上海开发商称刚需房价有抬头迹象

　　早报记者 陆鸣

　　6月的沪上楼市火爆收官。

　　金丰易居&佑威联合研究中心最新发布的监测数据显示，上周(6月25日-7月1日)上海市商品住宅成交面积为35.16万平方米，环比(较前周)上涨64.73%；成交均价也环比上涨8.64%，至25581元/平方米；但新增供应量则环比大降42.08%，至12.98万平方米。

　　佑威机构执行董事黄志坚称，上周上海楼市成交量的爆发，是将6月成交量推过百万平方米的主因，上一次上海楼市单周成交量超过30万平方米，还要追溯到2010年12月。

　　21世纪不动产的统计显示，上周上海楼市35.16万平方米的成交量，创下了近77周(约合18个月)的周成交量新高。

　　21世纪不动产分析师黄河滔称，近日上海楼市再现政策执行层面收紧的动向，这给此前的乐观预期泼了一盆冷水。

　　加上楼市即将步入传统的淡季行情，黄河滔预计，7月上海楼市成交量持续向上的空间将很有限。

　　中高端楼盘成交活跃

　　“各方对市场预期的转变是近几个月楼市成交爆发的主要原因。”黄河滔说。

　　预期转变的表现之一，即中高端买家的积极入市。

　　据德佑地产监测，上周沪上单价3万元以上的中高端楼盘成交十分活跃，成交面积排名第二至第四位的海珀府邸、中海紫御豪庭和万源城，均价都在3万元/平方米以上。这也导致上海全市上周的成交均价达到25581元/平方米，为3月下旬以来的最高点。

　　21世纪不动产的数据还显示，上周上海单价5万元以上的豪宅产品合计成交108套房源，环比大增227.3%；同期，总价1000万元以上的住宅合计成交162套，环比大增189.3%，为年内单周最高值。

　　德佑地产研究主任陆骑麟分析，贷款政策近期的“从宽”，减轻了购房者的房贷负担，也令不少购房者有了政策松动的预期，降价预期则有所减弱，因此积压已久的各层次需求入市积极性明显加强，对政策极其敏锐的中高端购房者尤其如此。

　　黄河滔还提到，受近期部分大面积新房产品成交活跃及改善性需求积极入市影响，上海新房库存量也在出现下降趋势。

　　网上房地产显示，截至昨日发稿，上海市一手住宅可售面积约为979.9万平方米，较5月末的1013万平方米回落了约3.3%。

　　“逾三成楼盘涨价”

　　买方的积极入市，也给了部分开发商提价的底气。

　　陆骑麟介绍，近期楼市呈现出了与以往不同的特点，一方面，中高端楼盘成交火热；另一方面，涨价仍热销的情况越来越普遍。例如上周成交面积排名前四的楼盘均价相比前期都有一定上涨，但并未妨碍其热销。

　　黄河滔也说，近3个月的楼市表现说明，成交量此前已经筑底，下半年的成交水平值得期待。黄河滔预计，今年整体成交水平有望赶超去年。

　　但他强调，以价换量仍是市场热销的基础所在。

　　黄河滔称，涨价楼盘占全部在售楼盘的比例虽有增加，但占比依旧不大，其中涨幅超过10%的楼盘只是极少数。

　　21世纪不动产统计显示，2012年第二季度，上海市新建商品住宅成交套数在20套以上且去年四季度也有成交的楼盘有164个。其中，成交均价较去年四季度上涨的楼盘有56个，占比约34.1%。但上述56个涨价楼盘中，多数涨幅在10%以内，仅有10个楼盘的涨幅高于10%。

　　此外，陆骑麟还提醒，楼市量价齐升的局面是监管层所不希望看到的。近期一再收紧的限购政策，体现了政府对房价报复性反弹的担忧。6月楼市量价齐升的局面，让后期调控政策进一步收紧的可能性大增。

　　“7月总体不会太淡”

　　短期内，市场似乎仍一片暖意。

　　某上市房企副总裁称，7月上海楼市虽会受季节因素影响，但成交量仍会延续6月的走势，总体不会太淡，“一是7月的新增供应仍会较大，二是中高端改善型客户已经入市，这类需求一旦入市，就不会快速退出，且刚性需求也一直在放量。”

　　该上市房企副总裁预计，7月上海楼市成交量将维持在80万-100万平方米，同区域内房源价格不会大涨。

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海也认为，如果新增供应尤其是中小户型房源供应充足，且中高端楼盘能维持较高的性价比，7月楼市仍有望延续6月的回暖势头，“目前已经没有太多新的调控政策可以出了，刚需楼盘经过半年多时间的降价和去化，价格已经有了抬头的迹象，这是市场心理的传导的表现。”

　　对于上周新增供应量的大幅缩水，陆骑麟认为，连续数周的供应高峰过后，沪上开发商的推盘节奏有所放缓，但这并不足以影响供求关系。