专家评绿城地王项目成菜地：源于地方政府容忍

　　CCTV2《央视财经评论》：

　　开发商囤地：该问责谁？

　　开发商囤地已经不算新闻了，一直以来，囤地的行为尽管不断的受到指责，但似乎也没有什么好的解决办法。近日，国土部门颁布的一条规定可能要让有的人闲不住了。根据从这个月开始执行的《闲置土地处置办法》，闲置超过两年的土地，可以被无偿收回。而且如果由于地方政府的原因造成土地闲置，政府部门也要承担责任。那么那些在我们眼皮底下，闲置已久、无人问津的土地，是否不能再继续闲着也是闲着了？央视财经频道主持人沈竹和特邀评论员中国人民大学土地规划研究中心主任严金明、著名财经评论员刘戈共同评论。

　　几年不动工，地王变菜地，高价拿地为何屡屡闲置？闲置土地又为何难以收回？国土部新规出台，能否让闲置的土地不再闲着？

　　记者：阿姨种的什么菜啊？我来看看，种的什么菜？

　　苏州独墅湖周边居民：这个是生菜啊。

　　记者：生菜啊。这个还有多长时间能熟呢？

　　苏州独墅湖周边居民：这个有十来天就能吃了。

　　记者：种了两年了？

　　苏州独墅湖周边居民：嗯，两年，种了两年。人家种得多，我们种得少，自己吃吃吧。

　　记者：你住哪边呢？住在后边是吗？

　　苏州独墅湖周边居民：嗯，我们住在高尔夫(花园小区)。

　　在一片绿油油的菜田里，站着一位包着头巾的大姐，有人正拿着锄头开荒锄地，还有人在给菜地浇水，不时有附近的居民来到菜园种菜，收菜，湖旁还有刚被剪去的菜叶，很多成熟的油菜被拔起堆的路旁，别误会，这里并不是哪个生态农业基地，也不是时下流行的都市菜园，这里是两年多前绿城集团以36亿元高价拍下的苏州地王。

　　按照当初开发商的计划，这里要建成一个叫做绿城玫瑰园的高档商品房项目，按照36亿元的地价计算，单单楼面价就已经达到了28000元。

　　苏州独墅湖周边居民：这地方是个好地方，你想想，北边就是金鸡湖，南边独墅湖，就是很窄的地方。

　　这么好的地段，这么高的地价，为何两年多来开发商迟迟不开工？以至于好地竟然变成了周边居民的种菜休闲场所呢？

　　绿城集团苏州公司销售部工作人员：我们正在规划当中，我们规划方案还没有出来，但是我们是一个创新的产品，所以我们规划的过程可能会比较长一点。

　　记者：具体开工的时间，您这边有消息吗？

　　绿城集团苏州公司销售部工作人员：这个我不是特别清楚。那块我们都没有动工，我们都没有进场。

　　地王长草的新闻近年来屡屡见诸报端，而时下地王种菜似乎又成为了新潮流，同样在苏州，高新区一块面积一百多亩，七年前以4亿多元价格成交的土地，如今也沦为了周边居民的菜地和养鸡场。反正开发商不开工，闲置的土地种种菜，养养鸡似乎也算得上是物尽其用。但闲置土地有的也并不是白白闲着。

　　浙江宁波的一块闲置土地不仅让开发商拿回了当初的拍卖款，还拿到了4个多亿的赔款。6月22号，浙江宁波的一家上市的房地产公司发布公告称，2009年取得的宁波市鄞州新城区庙堰4号地获退，在取回23.07亿土地出让金的同时按年息12%的标准获赔4.15亿元。   

　　刘戈：当地政府容忍土地闲置的状况

　　(《央视财经评论》评论员)

　　绿城集团在2009年9月份拍了这么一块地，当时楼面价就达到两万八，这两万八的价格现在用来种地，种出来的菜也够贵，但是好歹地闲着也是闲着，与其放着什么都不干，还不如种点菜，说明这个开发商还是比较宽容，所以让当地老百姓去那种菜。即使是按照我们原来的规定，在一年内一定要开工，开工以前没有特别明确的规定，但是一个坑总是要挖吧？现在我们来看，几个桩子要打吧？没有，那么两年之内，应该有30%的面积要开工，或者投资的25%，显然这一点也没有做到。2009年9月份拍的地，从现在的规定来看，这个应该已经属于收归国有的土地，但是现在开发商还在那个地方准备搞创新型的项目，但实际绿城集团本身也有资金困扰的问题，因为它当时拍的太高了，现在它如果开发会占用资金，所以就撂在那个地方，当地政府显然是容忍了这样的一种状况。    

　　严金明：更重要的是处罚办法的履行和落实

　　(中国人民大学土地规划研究中心主任《央视财经评论》特约评论员)

