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北京部分地区房价松动 房价或真摔

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-09-17 05:30 来源: 21世纪经济报道

  肖明

  位于北京通州芙蓉路的一家楼盘因祸得福。

  近期每天,总有三三两两的意向购买者前往售楼处。

  “都是听说降价导致老业主闹事的消息才来的。”该楼盘一位销售代表对记者说。

  本报获悉,最高峰时此楼盘在2010年曾以每平方米2.3万元卖过;到去年底价格下降至1.9万元/平方米,在最近再次下降到每平方米1.5万元左右,引起前两批业主公开抗议。

  9月10日,11日,12日多名业主与开发商对峙,引发流血冲突,迄今未果。

  事实上,这种降价引发的冲突,曾在08年房价大幅下降期间出现过,近期又在通州多个楼盘上演。最近几年通州地区商品楼频繁盖起,坊间一度视为北京房价风向标。该地区的降价是否会导致北京整体房价指数下降,仍待观察。“现在房价下降的都是远郊区,这些地方本来就不该定那么高的价;但是4环内的中心城区并没有降价,包括二手房也没多大松动。”中国社科院经济所研究员汪利娜说。

  某民间房产机构此间发布报告称,北京8月新房平均价格为22953元/平方米,较今年7月微涨0.25%;但是包括北京、上海等十大城市新房平均价格为15773元/平方米,与7月相比略有下降,降幅为0.41%,为去年9月以来首次下降。

  上海易居房产研究院房地产发展研究所所长李战军直言,大城市限购政策确实一定程度上抑制了需求,使得北京等地房市有可能逼近库存峰值,从而导致供大于求的局面出现;然而,二三线城市的限购政策还有待拓展,已经试点的效果也不好。

  在开发商资金链条短期内难以断裂的情况下,调控房价的法宝被冀望到转变高房价和土地财政的增长方式。

  “土地财政这条路是走不通的,除非地方政府执政者只管自己。”中国社科院金融所房地产金融研究中心主任尹中立称。

  真摔?

  办法解决。”一位上述楼盘人士介绍。

  类似的故事,在数天前通州的临河里附近另一家楼盘也上演了。在3个月前,该地的楼盘价格为每平方米19000元,目前降至15000元/平方米左右。该楼盘销售人士称,目前已通过赠送物业费在解决。

  该楼盘开发商负责人近期公开表示,目前降价是加快回笼资金的办法,现在现金保证能挺到明年年底;如果明年年底政策还不松动,房地产就会全面降价,或者崩盘。

  降价的队伍逐渐庞大。同样位于通州地区东南五环某楼盘销售人士称,从9月17日开盘的几百套房,每平方米价格在1.6万左右,而去年每平方米还是2万多。

  变化还不止这个区域。北京市房协住宅学术委员会委员蔡金水注意到,北五环的天通苑地区二手房大户型,目前均价在1.3-1.4万元左右,相比前几个月每平米下降了几千元。

  “北京部分地区的房价已经在松动。这次可能在真降,不是假的下降。”蔡说。

  但这并不意味着北京房价整体在下降。记者在9月16日的北京秋季房展会看到,由于土地及教育资源稀缺性,北京主城区的高端房价仍在上升。比如大郊亭桥某楼盘几个月前为每平方米45000元左右,目前涨到50000元/平方米;东北三环三元桥某楼盘第三期目前价格是46000元/平方米,6月份这个价格是40000元。

  面对这些,更多论者愿意综合看待。

  中原地产分析师张大伟认为,目前北京5环以外房价确在下降,但5环以内的价格还没有多大变化。根本原因在于,近年来北京土地供应主要在5环以外,5环以内的也就10%左右。

  “现在房价下降处于从由点到线阶段,大规模面上的降价行为,还需要等待。”张说。

  中国社科院经济所研究员汪利娜更不乐观。其看法是,整体而言,北京房价并未松动。 “像一些通州6环附近的楼盘,过去爆出接近3万/平方米的价格,已经高过城区,目前即使下降一半,也仅仅是回归正常的合理水平而已。而四环以内的房价并未有大降的消息。”

  记者在北京多个城区楼盘调查发现,进入9月份以来,北京一些楼盘降幅较大。比如北京通州芙蓉路北段某楼盘打出每平方米降价6000元的巨幅广告。

  此楼盘在08年不过8000元,在2010年上半年最高竟升至2.3万元/平方米,目前爆出均价为1.7万元。

  芙蓉路往南的另一家楼盘类同。9月16日,记者从9月16日的北京秋季房展会提供的价格信息表发现,该楼盘新开盘的期房,价格定在15000元/平方米,比去年年底19000元/平方米的价格,低近5000多元。

  也正是这个数据,引发部分老业主的不满,前几日他们打着横幅到售楼处维权,“对这个情况,公司正在想

  房价真摔?

