北京楼市近两年来首次上涨 买房现在该出手吗

　　买房 现在该出手吗？

　　进入6月份，楼市仍在延续上个月回暖的势头，很多城市的成交量都出现了30%以上的涨幅，其中北京更是出现了最近这两年以来的首次上涨，深圳甚至还出现了千人排队买房的局面。有开发商就此来断言，房地产最困难的时候已经过去了，真的是这样吗？房地产市场的这些变化是不是意味着经历了两年的严厉调控之后，房价会出现反弹？在当前稳增长的宏观目标之下，房地产调控政策的执行还会不会一如既往，不折不扣？央视财经频道主持人陈伟鸿和特邀评论员中国农业银行首席经济学家向松祚、著名财经评论员刘戈共同评论。

　　排队买房再现，料涨价跌，是调控出现成效，还是楼市出现反弹？

　　进入5月，自国家实施楼市宏观调控以来，一直持续低迷的房地产市场，似乎出现了回暖迹象，全国多个城市成交量环比出现大幅上涨。

　　房地产中介公司工作人员：以前我们的实际带看量每天也就是一组到两组，通过五月份以后，你可以看到五月份每天有很多的出勤率，全都是带看这些情况，包括电话量我们也是以前每天接电话，也就是一个到两个，现在咨询甭管是买卖的，还是租赁的，咨询的电话量每天到十个以上，所以说每天手机都会没电了。

　　某楼盘销售人员：超过八成的成交个案，最后的一个成交价相比起业主之前的一个放盘价来说，都是出现一个比较明显的一个降幅。

　　某楼盘销售人员：二楼的房子等于说是四千起步，所以算下来总价20万，(单价)3988元，我们是纯住宅，70年产权，水电民用。

　　统计数据也在显示着房地产的产销量旺，根据北京房地产交易信息网的统计，2012年5月，北京市二手住宅网签成交量为12672套，同比上涨达到57.1%，这是自去年2月调控以来，北京二手住宅成交量16个月以来达到的最高位。

　　数据显示，五月份，广州新房网签成交量为9087套，环比猛涨近60%，同比去年5月增长两成，是过去16个月中，单月交易量最高的月份，此外，在深圳从五月份开始多家银行调整了针对首次置业的贷款利率优惠，与此同时，央行近期也数次下调存款准备金率，再加上开发商推盘节奏明显加快，多重因素导致5月份深圳房地产市场供需量旺。

　　5月份，深圳新房成交套数4067套，成交面积35.33万平方米，环比4月份分别上涨41%和38%，新房成交均价达到每平方米18204元，环比上涨9.72%，对比去年5月，同比上涨接近两成，九十平方米以下的刚需住房，占成交量的84.7%，根据多家房地产专业机构的统计，包括北上广深四个一线城市在内，全国54个典型城市，5月商品房成交合计22.6万套，环比4月的18.5万套上涨约22%。

　　刘戈：楼市交易的火爆场面是个案

　　(《今日观察》评论员)

　　刚才在片子里看到的那些场面的确是一个久违的场面，让我想起了2009年，当时叫做房地产的小阳春来了，那时候看到了这样人头窜动的情景，现在我们又看到了，还是有一点震撼。另外，卖房子的短信最近非常多，但现在是不是就能得出来房价量价齐升的结果，我觉得还得不一定。现在交易量是放大了，但是价格没有太大的变化，有一家调查机构给出的数据是，上个月100个城市的环比，还有73个城市下跌，下跌总幅度是0.31%，虽然不大，但是总体上来说，还是下跌的趋势在里面，所以我们刚才讲的那些火爆场面还是个案。

　　向松祚：房地产市场仍然处在低位调整时期

　　(《今日观察》评论员)

　　现在房地产回暖的迹象不仅仅表现在那些火爆场面上，我最近去了深圳、成都、宁波、鄞州等城市，大家在谈房地产市场的时候，多数人的预期都认为，房地产调控是不是又开始迎来了新的周期，是不是又迎来了新的拐点？人们的这种想法就表明现在房地产市场确实出现了一些变化。这个变化大概有三点：第一，回暖确实是事实，从成交量来讲，从开发商的感觉，从买房人的感觉，确实回暖了，这是一个事实。第二，是不是拐点已经到了？我想说拐点尚未到来，你现在看价格，看整个房地产的全部市场情况，所有指标，都没有。第三，现在中国房地产市场仍然还是处在低位调整时期，还不能说拐点。

