新天价豪宅调查：稀缺性豪宅成富豪保值硬通货

　　房贷政策的收紧一度让豪宅市场遇冷，但随着通胀压力继续加大，具有稀缺性的豪宅可能成为富豪们兼顾居住与保值、增值的硬通货

　　《瞭望东方周刊》记者钱亚平、特约撰稿张婷 | 上海、北京报道

　　与明清两代皇宫同处北京城“龙脉”上，向东180米即是水立方，500米则是鸟巢，远远望去，就像一条雪白的东方巨龙。这是京城顶级住宅盘古大观给《瞭望东方周刊》记者的第一印象。

　　站在样板间的超大落地窗前，680公顷奥林匹克公园美景俯首可拾，极目远处，整个北京城尽收眼底。室内的装修亦可“引经据典”，“门廊尽头的桌案和镜子是在意大利米兰的一座宫殿里发现的；地毯来自法国，与爱丽舍宫的极为相似；墙上挂的是18世纪的欧洲油画；所有家具都来自意大利，主卧盥洗室的镜子是从威尼斯淘来的古董。”在680平米的超大样板间，盘古大观售楼小姐这样向《瞭望东方周刊》记者介绍。

　　几乎每一栋超级豪宅销售都会摆出类似的噱头。“我们的房子是可以用来收藏的。”售楼小姐骄傲地说。早在2005年，上海汤臣一品因11万元/平米的天价(是当时上海第二豪宅单价的两倍以上)而受到公众质疑，时任汤臣集团总经理的徐彬也曾说过几乎完全相同的话。

　　只不过在当时，他的观点并没有得到认可。过了6年，徐彬的“预言”照进了“现实”。也许是房产作为不动产，受区位优势等稀缺性因素的驱动，超越普通人想象的豪宅越来越受到富豪们的青睐。据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，今年上半年，上海10万元／平米以上的住宅共成交85套，同比增加157.6%。同样在北京，单套总价千万元以上的住宅成交量也在逆市上涨。

　　天价，“甚至比这年开发商拿地还要便宜”

　　25个房间、7个宽敞如公共会议室的客厅、近200平方米的露天泳池，坐在一楼360度的观景阳台上，正对面便是开阔的高尔夫球场。地下室的恒温酒窖里能存放1500瓶红酒，主卧的一张双人床价值80万元，连门口长廊上的雕塑也是出自欧洲名家之手⋯⋯这幅中国豪宅的“浮世绘”图景来自深圳观澜湖某2亿的元别墅。

　　“购买这些房子的人都是站在中国财富金字塔顶端的人。”中国房产信息集团分析师薛建雄告诉《瞭望东方周刊》，“不要说买，就算是看，这些索价数千万上亿元的豪宅并非人人都能一探究竟。”

　　2005年上海第一豪宅檀宫别墅开盘时，就曾出现过要求有意看房的买家先交纳1000万元保证金的情况。即便如此，这个只有18幢别墅的社区，当年便全部售罄。

　　汤臣一品最初开盘时要求看房者先提供200万元以上的资产证明。而去年愚园路的一栋老洋房，业主甚至要求看房者提供5000万元以上的资产证明。

　　这些高档住宅的装修往有超出许多人想象之举。“北京东四环的山水文园别墅样板间，临湖而建，游泳池可以像推拉的抽屉一样，伸到湖面上，游完了可以收回去。”亚豪机构市场总监郭毅告诉《瞭望东方周刊》。

　　多年前，汤臣一品的人脸识别系统曾让许多人惊讶，但今天，越来越多的高科技手段被用于建筑本身。无论控制灯光、温度还是窗帘的开启闭合，都可以在一个智能开关上实现。还未到家，就可以先开启家里的空调系统，保持室内的恒温。这些曾经只在电视上看到的智能化操作在今天已不算鲜事。

