百城住宅均价9个月来首度上涨 库存量回落

　　早报记者 王齐

　　6月楼市量价齐升的表现，让房价反弹的担忧再度升温。

　　中国指数研究院最新发布的数据显示，今年6月，该机构监控的100个城市的新建住宅平均价格为8688元/平方米，环比(较5月)微涨0.05%，结束了自2011年9月以来连续9个月的环比下跌态势。100个城市中，房价环比上涨的城市有45个，下跌的有55个。

　　对于房价走势，一国企开发商的观点是，“不悲观，但也不乐观，还是谨慎吧。后市房价是否看涨很难说，我认为是一个缓慢往上走的过程。开发商不会涨价，房价还是很敏感的，不能触及政府的调控思路底线。”

　　“北京涨幅最大”

　　虽然“敏感”，但房价已经起了涨势。

　　中指院数据显示，6月新建住宅价格环比上涨的45个城市中，包头、北京的房价涨幅均超过了2%，上海的房价涨幅为0.65%。

　　十大重点城市的涨势尤甚。据中指院统计，包括北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、杭州、武汉、南京、成都在内的十大城市中，只有天津和杭州的6月房价环比下跌，其余8个城市房价全线上涨。其中，北京涨幅最大，为2.29%。

　　中指院认为，在货币政策微调的背景下，购房者买房意愿逐渐加强，主要城市的楼市成交量自3月以来持续稳步回升，多数城市较去年同期有一定增长，部分楼盘在获得较好销售业绩后，开始取消折扣甚至略微调高价格，使得6月百城价格指数在9个月后止跌并略有上涨。

　　不过，开发商依然慎言房价反转。

　　“房价进入上升通道？”一位港资开发商说，“我没这么乐观。6月份楼市量价齐升，一方面是因为政策面微调恢复了市场信心，另一方面是需求被压抑太久，现在都释放出来了。”

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，下半年楼市成交量会上升，价格总体上还是会保持下跌或平稳的状态，快速反弹不可能。6月房价上涨只是处于阶段性的有涨跌的过程。某些楼盘会涨价，但由于成交主力在外围区域，所以总体价格不会大幅上升。

　　相比去年同期，百城房价眼下仍处跌势。

　　中指院监测的100个城市中，有67个城市新建住宅价格同比下降，房价下跌城市比5月增加了7个。其中，廊坊同比跌幅最大，为10.66%。

　　库存量全面回落

　　伴随着6月楼市量价齐升的，是库存量的下降。

　　上海易居房地产研究院昨日称，截至2012年6月底，该机构监测的10大典型城市新建商品住宅库存总量为5425万平方米，较去年同期增长18.86%，但较5月下降了1.85%。

　　据上海易居统计，10大典型城市中，只有青岛、南昌新建商品住宅库存量上升，其余8个典型城市的库存量均在下降。其中，上海一手住宅库存量近6个月以来首次回落，北京已是连续8个月库存回落。

　　上海易居房地产研究院研究员刘柳认为，作为本轮库存上升周期中最后一个触顶的一线城市，上海6月底新建商品住宅库存量的回落，很可能预示市场已经见底，全面复苏正在到来。而北京作为本轮库存去化最顺利的一线城市，也很有可能是价格最先止跌反弹的城市。

　　中指院监测的100个城市中，北京6月新建住宅价格涨幅居首。

　　不光是新房市场。据北京市住房和城乡建设委员会统计，6月北京二手住宅签约13000余套，环比5月份上涨7.5%，同比上涨71%，创下自去年限购政策实施以来的新高。与此同时，北京中原地产的统计显示，6月北京二手房成交均价为20720元/平方米，较5月份上涨了2.1%，为连续2个月微涨。

　　这些数据让机构颇为振奋。

　　研究机构莫尼塔分析称，中国楼市交易量一季度已经见底，下半年政策即使没有进一步放松，楼市仍可能加速回暖。该机构同时预计，随着交易量的回暖，库存水平相对较低的一二线城市，房价将逐渐呈现上涨趋势，但受到销售回暖幅度的限制，房价上涨的幅度将有限。

　　渣打银行似乎更为乐观。

　　该行6月29日发布研究报告称，中国楼市最坏的时候已经过去了。尽管中小开发商及投资者面临的经营困境还没有结束，但随着房屋库存的逐步消化(尤其是在一些二、三线城市)，房地产业拐点已经形成，可能在一年或者更长的时间内迎来好时光。

　　渣打预测，全国范围内的房屋库存水平在2013年底前将持续下降。渣打认为，一线城市的房屋库存至2012年底将可能出现负值，二三线城市的情况要相对差一些，但房屋库存量状况最差的二线城市已由年初房屋库存量25个月下降到目前的12个月。

　　开发商仍在发力出货

　　相比之下，开发商显得更为谨慎。

　　“最近卖得不错，整幢楼卖完了，回笼2亿元，今年这个项目可以卖掉8个亿。”某国企开发商称，今年该公司的主要任务还是出货，“我相信接下来是一个皆大欢喜的过程，开发商可能稍微上调价格，但购房者认为价格还是合理的，国家也达到了宏观调控的目的。”

　　不过，该开发商强调，现在还不是房价暴涨的时机。

　　这一说法得到了某港资开发商的认同。

　　他认为，下半年房价上升不会那么明显，总体上价格维持稳定，“库存量仍然很大，限购也没取消，短时间需求的释放量会逐渐回落。以往降价降得多的楼盘，在回笼资金到一定预期后，会慢慢恢复价格。7月份成交量会不错。”

　　中高价位楼盘的开发商仍没有涨价的底气。

　　一个原定价在6万元/平方米的豪宅项目在推迟了一年后，近期以4万元/平方米开盘，该项目开发商对早报记者称，“我们做过很多客户调查，这个价格算是比较能带来现金流的。”

　　沪上一开发商称，下半年该公司还将加推刚需，豪宅还是等政策变化，“我们的豪宅项目都在黄金地段，成本太高，不会低开也不会降价。但不会上调价格，毕竟政府对房价上升保持警惕。本来今年计划多推一两个豪宅项目，现在都不准备推了，就是加推刚需。形势还是严峻的，半年完成15亿元销售额，今年可以达到销售目标。”

　　事实上，外界对开发商融资能力的担忧尚未散去。

　　汇丰一位高级银行家称，在境内融资形势依旧紧张的情况下，中国大陆的一些房地产开发商可能在债务再融资方面面临巨大困难：离岸债券市场实际上依然对他们紧闭大门。

　　汇丰全球资本市场亚洲负责人Stephen Williams认为，一些开发商面临的再融资风险非常大，他们或许有能力获得再融资，但同时也要付出巨大的代价。