　　以价换量是一个非常重要的因素，开发商讲的这不是一句假话，万科、保利、恒大等全国主要的房地产商确确实实是有降价的措施，所以以降价换量，确实是带来所谓的回暖的一个重要力量，但是还有三个重要的力量，我认为是可能从某种意义上更加根本。第一个是政策微调，比如说最近出台了很多刺激经济的政策，老百姓或者市场人士，他们有基本的判断，利率开始下调了，存款准备金率也下调了，国家又出台了一系列的项目，自然他们会想到，是不是房地产的政策底已经出现了？在很多人的理解，只要没有新的紧缩措施出来，那就是一个好的信号。第二，是媒体渲染的非常厉害，现在很多媒体，还包括一些房地产的人士，他们基本上解读就说房地产调控政策已经过去了，房地产的好日子已经又来了，困难的日子已经过去。还有第三个大的问题，就是这个预期确实改变了。我在几个城市里面看到，老百姓在谈房地产的时候，他们就说现在是该买房子的时候了，预期改变往往会自我实现，他预期房地产会涨，预期房地产可能调控要结束以后，他就真的采取行动了。

　　向松祚：房地产总体的价格还会维持一个调整的态势

　　(《今日观察》评论员)

　　我们按今年来算，短期来讲，我认为房地产的全国均价还是会维持一个平缓的往下调整的态势，为什么？现在看其他三个重要的指标，房地产还处在一个非常严峻的调整周期。第一，开发商的贷款一直到5月份开发商贷款都是下降的；第二，房地产开发的投资同比环比都是下降的；第三个，整个中国房地产市场的库存量还是非常大的。万科的老总在节目里专门谈到，他们算了一个帐，现在全国的商品房库存量按照5月份的速度销售下去，还可以至少销售11个月到12个月，库存消化的量还是很大。这三个压力摆在这，所以尽管有很多人预期说房地产在最近价格就会上去，但是我认为，房地产总体的价格还会维持一个调整的态势。

　　刘戈：最关键的决定因素是限购政策

　　(《今日观察》评论员)

　　有的媒体现在已经做出了判断，说已经触了底，甚至放出了暴涨，这还有点早，其实最决定的一项因素还是限购政策，比如在南京的那个盘，也是上千人排队的一个非常热闹的场面，就是因为在南京的那个区，它不属于南京的限购范围里面，这是一个重要的因素。如果要是整个从政策层面来说，在大城市里的限购政策不变的话，所谓报复性暴涨的这个判断，我觉得是没有根据的。

　　顾云昌：房地产调控的政策没有再加码 影响人们的预期

　　(中国房地产研究会副会长)

　　我们现在的购买力，特别是刚性需求还是客观存在的，而且有些地方客观需求还是蛮大的，所以在房价适度下降的情况下面，吸引了更多的购买者，出现了价格稳中有降，而交易量却开始出现回升。第二种情况就是，大家看到房地产调控的政策不松动，但是也没有再加码，这样也会对人们的预期产生一种影响，大家感觉房价恐怕不会有太大的下降的空间，在他们认为合适的时候出手了，所以出现了交易量的回升。

　　央行重申七折优惠利率，发改委辟谣松绑楼市，房地产市场调控政策不打折。

　　央行特级文件，首套房贷利率最低7折，这样一条消息，今天在很多媒体上占据了显眼的位置，根据这份由央行向各商业银行下发的银发2012142号文件，贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率的0.7倍，但记者在调查中却发现，目前并没有哪家银行真正提供7折的优惠利率。

　　中国银行广安门支行客服：现在首套房的话，我们银行(利率)是下调到90%，二套房不是，二套房没有打折，必须是首套的，利率首套房现在最低可以做到八五折，如果你的征信记录一切都良好，都没有问题的话。

　　记者在咨询之后发现，各大商业银行目前提供的优惠利率普遍都在八五折左右，而此前有报道称，广东的一家商业银行能够提供七折优惠，但我们咨询后得到的答复却并不明确。

　　记者：(具备哪些)条件才能打到7折呢？

　　广东华兴银行客服热线：我们银行的客户经理会根据客户的相关情况，您提供的材料等状况进一步就可以判定，您是否达到了打7折的基准。

　　向松祚：谁在决定房地产市场的政策？

　　(《今日观察》评论员)

　　这种疑真疑假，如梦如幻的消息，从一个侧面说明房地产永远是最刺激大家神经的热点经济问题，这是一个爆炸性的新闻。房地产市场为什么牵扯这么多人的神经？因为利益关联方实在太多了，我们做一个比方，像拔河一样，谁在决定这个政策呢？

　　现在看起来，至少有三方是希望房地产政策放松的，就是开发商、地方政府、还有买完房希望它升值的人，当然也包括靠房地产广告活着的媒体。那么不希望房地产政策放松有两方，中央政府反复强调，发改委出来辟谣，住建部也出来公开讲说，坚持房地产政策不动摇，总理也讲了多次都是坚持房地产调控不动摇，还有就是想买房但又希望房价降的人，他不希望房地产市场调控政策松动。我们客观来说，这个拔河比赛，前面有三方，后面有两方，到底谁能赢？

