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北京:拐点之上

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-10-29 09:38 来源: 华夏时报

  本报记者 王冰凝 北京报道

  今年以来全国楼市整体低迷,北京楼市也陷入低迷交易期。北京通州、大兴、房山、昌平等郊区出现了大面积降价潮,以通州为例,东方华业玫瑰直降6000元/平米,经贸国际城总款最高降百万等降价现象的出现,甚至引发了退房现象。但是,北京市场新房仍以特价房为主,直接打折降价仍较少,而且降价仍集中在五环以外的郊区。

  通州晴雨表

  通州一向是北京房价震荡最为明显的区域,今年以来,面对深度调控和交易低迷,通州房价率先跳水。

  据通州当地一家房地产经纪公司负责人告诉记者,2010年底通州房价上涨比较迅猛,新建楼盘的房价基本上攀升到了每平方米2万以上,但从今年7月份开始,通州房价开始大幅度下跌,8月份的均价降至17000元/平方米,10月份更是跌到了15000元/平方米左右,每月跌幅在1000元/平方米左右。相邻的燕郊以及京郊的大兴、房山、昌平等区域房价也纷纷跳水。

  近几个月,开发商特价打折信息频现,参与降价的项目数量越来越多,优惠促销的力度和范围也越来越大。

  京贸国际城被评为北京“跳水”最快的一个项目,2010年底该楼盘的价格一度达到2.68万元/平方米的最高峰。随后,京贸国际城降到1.98万元/平方米,因为每平方米一次性降价7000元而成为著名的“北京第一降”。该项目今年还曾推出1.4万元/平方米的特价房;通州的珠江拉维小镇从今年2月至今,均价下跌了6000元/平方米。

  而昌平区万科旗下的金隅万科城项目,即将推出的最后一季度房源均价定为14000元/平方米,比起一期、二期的房源均价直降了4000元/平米;首开常青藤项目在2011年年初时均价在29000元/平米,目前均价为22000元/平米,直降了7000元/平米。据悉,龙湖地产近期将在北京推出大兴的龙湖时代天街项目,也号称将会“平价入市”。

  而北京二手房市场,价格则呈现跌幅逐渐加快的趋势。在成交低迷的情况下,成交价格也稳中有降。据链家地产市场研究部统计,9月份至今,二手住宅每平方米成交均价从24000元下降至23000元仅用了2个月时间,而3-8月份之间有6个月时间,每平方米价格从25000元波动性下降至24000元,表明当前降价速度明显加快,已进入中期回落阶段。其中,大兴区和通州区的二手房成交均价降幅更为剧烈,目前均价大约为14000元/平方米,与年初相比降幅大约为15%左右。

  年内难现大幅降价

  北京房地产交易管理网数据显示,截至10月10日,北京从9月1日开始的“金九银十”中,入市商品房期房住宅项目达到了34个,在入市的34个项目中,有明确优惠的达到22个,其中7个项目针对部分客户出现了9.5折及更多优惠。

  不过,在京郊普通住宅项目纷纷主动降价和频推特价房的背景下,部分高端住宅项目虽然成交量跌幅明显,却依然价格坚挺。北京房地产交易管理网数据显示,截至10月16日,北京在售商品房住宅均价排名前30的项目合计签约量为745套,签约面积为12.9万平方米,签约总金额为73.1亿元,与去年同期相比分别下降44.6%、49.8%和48%。不过,这些高端项目的签约均价为56552元/平方米,同比上涨了3.6%。

  北京房地产协会与伟业我爱我家集团联合发布报告认为,北京市限购政策近一年内难以松动,而在年底远郊、近郊区县的降价幅度将进一步增大,降价范围进一步向城市核心区蔓延,但房价大幅下跌的可能性不大。

  上海:真的降了

  本报记者 王海春 上海报道

  售楼处被砸、降价暂被叫停,都没挡住中海地产降价售楼套现的脚步。这一次,为了防止再次出现前期业主闹事砸售楼处的情形,中海地产10月25日竟然选择了在夜半三更时开盘。

  看来,上海的房价坚冰正在被打破。“由于明年楼市走向很不明朗,现在应该走低价快销的方式,而且需要走一步看一步,先回笼一些资金再说。”绿城集团相关人士向记者表示。

  半夜开盘的秘密

  “我是第一次碰到开发商半夜开盘,我们不像是来买房的,倒像是来‘偷房’的。”一位业主10月26日向记者表示。

  10月25晚上约10点半,数百名购房者聚集在上海浦东中海御景熙岸的售楼处前,等待这个降价6000元/平方米的项目推出的400套房源正式开盘。

  一位购房者表示,自己是晚上9点半收到售楼人员发出当晚将推出优惠房源的短信,收到短信后马上就从家驾车赶到售楼处。“毕竟已经降了这么多了,应该不会再跌了,所以收到信息后立刻过来选房。”

  据业主介绍,其购房的总价在200万元左右,但该楼盘近期的促销广告显示,类似房源的总价已变成了132万元起,与前期房源的差价约60万—70万元。

  忽然的大幅降价惹怒了前期购房的业主。在不满情绪下,10月22日多名业主砸坏了中海御景熙岸的沙盘。

  中海地产对外联络部唐女士10月26日向记者表示,中海御景熙岸楼盘会如何处理,公司总部目前还没有得到新的确认消息。“在上海的项目应该只是区域营销部门在个别楼盘进行特殊优惠活动,其它城市的项目目前不会大幅降价。”

  为什么从上海开始

  因降价而遭遇业主“维权”的,不仅仅是中海地产。龙湖、星河湾、绿地等大牌房企在上海的项目因为大打价格牌,均陷入价格风波中。而一向被认为价格坚挺的上海房地产市场,这一次成为了降价的急先锋。

  “这几个楼盘有些不一样,龙湖的楼盘都是新盘,采取了低价入市开盘的方式,而中海、绿地和长甲的项目,前期都已经有几个月或一年的销售时间。而降幅最大的中海地产,所受的冲击也相对更大一些。”易居中国分析师薛建雄表示。

  而降价的开发商也否认了他们首先选择在上海打降价牌。

  “这并不代表着我们在全国的楼盘都会降。这只是个别项目上的优惠,把一些楼层和位置不太好的房子用比较便宜的价格卖出去。明年楼市的不确定性比较大,应该走一步看一步。”绿地集团相关人士说。

  但业内人士却向记者指出,这与上海总房价高,各项成本高有关。

  薛建雄表示,上海一套房产的金额远高于二三线城市,购买力也较其它城市强,因此大型房企将上海作为销售资金回笼的突破口。

  而高力国际华东区副董事王谷峰在接受记者采访时指出,上海成为开发商突破的区域,还与房企考虑回收成本有重要的关系。

  “上海的土地成本远高于二三线城市,大型房企所开发的都是大盘,一个项目前期的土地出让金动辄十几亿甚至几十亿。他们不仅前期在土地上已经支付了很多资金,而且这些项目在银行已经贷了巨额的资金,在利率不断上调的背景下,开发商每月要支付的利息上涨也相当惊人。这成本已经投入了很长时间,却没有资金流回,仅资金的成本就会让房企感到巨大的压力。而随着物价上涨,上海的建设、运输和人力成本上升的幅度都大于其它地区。”王谷峰向记者指出,在限购政策短期内很难退出的情况下,这些大型开发商所面临的潜在资金压力远大于中小房企,因此只能选择降价自救。

  记者在采访中了解到,在大型房企领头下,其它开发商也感受到销售的压力。“朗诗地产、华侨城,还有一些中小型房企已经在准备如何实施降价了。”易居中国一位人士说。

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