中小房企触生死线 下半年并购加速

　　本报记者 董映颉 博鳌报道

　　“去年的博鳌论坛上，同行们都在讨论宏观形势怎么样，调控还会有什么新政策出来。但是今年开发商都在相互询问企业现在目前情况怎么样、销售怎么样、打算怎么办。”远洋地产控股有限公司副总裁周彤表示，“我想这个变化其实就说明了问题，开发商现在都更加务实了。”

　　从以往的揣测政策意图、预测政策方向，到如今的积极应对、寻找出路，从“怎么看”到“怎么办”的转变，开发商们已经对顺应大势有了更加深刻的体会，并已经开始了企业“转身”的摸索。

　　知名房企青睐房地产金融

　　尽管存在争议，金科地产副总裁李战洪在今年的博鳌房地产论坛上，仍然坚持用“冬天”来描述现在的环境。“房地产市场的规律是大年之后是小年，小年之后是大年。2009年、2010年连续两个大年后，不出政策也是小年。”李战洪坦承。

　　和他一样悲观的还有周彤，她认为企业不变革就可能被淘汰。她甚至说，尝试和探索，这是企业在这样的一个年代里需要做的。

　　而事实上，一些知名房地产企业在尝试和探索方面已经走在了前面。

　　“未来十年我们地产产业链将是以房地产金融为核心的产业链资源，而地产公司能不能持续发展就看你在地产金融资金的整合方面能不能有一些创新。”金地集团总裁黄俊灿这么表态。

　　此外，由复地集团及阳光100等地产企业共同发起的盛世神州，恒大地产及富力地产共同出资成立的安泰盘实，以及复地集团成立的上海复地景业股权投资合伙企业等都属于由知名房地产开发商私募基金。

　　“开发商更有机会成为比较出色的地产基金管理人。因为我们在行业里头有自己的专长，我们了解这个行业主要的价值驱动因素，”黄俊灿表示，“我们预计到2015年投资中国房地产的第三方的资金差不多可以达到9100亿人民币，所以这块未来发展前景还是比较广。”

　　中小房企“被破产”

　　仅从部分已披露的上半年销售业绩来看，开发商的日子似乎并不难过。万科依旧一骑绝尘，平均每月销售均超百亿的成绩早已超越去年；中海、恒大、保利等紧随其后，上半年都达到了400亿上下的销售成绩。

　　但这只是第一梯队的表现，至于众多的中小房企，却是几家欢喜几家愁。

　　博鳌房地产论坛上，业内知情人士告诉记者，统计显示，在北京2011年新入市项目中，中小房企供应量只有大房企的三成，但总库存积压是大房企的一倍左右，目前大型房企所占库存比重约为35%，中小房企占65%。据估算，中小房企有约3000亿元资金被套。

　　“相比大房企低库存、高成交、高效盘活资金的优势，中小房企受调控影响更加明显，在库存、销售、资金方面承受巨大压力，生存空间受到挤压。”世联地产董事长陈劲松表示。在他看来，2011年下半年依然是“中场休息”的时间，在中场休息没有结束的情况下，下半年不可能有所转向。

　　值得注意的是，今年并购活动在房地产业超过了以往任何一个年份。华远地产董事长任志强透露，现在已经有不少中小房地产企业破产，只是没被看到，这是因为破产企业现在仍以“被收购”的形式存在。而实际上，今年上半年以来，企业并购重组的数量，以及项目合作程度，金额和个数全创了历史最高，预计下半年依然如此，而且房企并购进程也将加速。

　　事实上，已经有开发商为了应对这样的巨大变革做出了调整。恒亿集团董事局主席、总裁郭建平预测2013年之前市场不会改变观望氛围。为此，恒亿集团把山东、宁夏项目卖掉，资金盘回来，希望利用这个机会兼并收购好的开发项目。

　　任志强在接受本报记者采访时表示，今年以来不少中小房企因为债务关系或是信贷趋紧等政策因素，需要转让旗下项目。但即使因为资金紧张而“被收购”，公司同样能取得不错收益。