养老地产遭开发商利用沦为噱头

　　危险的养老地产蛋糕

　　本报记者 王冰凝 北京报道

　　 “银发经济”的庞大市场预示着中国“夕阳产业”正在成为蒸蒸日上的朝阳产业，然而，因为缺乏配套政策和监管，“养老地产”却沦为开发商廉价获取土地资源进行住宅甚至别墅销售的噱头。

　　 尽管开发商们热火朝天地试图在“养老地产”领域分得一杯羹，但据记者调查发现，目前中国基本未形成真正意义的“养老地产”，开发商借养老公寓为名开发的商品房根本无法办理房产证，成为养老地产产业链中的危险一环。

　　“养老地产”遭开发商绑架

　　 虽然“养老地产”的概念在近几年随着“银发经济”的市场份额不断扩大而被热炒，但迄今为止，“养老地产”仍不过是开发商廉价获取土地进行住宅销售的噱头而已。

　　 一位曾考察过北京太阳城、上海周边嘉兴“江南太阳城”和广州友好老年公寓等地，号称“养老地产”项目的开发商告诉《华夏时报》记者，中国并不存在真正意义上的“养老地产”，所谓的养老机构，一部分是政府办的福利院，这是一种由政府、社会出钱供养五保、孤寡老人的机构，民政局每年会提供几百到上千元微薄福利；一部分是半官方半社会的敬老院，一般是民政局和社会合作建造，老人自己或者家人出钱，这两种机构都是亏损机构。还有一部分是通过划拨或者转让集体用地规划中高端的“老年公寓”。目前行业称为养老地产的就是这种。

　　 “老年公寓用地一般很便宜，而老年公寓本身多数是承担着带动项目土地升值的任务，并非为了盈利。所以养老地产不过是开发商的一种噱头。”该开发商告诉记者。

　　 目前并没有任何一家通过土地招拍挂市场拿地的开发商会拿高价所拍的土地去做养老地产，因为目前的养老地产本身并不是一个盈利产业。

　　 “老年公寓一般是地产项目中的一个小部分，这种涵盖老年公寓的项目用地一般是划拨用地，即通过支付征地、补偿、青苗费等费用把集体土地变成国有土地，不经过土地招拍挂市场，土地价格相对很便宜，但所建房屋也不具备大产权。”该开发商告诉记者，开发商拿到此类土地后，只把其中的一部分建成老年公寓，其他的土地建成可以销售的住宅或者别墅，但此类房屋无法办理房产证，一般产权为使用权，最多20年。

　　 而一位地产行业机构人士则告诉记者，如果某个地产项目号称“养老地产”，项目内规划有老年公寓，一般来说这个项目所使用的土地一定有问题，一定不是通过正规土地招拍挂拿的地，是没有办法才打着做养老地产的噱头开发住宅和别墅项目并进入市场进行销售。

　　目前尚无任何政策支持

　　 不过，令“养老地产”这一朝阳产业的巨大蛋糕沦为开发商“噱头”的一个重要因素，则是因为国内目前并没有任何有关“养老地产”的政策，更谈不上监管。

　　 关于养老地产的国家政策层面，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，现阶段国家还没有相关政策。

　　 香山一家养老机构负责人告诉记者，开发商并不是不愿意做养老地产，当前国家执行的主要是“以居家养老为主”的政策，导致全国有90%以上的老人在家养老，这是一个巨大的产业，但因为养老地产并没有配套政策，开发商在这个产业无利可图，只有寻求别的途径创造经济效益。

　　 以北京养老政策为例，据记者从北京市民政局了解到，目前在北京开发养老地产可以获取运营补贴、施工补贴和建设补贴三种政府补贴。

　　 首先，一家养老机构经民政局允许开业后，可获取一定运营补贴以改善机构条件。

　　 另外，社会办养老服务机构在施工建设过程中也可以申请补贴。一般养老机构由国家发改委立项，规划局审批、国土局获取土地，获发施工许可证，并在开始开工建设后，养老机构可向民政局申请8000-16000元/床位的建设补贴。

　　 开发商设立养老机构还可以从专家评审过程中获取建设补贴。开发商邀请规划、土地、环境方面专家成立评审团，评审结果送市政府批准，可获取建设补贴，该补贴使用需与民政局签订协议书，主要条款有：建设补贴资金按每年5%折旧、保证服务20年，如年限不满，剩余年限需归还政府。

　　 根据远洋地产在2010年底对北京市内养老地产进行过的调查发现，所有的补贴因为涉及多次申报，程序很复杂，除现金补贴外，另有政策规定养老机构水电收费可按民用水电费，土地转让可按较低地价方式等，但由于此两项落实需由民政部同电力、供水和土地部门协商，实际难以落实。

　　 上述香山养老机构负责人同时告诉记者，且不说政府补贴申请难度很大，即使全部申请到，如果想依赖老年公寓收益和政府微薄的补贴来维持日常经营，不亏损仍然是很难的，所以多数机构通过建设住宅和别墅，同时卖断20年使用权来收回成本，并获取利润。

　　 截至2009年底，全市养老机构数达到372家，其中公办的占42%，社会办占58%，社会办中高端养老地产正在成为北京养老项目的主流。

　　 根据远洋地产的调查，2001年北京市每万名老人入住68人，到2009年每万名老人入住120人，增长近一倍，未来养老市场需求增长乐观。

　　 “有市场就有服务，有服务就要有标准，所以要研究出台设施标准、服务标准、价格标准，这样养老市场发展才能规范。”王珏林指出，这些标准的制定需要政府、企业和专家共同参与，才比较切合实际。

　　多家知名地产商涉足

　　 尽管“养老地产”问题重重，但随着“银发经济”市场规模越来越庞大，而商品房市场受制于宏观调控政策，近两年来，越来越多的一线开发商开始试水养老地产。

　　　 全国工商联房地产商会会长聂梅生指出，到2020年，预计60岁以上的人口将为2.43亿，占总人口比重将达到18%，这是相当大的比重。现在四五十岁的中年人，再过10年也将步入老年，他们现在是消费的主流，那个时候也是支撑老年产业的主流。“我预计10年之内养老产业会保持每年10%的增长水平，将出现井喷现象，这当然应该是值得关注的产业。”聂梅生说。

　　 近日，保利地产高调宣布进军养老地产，据称保利从2008年就已开始了养老地产研究。保利地产和基金提出“善居养老”，把家庭养老和机构养老的最佳结合点集中在社区，和基金实现覆盖社区超过100个，服务超过10万人次。

　　 万科近期也提出了“养老地产”主张。万科地产早在2006年就对外介绍在老年住宅方面有所探索研究，并在2010年底正式启动了活跃长者计划，而北京的项目幸福汇预计会在三期开盘时推出一栋老年公寓，成为万科活跃长者计划的首个试点项目。

　　 此外，首创、华润、远洋等地产公司都专门成立了养老地产研发团队，泰康人寿、中国人寿等保险公司也纷纷启动养老地产项目。

　　 此前不被关注的养老地产似乎突然正在成为各品牌房地产争夺的新焦点。

　　 “养老地产的运作模式需要审慎考虑，运营成本也应精心测算。”远洋地产一人士认为。

　　 品牌地产商的大规模介入，势必将给目前沦为“噱头”的养老地产注入全新血液。

　　 王珏林认为，养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。

　　 对于政策，王珏林认为，确定养老地产的性质，不管属于通过政府养老，还是通过市场养老，都应当是公益性的；另外，养老地产得先规划，后建设，要避免重复建设等等。