热点城市库存明显上涨 楼市拐点或为期不远

　　截至目前，全国楼市热点城市的库存明显上涨，一向高歌猛进的上市房企的库存大幅增加。业内人士预计，在调控政策吃收紧，库存不断增加，融资不畅的大环境下，房价拐点已逐步显现。

　　有数据显示，今年7月末11个房地产重点城市的存货总量达到了66.9万套，环比上半年上涨了6.5%，7月的去化率为61.5%，高于6月的59.2%，但是都远远低于2010年的平均94%的去化率。其中存销比超过12个月的城市有大连、杭州、北京、南京和青岛。其他部分二三线城市目前的销售虽然有所上涨，但是因为去年大量的土地供应，在建面积均有明显上涨，1-7月全国库存上涨2亿平方米。可以预见，潜在供应将明显上涨，而一旦出现限购等带来的购买力下调，库存或出现大幅上涨。

　　北京中原市场研究部的数据，北京按照8月前三周楼市的平均销售量，商品房库存108407套消耗需要接近24个月。北京市下半年的潜在供应量为900-1000万平方米左右、明年上半年潜在供应量超过1000万平米；最近一年北京市场商品房的供应量很可能超过2000万平米，提供住宅总套数有可能超过15万套。

　　具有房地产风向标的上市房企库存也显士大幅上涨。截至8月17日，沪深两市122家房地产上市公司中，共有38家上市房企公布了2011年半年报，占比超过三成。报告期内，38家上市房企期末存货从去年同期的2602.24亿元大幅增加至今年中期的3762.06亿元，同比大增44.57%。

　　被称为房企巨头的四大房企“招保万金”中，万科与招商地产目前已经公布了2011年半年报。据中报披露，其期末存货余额分别为1713.66亿元和444.70亿元，合计高达2158.36亿元，占38家已披露中报的上市房企期末存货余额的比例高达57.37%。

　　与2010年中期相比，报告期内万科期末存货余额从去年同期的1115.31亿元激增至今年上半年的1713.66亿元，同比增幅高达53.65%。

　　招商地产半年报也显示，公司期末存货余额从去年同期的338.56亿元增加到了今年上半年的444.7亿元，增幅达31.35%。

　　据此业内人士预计，北京及全国商品房的库存历史高点有可能在年内或明年初出现。而最近呼声高涨的二三线城市商品房“限购”一旦实施，被抑制的投资需求与高涨的库存作用下，房价拐点的显现或已为时不远。

　　中原地产根据其对重点城市市场的监测判断，目前一线城市和二线发达城市新建住宅价格已经出现全面松动，尤其在一些供应集中的区域，价格战已初现端倪，而品牌开发商的率先降价将进一步带动区域整体价格的下调。

　　最近一则消息颇引人注意，万科在成都的项目日前出现10万元之巨的大幅降价。2007年10月处于全球金融危机之际，地产龙头万科在深圳即作出率先降价的市场动作，曾引发广东、上海、成都、北京乃至全国各大中小房企的效仿。万科再度在楼市高度僵持之际率先低价放盘，让许多备感压力的房地产商更预感到一份沉重。

　　中原地产分析，降价将是大势所趋。北京、深圳、重庆、成都、杭州这5个城市的房价将率先进入下降通道。京沪深穗津5大城市二手住宅挂牌价格指数也仍在低位维持，其中深圳仅为12.4%，已接近2008年的历史低位，目前报价下调的房源比重大幅增加。新房价格的下调更将带动二手房价的下行，房价拐点已逐步显现。