北京：拐点之上

　　本报记者 王冰凝 北京报道

　　今年以来全国楼市整体低迷，北京楼市也陷入低迷交易期。北京通州、大兴、房山、昌平等郊区出现了大面积降价潮，以通州为例，东方华业玫瑰直降6000元/平米，经贸国际城总款最高降百万等降价现象的出现，甚至引发了退房现象。但是，北京市场新房仍以特价房为主，直接打折降价仍较少，而且降价仍集中在五环以外的郊区。

　　通州晴雨表

　　通州一向是北京房价震荡最为明显的区域，今年以来，面对深度调控和交易低迷，通州房价率先跳水。

　　据通州当地一家房地产经纪公司负责人告诉记者，2010年底通州房价上涨比较迅猛，新建楼盘的房价基本上攀升到了每平方米2万以上，但从今年7月份开始，通州房价开始大幅度下跌，8月份的均价降至17000元/平方米，10月份更是跌到了15000元/平方米左右，每月跌幅在1000元/平方米左右。相邻的燕郊以及京郊的大兴、房山、昌平等区域房价也纷纷跳水。

　　近几个月，开发商特价打折信息频现，参与降价的项目数量越来越多，优惠促销的力度和范围也越来越大。

　　京贸国际城被评为北京“跳水”最快的一个项目，2010年底该楼盘的价格一度达到2.68万元/平方米的最高峰。随后，京贸国际城降到1.98万元/平方米，因为每平方米一次性降价7000元而成为著名的“北京第一降”。该项目今年还曾推出1.4万元/平方米的特价房；通州的珠江拉维小镇从今年2月至今，均价下跌了6000元/平方米。

　　而昌平区万科旗下的金隅万科城项目，即将推出的最后一季度房源均价定为14000元/平方米，比起一期、二期的房源均价直降了4000元/平米；首开常青藤项目在2011年年初时均价在29000元/平米，目前均价为22000元/平米，直降了7000元/平米。据悉，龙湖地产近期将在北京推出大兴的龙湖时代天街项目，也号称将会“平价入市”。

　　而北京二手房市场，价格则呈现跌幅逐渐加快的趋势。在成交低迷的情况下，成交价格也稳中有降。据链家地产市场研究部统计，9月份至今，二手住宅每平方米成交均价从24000元下降至23000元仅用了2个月时间，而3-8月份之间有6个月时间，每平方米价格从25000元波动性下降至24000元，表明当前降价速度明显加快，已进入中期回落阶段。其中，大兴区和通州区的二手房成交均价降幅更为剧烈，目前均价大约为14000元/平方米，与年初相比降幅大约为15%左右。

　　年内难现大幅降价

　　北京房地产交易管理网数据显示，截至10月10日，北京从9月1日开始的“金九银十”中，入市商品房期房住宅项目达到了34个，在入市的34个项目中，有明确优惠的达到22个，其中7个项目针对部分客户出现了9.5折及更多优惠。

　　不过，在京郊普通住宅项目纷纷主动降价和频推特价房的背景下，部分高端住宅项目虽然成交量跌幅明显，却依然价格坚挺。北京房地产交易管理网数据显示，截至10月16日，北京在售商品房住宅均价排名前30的项目合计签约量为745套，签约面积为12.9万平方米，签约总金额为73.1亿元，与去年同期相比分别下降44.6%、49.8%和48%。不过，这些高端项目的签约均价为56552元/平方米，同比上涨了3.6%。

　　北京房地产协会与伟业我爱我家集团联合发布报告认为，北京市限购政策近一年内难以松动，而在年底远郊、近郊区县的降价幅度将进一步增大，降价范围进一步向城市核心区蔓延，但房价大幅下跌的可能性不大。

　　上海：真的降了

　　本报记者 王海春 上海报道

　　售楼处被砸、降价暂被叫停，都没挡住中海地产降价售楼套现的脚步。这一次，为了防止再次出现前期业主闹事砸售楼处的情形，中海地产10月25日竟然选择了在夜半三更时开盘。

　　看来，上海的房价坚冰正在被打破。“由于明年楼市走向很不明朗，现在应该走低价快销的方式，而且需要走一步看一步，先回笼一些资金再说。”绿城集团相关人士向记者表示。

　　半夜开盘的秘密

　　“我是第一次碰到开发商半夜开盘，我们不像是来买房的，倒像是来‘偷房’的。”一位业主10月26日向记者表示。

　　10月25晚上约10点半，数百名购房者聚集在上海浦东中海御景熙岸的售楼处前，等待这个降价6000元/平方米的项目推出的400套房源正式开盘。

　　一位购房者表示，自己是晚上9点半收到售楼人员发出当晚将推出优惠房源的短信，收到短信后马上就从家驾车赶到售楼处。“毕竟已经降了这么多了，应该不会再跌了，所以收到信息后立刻过来选房。”

　　据业主介绍，其购房的总价在200万元左右，但该楼盘近期的促销广告显示，类似房源的总价已变成了132万元起，与前期房源的差价约60万—70万元。

　　忽然的大幅降价惹怒了前期购房的业主。在不满情绪下，10月22日多名业主砸坏了中海御景熙岸的沙盘。

　　中海地产对外联络部唐女士10月26日向记者表示，中海御景熙岸楼盘会如何处理，公司总部目前还没有得到新的确认消息。“在上海的项目应该只是区域营销部门在个别楼盘进行特殊优惠活动，其它城市的项目目前不会大幅降价。”

　　为什么从上海开始

　　因降价而遭遇业主“维权”的，不仅仅是中海地产。龙湖、星河湾、绿地等大牌房企在上海的项目因为大打价格牌，均陷入价格风波中。而一向被认为价格坚挺的上海房地产市场，这一次成为了降价的急先锋。

　　“这几个楼盘有些不一样，龙湖的楼盘都是新盘，采取了低价入市开盘的方式，而中海、绿地和长甲的项目，前期都已经有几个月或一年的销售时间。而降幅最大的中海地产，所受的冲击也相对更大一些。”易居中国分析师薛建雄表示。

　　而降价的开发商也否认了他们首先选择在上海打降价牌。

　　“这并不代表着我们在全国的楼盘都会降。这只是个别项目上的优惠，把一些楼层和位置不太好的房子用比较便宜的价格卖出去。明年楼市的不确定性比较大，应该走一步看一步。”绿地集团相关人士说。

　　但业内人士却向记者指出，这与上海总房价高，各项成本高有关。

　　薛建雄表示，上海一套房产的金额远高于二三线城市，购买力也较其它城市强，因此大型房企将上海作为销售资金回笼的突破口。

　　而高力国际华东区副董事王谷峰在接受记者采访时指出，上海成为开发商突破的区域，还与房企考虑回收成本有重要的关系。

　　“上海的土地成本远高于二三线城市，大型房企所开发的都是大盘，一个项目前期的土地出让金动辄十几亿甚至几十亿。他们不仅前期在土地上已经支付了很多资金，而且这些项目在银行已经贷了巨额的资金，在利率不断上调的背景下，开发商每月要支付的利息上涨也相当惊人。这成本已经投入了很长时间，却没有资金流回，仅资金的成本就会让房企感到巨大的压力。而随着物价上涨，上海的建设、运输和人力成本上升的幅度都大于其它地区。”王谷峰向记者指出，在限购政策短期内很难退出的情况下，这些大型开发商所面临的潜在资金压力远大于中小房企，因此只能选择降价自救。

　　记者在采访中了解到，在大型房企领头下，其它开发商也感受到销售的压力。“朗诗地产、华侨城，还有一些中小型房企已经在准备如何实施降价了。”易居中国一位人士说。