　　“再豪华的装修都在其次，房子永远是越造越好，土地价值才是最重要的。”薛建雄说，那些近乎天价的豪宅，往往是因其地理位置、周围环境和超低密度的产品价值取胜。

　　尤其是一些大面积的别墅，看似天价，在精明的购房者眼中却是“捡漏”。如2009年上海世茂佘山庄园出售的一套别墅，以2.05亿元成交，一时被舆论称为内地“最贵别墅”，“但人们并不知道它占地达到40亩，按成交价算，其楼板价不过每平米7600多元，甚至比这年开发商拿地还要便宜。”薛建雄说。

　　奢华，“不怕做不到只怕想不到”

　　住豪宅，是需要排场的。即使是檀宫的开发商华丽家族总裁曾志峰，在记者询问他是否为自己留了一套别墅时，也谦逊地表示：“没有，我不配住这样的房子。”

　　三口之家，住在占地2500平米的中式园林大宅里，家里的佣人达十几人，就像一个小型公司。除了一名管家和三名司机，还有厨师、保姆、园丁等，管家的儿子也理所当然地成了“少主人”的陪读。

　　室内设计师周健华告诉《瞭望东方周刊》，当他第一次见到上海九间堂这个豪宅的排场时频频咋舌，“就跟偶像剧中演的一样。”

　　“不怕做不到只怕想不到”，似乎成了豪宅装修设计上的说法。这个位于浦东联洋的亿元级豪宅，由国际建筑界泰斗级大师矶崎新设计，三进三开的中式私家园林宅院，临河而建，白墙黛瓦围合出一片自在天地，在翠竹掩映之下，颇有一些“庭院深深深几许”的意味。

　　内间的奢华也非常人能够想象，女主人的衣帽间有150平米，挂满了她的衣物。“夸张点说，每套只穿一次估计都穿不过来，”周健华说。所有的地砖都是进口大理石铺成，客厅的每根柱子上都贴着金箔；随便一个小摆件，就有可能价值过万。“连室外恒温游泳池边的淋浴柱，乍看就像消防水泵，也是特意从意大利进口，价值35万元。”

　　车库里停着法拉利、保时捷、悍马等多辆名车，仅仅因为在南京西路上看到有人开兰博基尼“嚣张”地呼啸而过，“好强”的女主人立马也开回一款黄色的兰博基尼。为了让爱车们也居住舒适，男主人把上下两层的私家车库特意改成了“大平层”。

　　这个带有几十间房间的东方园林，因为女主人的洁癖，总有一半永远处在装修之中。每一次装修，其细节无不追求极致。“比如客厅背景墙原是用天然马尾毛制成，就因为掉落了少许毛发，女主人就要求全部打掉换成另一种材质。”周健华说。

　　汤臣一品的历史似乎再次重演

　　并非所有的富豪都如此铺张，“大部分人其实十分低调。”德佑地产副总经理罗亚东告诉《瞭望东方周刊》。实际上，顶级豪宅的投资者远远多于自住者，随着中国新富阶层财富的扩张，“房地产成为财富的沉淀场所。”知名财经评论员叶檀这样说。

　　当汤臣一品首次将内地房价提升至10万元／平米级别时，它曾受到空前的质疑。此后近两年，汤臣一品因被千夫所指，鲜有人问津。即使远赴纽约、伦敦、迪拜、新加坡等城市推销，也鲜有人买。

　　今天，当上海、北京、深圳等多个城市均出现10万元以上/平米豪宅的时候，当时的质疑似乎已成浮云。

　　数据显示，在亿万富豪中，“炒房者”的比重占15%，房产投资占其所有资产的80%。如2009年佘山世贸山庄两幢亿元别墅成交，其买家均为海内外投资客。盘古大观的购买者中，相当一部分是来自内蒙古的煤老板。

　　“深圳的顶级豪宅都集中在大小梅沙，但你如果去转一圈，就会发现那里几乎是一座空城。”一位在大梅沙拥有别墅的律师告诉《瞭望东方周刊》。

　　几乎所有中介都对这些豪宅买家讳莫如深，然而他们也不得不承认，这些买家几乎都集中在房地产、能源、科技和金融领域。“房地产行业集中了中国一半以上的富人。”罗亚东告诉本刊，他们往往会寻找机会重新在这一领域进行投资。