　　主要是在政府的监管的责任上面，到底到位不到位？因为绿城明显已经超过了闲置土地两年了，在这方面，它是一个非常硬的规定。我想地方政府应该是知道的，但是在处理的时候，因为比较困难，所以就绕开走了，把这个先放在了一边，这样拖的时间就越来越长。

　　一个是违约责任，违约的责任人要付违约金，付违约金的时候规定是20%，这就是很大的责任。第二，就是从上一级对下一级监督的时候，现在的用地比较紧张了，因为我们有一个18亿亩耕地的红线，在社会经济的发展的过程中，用地要保障，土地资源要保护，这里面就有一个用地指标的问题。这个指标是从上级往下下的，各个地方对这个都比较关心。我们看到闲置土地办法里也讲的很明确，如果出现了违约了，是因为政府的原因，那么我们在上一级对下一年的用地计划指标，包括在执行土地利用总体规划相关问题的时候，就要严格的执行，特别是在用地的指标上面，要减少用地的指标，甚至不供应用地的指标，而且今年和下一年本身是互动的，是相互联系起来的，这一点是各级政府特别关心的。

　　王守智：要加强对政府的监督

　　(国土资源部政策法规司司长)

　　规定因市县国土资源主管部门未按期交地导致土地闲置的，国土主管部门要承担违约责任，加强对政府的监督。如果说政府存在很大的闲置土地的话，就应该从土地利用规划，包括计划上对新增用地方面加以限制，就失去新增用地的机会了，会影响它的发展。

　　刘戈：有了新的处罚办法 也得有真正的执行落实

　　(《央视财经评论》评论员)

　　其实我们可以把绿城玫瑰园这个项目当成一个检验，那么已经好几年了，现在我查了一下，他们准备开发一个别墅项目，它的竣工时间是定在2014年12月，但是到现在还是荒地一片，而且都变成了菜地。到目前为止，我们也没有听到企业任何解释或者推诿的话，那么现在是不是可以追责一下？到底为什么到现在为止，三年时间已经快过去了，但是它没有得到一个惩处？不管是按照新的办法，还是按照旧的办法来说，这块地都应该已经收回了。

　　这次的办法是对于过去九几年规则的一个修订，其实就是要分清楚到底谁的责任。分清是谁的责任以后，这个责任到底怎么判定？它就是解决这两个问题。所以它第一个就是建立了一个很明细的标准，我们现在拿着新的规则，现在在条文里面规定的，在七种情况下是政府的责任，非常的明确，包括把毛地卖了的问题，规划的问题，有群众上访的问题，发现了文物的问题等等，这些都归政府管，都是政府的责任，政府来承担。除此之外就是开发商的问题，那么就要处罚开发商，具体怎么处罚，后面也有非常明晰的规定。

　　严金明：要明晰土地闲置的原因与责任

　　(中国人民大学土地规划研究中心主任《央视财经评论》特约评论员)

　　主要是要分清楚这个原因，本身是谁的责任？政府的原因造成的，还是开发商的原因所造成的？如果是开发商的原因所造成的，就是政府的监管问题，政府有这个责任更加地重视这个问题。比如闲置的时候，本来是开发商的原因，那由于开发商和政府之间某种程度上的这种默契，或者是交换也好，或者是其它一些原因，那么政府把这个原因说成是自己的原因。因为如果是政府的原因，以往的时候是没有处罚的办法的，那么这次是明确了，政府的就是政府的，如果是开发商的就是开发商的。

　　非净地不得出让，政府违约也追责；闲置罚款不得转嫁，国土部新规亮点频现，禁绝土地闲置，不给任何人任何理由。

　　新规强化对限制土地的预防明确规定，市县政府供应的土地，应当是土地权利清晰，安置、补偿落实到位的净地，没有法律经济纠纷，具备动工，开发必要的基本条件，不给任何开发商任何借口拖延开工，如果出让土地不符合上述条件，国土部将对违规地方政府进行追责。

　　王守智(国土资源部政策法规司司长)：出现这样的土地，出让政府将受到相应的处罚，比如说我要对你土地利用规划和年度计划进行控制。要减少你或停止你的新增供地。

　　新规强化了政府在土地限制问题上的责任，因市县国土主管部门未按期交地导致土地闲置的，国土部门要承担违约责任。

　　王守智(国土资源部政策法规司司长)：政府原因造成(土地)闲置由政府承担违约责任。比如要罚违约金，造成闲置后要占合同额的多少，要罚违约金，如果造成人家的经济损失，要有赔偿。过去开工时间不明确，那么要约定开工时间，防止由于约定不清晰，政府拖延办手续缓慢，最后造成的闲置。什么叫开工？就是要按照标准规定你，不能说我建个围墙就完了，那么要求你(开发商)，如果打基桩的，你必须打基桩完毕，如果挖深基坑的，你深基坑必须完毕，第三个，如果你投资在土地上的费用，要达到(总费用的)三分之一。

