北京研发用地被建商住楼 购房者两年无法收房入住

　　从审批拿地到盖房销售，12栋楼“变了性”。

　　从交钱购买到售房入住，400余名业主遭从“合法”到“违法”的巨变。

　　中关村生命科学园北清创业园，两级开放商纠纷，从法庭审判闹到政府专项研究，仍是陷入僵局。

　　400余名购房者两年无法收房入住，只能无奈发问“为何违规得到一路审批，为何只能购房者承担后果”？

　　三四米高的泥土堆，围住北清创意园的12栋楼房。

　　这是中关村生命科学园的一角，是这个园区最佳最值钱的位置。

　　爬过黄土堆，进入北清创意园，私家车、宠物狗、等候生意的装修队，一副新小区开始入住的景象。

　　而岗亭玻璃窗上，两张醒目的白纸，上写黑字“项目未经过竣工验收，严禁一切装饰装修活动”。

　　业主们称，北清创意园首批房子应在2009年4月交房，但至今没有交房。今年3月开始，中关村生命科学园用大量泥土封堵北清创意园。

　　每月偿还银行贷款的业主们选择了强行入住，8月11日，数十名业主与保安发生肢体冲突，4名业主受伤入院。

　　“研发楼”价格便宜“谁都能买”

　　“商住两用房，层高5.5米，买一层送一层LOFT；均价每平方米13500元；65、110、130平方米三种户型。”

　　这是2008年7月，购房者时宏业看到的北清创意园销售广告。售楼中心展示的130平方米样板间，客厅、卧室、厨房、卫生间等一应俱全。 “每平方米13500元”的价格与当时周边房价差不多，但因层高5.5米，可隔作上下两层，面积增加一倍，房价相当于每平方米6000多元。

　　“还是很吸引人的”，时宏业以个人名义购买了一套。

　　他与开发商北京春晖世纪置业有限公司(简称春晖公司)签订的购房合同清楚写着“研发”用途，春晖公司提供的“五证”上土地用途也是“研发”，土地使用期限为“50年”，水费、电费按商用价格收取。

　　买房时，李红(化名)曾对房屋的“研发”用途提出质疑。开发商告诉她，虽然是研发，但有商品房预售许可证，不限制购买人资质。

　　如今，400多名购房者面临着购房资格审查，不符合以“研发”为目的和用途的购房者将被清退。

　　“就是变相清退。”业主们说，目前北清创业园已出售的450套，只有4套是以企业法人的名义购买。

　　审核条件的第一条就是要求“购房人须为具有独立法人资格的企业或研发机构，且主要应为留学人员创办的企业或研发机构；自然人购房者不能入住。”

　　以“研发用地”拿到科学园地块

　　为何同一块地的一级开发商和二级开发商，对“研发”的理解和要求不同，这块地又是怎么审批下来的？

　　8月15日，中关村生命科学园办公室主任王更生称，2007年2月，春晖公司提供了《教育部留学服务中心和北京春晖世纪置业有限公司合作共建“春晖留学人员创新创业孵化基地”协议书》

　　同时递交的《入园申请》称，孵化基地拟入住园区的项目有：面向癌症诊断和环境监测的基因芯片项目等。

　　“协议和申请时符合入住园区的条件的。”王更生说，也切合园区“生物医药研发”的主题。

　　2007年5月，双方签订了《中关村生命科学园宗地开发建设合同》。生命科学园作为一级开发商，向二级开发商春晖公司出让了园区内的7号地块。

　　7号地块的开发费用为7440万元。合同规定，用地性质为“公用技术支撑系统”，用于建设“春晖留学人员生物医药产业化基地”项目。

　　当年9月18日，双方补充协议，明确规定7号地块的用地性质为“研发用地”。

　　科学园是否有效制止“变性销售”

　　2008年上半年，7号地块上建筑群“冒出了地面”。

　　此时，王更生身边的朋友同事，甚至相关部门领导都注意到生命科学园区内，销售商品住宅楼的广告，“短信、网上、传单到处都在打广告”。

　　王更生称，当时春晖公司否认出售商品住宅楼，称只是在销售科研用楼，广告是委托销售公司负责，是销售的一种手段，用来招徕、吸引科研机构进入。对此，园区提出限期整改销售方案。

