公租房之争：谁有资格申请 租金多少成焦点

　　吴杰

　　公租房正在成为千万套保障房的重要组成部分。据中国政府网消息，国务院总理温家宝9月19日主持召开国务院常务会议。会议要求，公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，单套建筑面积以40平方米为主，租金按照略低于市场价格的原则确定。

　　自2010年6月七部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》后，各地公租房建设如火如荼，同时也暴露出一些问题，主要集中在公租房的户型面积、租金和准入门槛上。

　　公租房该建多大？

　　这是国务院常务会议首次明确公租房的单套面积以40平方米为主。在《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中，关于公租房面积的规定是“控制在60平方米以下”。2011年5月，国土资源部对此进一步规定：公租房面积“控制在60平方米以内，以40平方米为主”。

　　8月19日的国务院常务会议没有对公租房的面积上限作出新的要求。

　　从北京、上海、广州、重庆等城市的公租房建设细则来看，多要求公租房的户型以小户型为主，但实际上也有部分公租房的户型的面积达到90平方左右。

　　据《新京报》消息，亦城茗苑小区是北京市首批公租房小区之一，2011年3月份已经发放钥匙。该小区位于亦庄开发区的核心区，分为两个项目X17R1和X31F1。在X31F1，有16套是74平方米的一居室，其他2000多套为90平方米的两居室。

　　而根据2010年7月颁布的《北京市公共租赁住房建设技术导则(试行)》，北京公租房的面积应该控制在30平到60平之间。

　　对此，《新京报》另一篇报道援引项目的相关负责人介绍说，2010年7部门下发《关于中关村国家自主创新示范区人才公共租赁住房建设的若干意见》，其中提出，园区配套建设的人才公共租赁住房单套建筑面积，可据需求申报适当调整。

　　“适当调整套型面积，主要是考虑一些员工实际困难。”这位负责人说。

　　相比起来，重庆公租房小区的户型比较小，最大的户型还不到80平方，但是同样超出60平的界限。《重庆晚报》消息称，重庆首批公租房小区，民心佳园和康庄美地，两者的户型基本一致，分别是单间配套、一室一厅、二室一厅和小三室一厅。康庄美地建筑面积从33.4平方米到77.8平方米，民心佳园最大户型面积为79.8平方米。

　　公租房的租金是多少？

　　根据会议的要求，公租房的租金原则上需略低于市场价格。“公共租赁住房租金按略低于市场租金的原则确定。”上海市房管局2010年12月出台的公租房实施细则中也如此要求。

　　摆在公租房面前的最大难题可能就是租金的确定：高了，承租人不同意；低了，政府难以负荷。《第一财经日报》消息称，参与了《住房保障房》起草的清华大学法学院副院长申卫星认为，公租房不是纯粹的市场行为，也不是纯粹的救济行为，处于中间位置比较尴尬，租金水平难以确定。

　　深圳的公租房曾经因为租金问题而遭到退租。《羊城晚报》报道，2010年年底，深圳福田区于2008年首批配租的300多套公共租赁房近日合同到期，但有超半数的租住家庭不再续签合同。

　　福田区建设局相关负责人接受采访时说，租户退租主要原因是合同到期后业主上涨租金，而且从2010年开始，市财政不再对租户房租进行补贴，仅余区财政补贴。一涨一消，公租房的价格优势被削平，因此很多人退租。

　　2010年7月，北京公布了部分公租房项目的成本租金，因其与市场租金的相差无几而引来舆论的不少非议。新华社就此发表时评《看不懂、想不通的公租房价》，称每平米每月高达二三十元的租价与市场价不相上下，背离了公租房建设的初衷：通过保障房解决中低收入家庭住房困难问题。

　　《京华时报》援引北京市住房公积金管理中心一位官员表示，公租房租金按照低于市场价格20%的比例收取，成本租金不作为考核标准。如丰台黄土岗成本租金每平米30元，如果市场租金只有25元，那就是按25元的20%是20元收取，实际租金与成本租金的10元差价，将由政府财政补贴。

　　广州的公租房租金根据承租人的户籍、收入不同而设立不同档次。根据广州市房管局2010年10月公布的《广州市公共租赁住房制度实施办法(征求意见稿)》，广州公租房分政府主导建设和社会力量建设两种，前者主要面对广州本地户籍的内“夹心层”，租金按照承租人的收入不同分别设为市场价的40%、50%与60%；后者则没有户籍限制，符合条件的外地人也可以申请，租金最高不超过市场价80%。

