、青建太阳岛。经过调控，四方区房价上涨的势头受到了遏制，但降价只是某些项目的自身行为，在当前市场情况下，此类项目可能会持续增多。

　　F 市北楼盘增多

　　整个上半年，崂山区的新房价格没有出现太大的动荡。相比调控之前，一些项目拿出几套或一部分房源作为特价房或是推出总价优惠，确实能令购房者获得不少优惠。目前，该区域的下半年入市新盘有 2个，分别是住宅项目远洋风景二期和商业项目名汇国际，在数量上不占优势。据业内人士分析，由于楼市调控的继续，该区域新盘价格会比较合理，而老楼盘的动作不会很大，可能会以特价房或限时优惠等活动吸引购房者。

　　上半年，市北区可谓看点十足，以中海为首的中高端楼盘不断大幅降价，下半年入市的新盘数量居多。中海紫御官邸从直降100万到直降120万，无论高端，还是普通刚需盘，开发商都在急切地以价换量。晓港名城则秘密降至9000多元/平方米。据了解，市北区下半年将有不少楼盘入市，例如，盛世美邦、香山美墅等盘将于7月份入市，大成公馆将于9月入市。

　　记者 李晨

　　◎记者手记

　　房价上涨可能性有几成？

　　近期，尽管中央对于楼市严控政策口径仍未松口，但地方楼市松动政策却已陆续低调进行。6月25日，河南省下达文件，明文鼓励首套房贷利率7折，还对开发商给予不同程度的政策优惠。另外，上半年，多个省市地区的公积金政策陆续调整，最高贷款金额、住房抵押贷款时限、缴存额度等方面进一步予以放松。政策的微调直接影响就是成交量开始增长。但仔细分析，成交量的增长主要动力来自刚性需求。只要限购令还在，大部分投资客依然无法进场，下半年的成交量肯定无法实现大增。2010年出现的月入万套的情况肯定不会出现。可以确定，下半年，岛城新房成交量会稳定在7000套左右，离火爆还差一段距离。另外，岛城房价上涨的可能性几乎为零。现在，开发商申请楼盘报价，如果价格太高，会被驳回，在销售中调价，很可能被驳回。对于购房者来说，下半年不用惊慌，可以放心自如挑选楼盘。