　　资源型富人买家出手会更阔绰，按照住房和城乡建设部政策研究中心联合高和投资发布的《中国民间资本投资调研报告》，光是鄂尔多斯一地，保守估计其拥有资产过亿的富豪人数不下7000人。华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎告诉本刊记者，这些煤老板们活跃在北京的豪宅市场，“豪宅在他们眼里就是房产证。”

　　按照德佑地产的统计，上海最初的豪宅买家主要来自境外，到2000年左右60%的豪宅买家是本地人，现在，80%的买家是外地投资客，尤其是江浙一带的制造业老板们。

　　薛建雄告诉本刊记者，在限购令出来之前，来自温州、台州等地的炒房团买家，往往花1000多万元就能贷款买到三五千万元的豪宅，“房子只要涨500万元，他们就有了高额的利润。”

　　房贷政策的收紧一度让豪宅市场遇冷，而随着通胀压力继续加大，具有稀缺性的豪宅就可能成为富豪们兼顾居住与保值、增值的硬通货。“许多豪宅购房人多以‘借人头’或公司名义购买来规避限购政策。”罗亚东说。

　　有意思的是，汤臣一品的历史似乎再次重演。今年5月，北京钓鱼台7号推出了均价30万元/平米的天价豪宅；随后，上海也爆出天价豪宅，位于松江佘山别墅区的月湖山庄项目单价最高超过24万元/平米，高昂的价格再次刺激了媒体的神经。

　　古董般的收藏品

　　“如果仅仅是投资，大部分豪宅的收益远不如普通住宅。”薛建雄说，以上海为例，市中心的普通住宅翻了几番，但即使是汤臣一品，其价格增幅却远低于普通住宅。

　　对于一些新兴富豪来说，豪宅既是投资品，更是收藏品。这些豪宅，就像名车、好酒一样，成为了“房地产领域的艺术品”，它们往往藏匿在市中心最闹中取静的地方。比如上海的一些老洋房，在种满梧桐树的小马路边，爬满了藤蔓枝叶的花园洋房洗尽铅华，承载着无形的城市历史，也承载着有形的财富。

　　在罗亚东的印象里，这些极其稀缺的洋房是沪上最顶级的豪宅，它们的集中换手期在2004～2007年左右，此后就鲜有人抛售。“现在有独立产权、能够上市流通的不会超过100套，”罗亚东说，真正可供交易出售的只有二三十栋。据悉，上海市现存的建于1840年到1949年间的老洋房有5000幢左右，九成以上的所有权归国家所有，产权清晰的老洋房少之又少。

　　正是因为这种稀缺性，在房地产业，它们被视为“古董”，“境外人士是这些洋房的购买主力，”罗亚东说，这些来自海外或港澳台的实力买家，大多祖籍上海，“一些洋房还可能是他们祖上遗产。”这些买家行事低调，常常通过代理人来商谈物业，直到最后签约一刻才会露面。

　　不仅如此，豪宅的“金贵”还在于其神秘性，如买卖必须经过严格的审查。可以流通的老洋房往往属于文物保护单位，如果出售必须经过文物部门的同意。而另一些地段的房子，“如高安路、湖南路等核心地段的某些洋房，对业主的背景还要有审核”罗亚东告诉记者，他曾经经手的一套房子就因为对业主的审核不过关而搁浅。

　　檀宫别墅，同样因这个因素而更显神秘。檀宫别墅的对面，就是接待国家元首的国宾馆—— 西郊宾馆，其周围3公里内的建筑限高15米。檀宫两栋靠近西郊宾馆的别墅只能由中国公民拥有。

　　尽管大多数始建于解放前的老房子几经变迁，其产权归属也往往比新兴豪宅复杂得多。罗亚东告诉本刊记者，他曾经手过的一套房子，产权人和继承人甚至达到20多人，整个交易持续数年之久。即便如此，老洋房一旦抛售仍有人趋之若鹜。“中国的富人们在中国置业，总比让他们在海外置业强。”这种说法为观察中国高档住宅市场多了一个角度。