　　新规强调，因开发商原因土地闲置超过两年的，政府有权无偿回收，超过一年未动工开发的闲置土地，按照土地出让，或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。而且不能通过提高房价转嫁给购房者。

　　王守智(国土资源部政策法规司司长)：而且这次明确规定，你收取20%的闲置费，不能打入你的开发成本，你要另外拿一笔钱，这样就避免了，开发商一手交闲置费，一手去提高房价。

　　严金明：新办法在关键的具体节点上做了明确规定

　　(中国人民大学土地规划研究中心主任《央视财经评论》特约评论员)

　　非常明显的亮点是，这次《闲置土地处置办法》在有些具体的节点上做了一些明确的规定。以往我们有一个难点，就是什么叫开工？开工的时候，挖了一个坑叫不叫开工？原来没有这方面的规定，这次在这个方面就有，比如你挖完了基坑，基桩也全部完成了，这才算开工。尤其在开工上还进行了明确，也就是说新开工的建设用地的面积必须占整个应该开工面积的三分之一，投资额要占总的投资额的25%以上，这才算是进行了开工。再有，开竣工的时间问题也做了明确，原来我们是比较模糊的，那么现在在出让的合同里必须明确的规定出让的土地什么时候开工，什么时候竣工，那么在开工，竣工的节点上也进行明确了。那么在把握闲置土地的时候，什么是闲置，相对来说就比较明确了。

　　刘戈：要形成完整、全面的监管体制

　　(《央视财经评论》评论员)

　　我们对于政府的责任现在很清晰，政府和开发商之间的责任分界非常清晰，对于开工的标准和闲置的标准定的也非常清晰，而且已经清晰到建筑图纸上以及投资报表上。但是我觉得光有这些还不够，因为我们在2010年的时候，我记得我们的国土资源对囤地的现象有一个风暴整治，当时查出来有2800多宗的闲置土地，占到整个出让土地的三分之一。现在过了两年，这些到底有多少被收回的？现在我们还不是特别清晰。那么除了上级部门的监督，公众的监督也非常重要，是不是在我们的这个《办法》里，或者我们有其它的补充办法里，我们号召社会公众和其它的相关部门，比如建筑商等等，都纳入到这样一个监督体系里来。其实这些地在通常情况下是地王，在那个地方闲置了好几年，这个时候如果有人举报，最后我们必须要给一个回答，回答了以后，必须要有一个成熟的结果，有了结果，就必须要通过媒体来公开，这和上级部门的监管再结合起来，这才形成了一个完整、全面的监管体制。

　　叶檀：掌握的数据能不能公之于众？让公众也参与监督？

　　(财经频道特约评论员)

　　从认定标准来看，比1999年的5号令，它的认定标准确实是要严格一点，如果是实行这样严格标准的话，对于抑制闲置土地是有利的，而且国土资源部有杀手锏，就是它的卫星系统，这块地挖了一个基坑，或者是进行了真正的开发，国土资源部要掌握是比较容易的。现在关键问题是，第一，它掌握的数据能不能公之于众？让公众也来参与监督？第二，让地方政府对闲置土地的处理负有主要责任，我想说的是，国土资源部对地方政府到底有什么责任？它的责权利的边界到底在什么地方？我们假设，一年后两年后，还是有大规模的闲置土地的话，这个责任到底是得到政府的？还是国土资源部的？这个责任的边界必须分清楚，否则任何一级都可以把它的责任压给下一级，而它自己不承担主要的责任，那么闲置土地的问题，就永远也解决不好。

　　刘戈：谁来惩治地方上的领导们？

　　(《央视财经评论》评论员)

　　现在是国土资源部下发的文件，地方上真正和开发商产生关系的是市长，县长们，国土资源的部长、厅长是管不到他们的。所以如果要是真的在一些土地闲置的过程当中，有一些地方的政府领导主要的犯有一些错误，那么最后谁来惩治他们？这个可能就需要其它一些部门的介入，比如闲置了很长时间，最后证明是政府部门的问题，最后又赔了人家4亿多，那这4亿多是从哪出的？最后谁为这4亿要承担责任？这个时候应该要有一个能管住干部的部门，给他头上有这么一个戒尺，这样可能对于我们这个政策的执行会有非常实际的效果。

　　严金明：首先还是要分清楚闲置土地的原因

　　(中国人民大学土地规划研究中心主任《央视财经评论》特约评论员)

　　在我来看，从《闲置土地处置办法》来找依据的时候，首先对闲置土地的原因还是要分清楚，政府要尽量地减少土地在违约前面的一些条件。