　　现在看起来，因为客观来说市场预期有点变化，绳子中间的这条红线偏了一点了，我现在判断前面三方赢的可能性比较大。还有一个重要的判断，就是我们通常讲的市场底部，它有两个底，一个所谓叫政策底，一个所谓叫市场底。什么叫政策底呢？就说这个严厉政策出台到这为止了，没有新的政策出台了，在目前中国经济形势条件下，中央政府、地方政府出台更严厉的房地产调控政策，这种可能性我认为不是很大，从这个意义上来讲，可能是有一个政策底了，尽管我们现在想说不动摇不可能。

　　刘戈：大家整体感觉政策现在在往下走

　　(《今日观察》评论员)

　　但是现在政策的话，那三方合起来的那一方是在故意的引导舆论，我能够非常明显的看出来，一个是包装过后的新闻，一个是发改委的人今天已经出来辟谣了，用了捏造二字，但是捏造的这样一条新闻，被一些房地产大老转发，而且一种兴奋的感觉溢于言表，就是这样的一种态度。

　　另外，在降息当天，央行有一个解释性的文件，就是原来执行的一个条目现在继续执行，但被解读为特别紧急发送的一个新的消息，他们会把这些消息引导成这样的一种理解。而且房地产大佬们表示，对于不执行7折的银行应该处理，其实选择8折9折还是不打折，是银行的事情，但是通过他们这样的引导，把最底线可以放到七折，把它变成了一个如果银行不打七折，就是不执行央行的命令，通过这样具有绑架色彩的引导，大家整体上就感觉政策现在是在往下走。

　　向松祚：中央的政策遏制的是投机行为

　　(《今日观察》评论员)

　　这个拔河比赛前面似乎看起来有三方和四方，真正好像看起来只有两方，但是这个里面的中央政策的决心，可能最后决定性的。这个拔河其实可能双方的力量没有什么改变，而是外在的很多因素营造出了一种局面说，现在这条红线已经不在中间线了，已经开始有点偏了，但是中央政府的决心有可能反复在重申，它有能力改变这个舆论，改变这个预期，这个红线可能有偏向的。

　　我相信对于绝大多数没有买房的人，他们仍然希望中央调控房地产的政策能够持续下去，但是我们对于所谓的刚性需求，就是你买来住的首套房，这个政策是没有变化的，中央的政策讲得很清楚，我们需要遏制是投机行为，所以我想这个政策是不应该变的。

　　顾云昌：从宏观经济层面看 调控政策在不断地微调和预调

　　(中国房地产研究会副会长《今日观察》特约评论员)

　　影响房地产实际上是两个方面的因素，一个是宏观经济层面的政策，一个是房地产调控政策的变化。中央对房地产调控政策态度是比较坚决的，就是房地产市场调控不动摇，但是从宏观经济层面看在不断地微调和预调，特别是对货币政策和金融政策的变化，比如降低利息，扩大利率的浮动区间，以及保障首套房的贷款都会影响到房地产市场，影响到人们的预期，这都会导致交易量的提升，也会导致房价的变化。

　　相对而言，开发商现在降价的动力没有上个阶段那么强烈了，可能房价会趋于相对的平稳，交易量也会适度的提升，地方政府恐怕由于当前的经济环境，可能会更多的鼓励刚性需求来进入市场，可能会在交易量方面有所提升，因为只有交易量的提升才能导致投资的稳定，才能导致土地市场的相对稳定，也能促进我们整个固定资产投资利息的稳定。

　　刘戈：微调就是救市

　　(《今日观察》评论员)

　　现在有两种说法，一种说法就是有一些房地产媒体公开说出来，微调就是救市，现在大家已经看到了，效果已经出来了，所有的政策都是指向，微调就是救市。另外还有一些国外机构可能在分析说，房地产放开一个口子，可能是对于中国现在刺激经济的最后一招，也就说如果是现有这样一个政策不管用的话，可能会去放开。但是因为三年前已经有过一个轮回，这个轮回最后导致的后果我们大家已经都看到了，它严重的滞后了中国经济的转型，而且最后导致没有房子的人民的一种情绪上的积累。

　　向松祚：房地产政策调控不应放松

　　(《今日观察》评论员)

　　房地产政策调控当然不应该放松，这个调控其实并不是一刀切，本来就是叫有保有压，有松有紧，它是结构性的，在抑制投机、抑制房价过快上涨的大前提下，我要支持这个保障房的建设，要支持经济适用房的建设，这是要最终实现的。

　　(《央视财经评论》栏目播出时间：周一至周五21：55—22：25)