  拐点?

  个案之上,面上的交易情况如何?

  9月份以来北京楼市惨淡开局的现实,是否昭示着住宅供大于求的局面正在到来,全国住房价格下降拐点是否可期,争议很大。

  北京房地产交易管理网数据显示,9月北京住房销售仍不理想。该月前12天,北京商品房住宅、二手房住宅签约套数4137套,比2010年同期下降60.9%,比09年同期下降76.7%。

  对此中原房地产分析师张大伟直言,很可能北京住房将出现供大于求的买房市场局面。

  他介绍,此前万科针对北京家庭的入户抽样调查显示,在严格的限购政策下,北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房,折合户数为20万户。

  他援引中原地产数据称,截至9月12日,限购后北京楼市住宅成交量已经突破10万套。

  这意味着,北京还有10万户家庭有购房条件;但目前北京还有住房库存11万多套,加上北京最近1年预计供应大约2000万平方米土地,总计将提供超过15万套的住宅。

  蔡金水认同目前政策下北京房市供大于求的看法,“尽管外地人也可以购房,但需要5年纳税证明,符合条件的人很少;已有北京市户籍的又基本上都购房了,未购的是少数。”

  中原地产报告也认为,目前因为新开工及施工面积的明显上涨,全国可售或接近可售的库存增加了接近2亿平米。根据目前市场消耗量计算,预计在明年初市场很可能达到库存量的顶峰。这将使局部区域出现明显的供应潮,从而带动价格调整。

  但也有论者并不乐观,“事实上,全国的住房销售价格和面积仍在快速上升。北京、上海一线城市销售下降,但二三四线城市销售迅速增长,弥补了一线城市的下滑。全国的住房无论是价格还是销售量,并未出现拐点。越调控越涨价魔咒并未解除。”李战军说。

  记者根据国家统计局1-8月份全国商品房和住宅销售额和面积测算,1-8月份全国商品房和住宅平均价格分别为5557.5元/平方米和5183.9元/平方米,均比去年上涨10%左右。但是如果与1-7月比较,则商品房价格每平米上涨12元,住宅价格每平方米下跌1元钱,变化并不明显。

  并且,鉴于跨城市跨区域房价难以比较,目前公开数据仍难以支持房价拐点结论。目前整体看全国不同的城市涨跌互现。就8月数据看,全国56个城市价格环比上涨,44个城市环比下跌。

  张大伟指出,到明年3月份换届前,部分城市限购的政策应该不会改变,住房将继续向供大于求的方向转变,“之后要看新一届政府是否继续限购。如果继续限购,房价势必大跌”。

  汪利娜测算发现,2009年北京也出现过14万套的存量房情况,比目前的10万多套存量房还多。但此后尽管房价调控政策不断,但房价仍大涨;目前像北京等地的限购政策,仍只是抑制房价上涨的权宜之计,一旦取消,房价立即大涨,所以暂时不存在拐点之说。

  出路

  当下的调控政策,效果如何,出路何在?

  汪利娜认为,对于房价调控的根本出路在于对住房的保有环节征税。原因是在没有资本利得税和房产税的情况下,住房仍是投资炒作的目标,房价很难抑制。

  “目前的限购只是限制了外地人在北京购房,北京过去一半购房者是外地人,现在要求外地户籍者的5年纳税证明,只是暂时抑制了这部分需求。”汪说。

  李战军也指出,目前全国大部分城市的限购政策仍力度有限,特别是三四线城市,比如台州和衢州的限购仅仅是做做样子,因为没限郊区也没限二手房,“地方城市没有希望房价下跌的动力,只要能回避限购就去做,没有一个主动愿意限购而降低房价”。

  即使是这样的限购政策,也仍然未在全国普遍开展。最新的表态是国务院在7月上旬举行常务会议指出,已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

  然而继重点城市限购后,进一步的限购扩大化政策仍未出台,一些大城市买房需求被挤压到二三线城市。

  更进一步,则是土地财政的调整。

  中国社科院金融所房地产金融研究中心主任尹中立认为,多年来房价调控越调越高的根本原因是,地方政府将房价高涨作为土地增值的渠道。

  尹介绍,即便限购等调控政策下,地方政府土地出让金收入有所下降,但如果地方仍把卖地作为主要财源,势必仍会重走放松调控,房价立即上升的老路。

  尹认为目前开发商手持现金很大,并不急于降价回笼资金;而购房者则希望房价下跌。两边拉锯,最后也是最重要的是地方政府态度,“到底是要维护社会稳定,不让房价上涨,还是为了卖地增加收入,重走土地财政路子”。

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