　　不少市民反映给“外夹心层”的公租房按租金市场价的80%计算太高了，负担不起。《新快报》报道，广州市住房保障办相关负责人对此表示，主要是考虑如果租金标准定得太低，这些由社会力量 来建设的公租房根本找不到愿意建设的单位，“租金调低，怕会降低社会力量建设的积极性。无人建，受益人少，负面影响则更大，租金调整处于两难选择局面。”

　　重庆公租房的租金则远低于周边商品房。新华网消息称，2011年2月，《重庆市公共租赁住房管理实施细则》正式公布实施，重庆市副市长凌月明在发布会上介绍，重庆公租房的租金是同地段、同类型房子房租的60%，最高的11元一平米，最低的为9元一平米，“刚刚把我们建设资金的费用给交出来。”

　　不过，重庆市在上述公租房实施细同时规定了：“承租人在租赁5年期满后，可选择申请购买居住的公共租赁住房”。这种公租房可以出售的类似条款在北京、广州、上海的细则中并未出现，被认为是重庆为防止财务压力过大而为自己准备的终极退路。

　　谁有资格申请公租房？

　　此前，多地公租房的申请条件因为与户籍捆绑在一起而遭到公众质疑。2010年七部委联合发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》规定，有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。

　　此次的国务院常务会议也提出，在城镇稳定就业的外来务工人员也可申请公租房。

　　根据《北京市公共租赁住房管理办法》，北京市公租房的供应对象为本市中低收入住房困难家庭，包括已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其它住房困难家庭，也即未向非京户人员开放。

　　从2010年开始，北京市公租房将放开户籍限制的小道消息不断。《京华时报》2011年1月报道，北京市住保办常务副主任邹劲松对此表示，对一些产业园区、企业，政府会提供土地等方面的支持，他们也可以用自有的土地来建设公租房，为他们的外地务工人员和引进人员提供公租房的住房保障。

　　目前，北京公租房对户籍的放开尚未有确定的政策出台。

　　上海市的公租房不是以户口而是以居住证和社保来设定门槛，规定申请人需要持有《上海市居住证》应达到二年以上，并且连续缴纳社会保险金(含城镇社会保险)应达到一年以上“。

　　广州的公租房分两种情况：政府主导建设的公租房，申请人必须具有广州城镇户籍；社会力量投资建设的公租房则没有户籍限制，在广州市工作并签订3年以上劳动合同的新就业大中专及职校学生、引进的专业人才以及在广州市工作并连续缴纳社会保险费满3年的外来人员，且符合其他条件的，也可以申请。

　　重庆公租房被认为是门槛最低的，只要在重庆主城区有稳定工作和收入来源的无住房人员均可申请，并且明确了”稳定工作“的含义，包括：与用人单位签订1年以上劳动合同，且在主城区连续缴纳6个月以上的社保或住房公积金的人员；在主城区连续缴纳6个月以上社保且在主城区居住6个月以上的灵活就业人员和个体工商户；在主城区退休的人员；国家机关、事业单位在编工作人员。

　　此外，部分公租房似乎变成了新时代的“福利房”：有的是“人才福利”，有的是“国企福利”。

　　《中国青年报》报道， 北京经济开发区和中关村国家创新示范区已成为目前北京市公租房建设的主力军。位于北京亦庄的北京经济开发区配建公租房4500套，其中，鹿海园四里公租房小区内的800多套住宅已配给诺基亚、奔驰汽车、中铁十九局、中冶京诚等公司的员工，这些企业都是开发区内的纳税大户。

　　亦庄管委会有关部门称：“开发区根据企业对区域发展的贡献程度等条件向有关企业分配房源数额，各有关企业根据本企业自身员工住房困难等情况确定承租员工。”

　　北京市另一家产业园区——中关村国家创新示范区也倾向于将园区内的公租房分配给“重点”企业的“高端领军人才”。

　　《信息时报》报道，根据6月下旬广东省住建厅公示的《2011年广州市保障性住房安居工程项目统计表》，广州地铁公司、广州建筑集团、广州市政公司、番禺海关等8家广州企事业单位计划利用自有土地建设13395套保障房，这被业内人士认为该行为属于福利分房和集资建房。 　　

　　对此，广东省住建厅有关负责人表示，企事业单位虽然自建保障房，但在廉租房、经适房方面，房源要全部统交政府分配，员工必须和社会上其他住房困难户按统一标准接受审批；而公租房方面，虽然限制比较宽松，但员工禁止拥有产权，因此不算“福利分房”。

　　《广州日报》援引业内人士提出的质疑，若干年前的福利分房都是没有产权的，是否福利分房或许不能从有无产权来界定，可能要从是不是一种福利待遇来界定。