　　但购房者们称，春晖公司在此期间销售一直很火爆，生命科学园未能有效制止春晖公司以商品房名义销售科研用房。

　　随后，生命科学园在北清创意园内张贴公告，提醒消费者“个人如以居住用途购买上述房屋，将可能无法办理相关产权证书”。

　　告示引起购房者不安。

　　业主们称，曾有人找到春晖公司要求解释，“但开发商说，生命园是一级开发商，因为有资金纠纷，这是他们阻碍销售采取的威胁行动”。春晖公司特别指出，司法部门和政府部门没有对此作出告示或出面阻止，“因为五证齐全一切合法”。

　　两种判决结果法院“不管了”

　　两个开发商闹上法庭。

　　2009年3月，中关村生命科学园区起诉春晖公司，要求遵守协议，停止将开发建设的房屋作为住宅出售给普通个人违约行为，并对已违法销售的房屋及时进行清退。

　　一审中，春晖公司出示了“五证”，所有证书都列明土地用途为研发。“所建项目五证齐全，属合法销售”，春晖公司称，“房屋产权与使用权应分离理解，是否改变项目的使用目的不应以产权归属界定而应以实际用途界定”。

　　昌平法院一审判决，生命科学园主张的春晖公司违法销售行为无法律依据，由于“本案涉及案外众多第三人的合法利益，故对该项诉讼请求不予支持”。

　　生命科学园区上诉。

　　2010年6月，一中院终审判决，春晖公司在项目用地开发建设过程中，确有未能严格依照《宗地合同》、《合作共建协议书》履约的行为，但鉴于该案涉及众多第三人的合法利益，且需相关行政主管部门监管协调，法院不宜直接处理。

　　“就是说法院管不了，只能靠政府协调。”对这个判决，王更生表示无奈。

　　购房者拒执行审查购房资格

　　同年7月，北京市政府召集相关部门专题研究。决定，由春晖公司负责按照协议，逐一核查购房人是否符合进驻园区的条件。该项目未售出的52套房屋采取限制措施，停止销售。

　　同时，市国土局牵头，抓紧研究制定预防此类事件发生的制度、措施。

　　“春晖公司拒绝合作。”王更生说，春晖公司一直没有核查购房者的资格，同时购房者也拒绝被核查购房资格。

　　“研发楼盖成住宅式结构，为何能通过层层审批，为何要购房者来承担后果？”多名购房者说，没有法律规定研发楼不能居住，购房者只有少部分是自住，大部分是要对外作为科研写字楼出租。

　　从去年11月份，购房者就无法联系上春晖公司。生命科学园办公室主任王更生也证实，给春晖公司的负责人打电话都找不到人。

　　“科研”变“商住”背后的巨大利益

　　如今，面对“开发商撒手不管，生命科学园强行围堵”，近百名业主轮流在北清创意园24小时值班保护家园，已有30多户强行入住。

　　2009年北京市住房和城乡建设委曾调研分析后指出，开发企业违规建设销售，居住代替研发，影响科技园区健康发展；二是科研，厂房项目用地及建设享受国家诸多优惠政策，建设用地等成本远低于“招拍挂”出让的住宅项目建设用地成本，造成土地收益和税收流失。

　　调研还指出“由于规划用途与实际用途不一致，在销售过程中易产生买卖纠纷，后期权属登记环节易造成群访群诉，影响社会稳定。”

　　今年5月，北京市住建委联合5部门宣布，自2011年6月1日起执行《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，严禁开发企业擅自改变项目规划用途。

　　“之前的改变项目规划用途的，是政府部门监管失职造成的，不能一刀切让老百姓买单，只追究老百姓的责任。”多名购房者无奈表示。

　　2007年5月

　　北京春晖世纪置业公司以科研名义，从中关村生命科学园拿到地块盖房。

　　2008年上半年

　　北京春晖世纪置业公司以“商住两用房”名义，不审查资质，向普通购房者销售。

　　2009年3月

　　中关村生命科学园区起诉春晖公司，要求停止以住宅出售，并对违规销售进行清退。

　　2010年7月

　　政府多个部门研究决定，审查购房者资格，遭到数百名购房者拒绝。

　　2011年8月

　　中关村生命科学园区封堵已销售的楼房，业主强行入住，4人在冲突中受伤入院。(林阿珍)