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千亿地产私募托市 开发商豪赌2012

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-11-08 03:17 来源: 21世纪经济报道

  张晓玲

  11月6日,中国国务院总理温家宝公开表示,中国下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展。

  北京中原地产市场总监张大伟认为,温家宝讲话传达出的信息显示,调控短期不会放松,持续到明年已成定局;调控逐渐落实到降价环节,从全国来看,全面拐点已近。

  德勤房地产行业主管合伙人施清耀则对本报记者表示,中国部分开发商已经濒临资金链断裂的边缘,不仅是中小型企业,大型房企亦如此。

  在银行信贷和资本市场的融资途径都不断收窄的情况下,传统的房企融资通道悉数被堵,地产企业将目光转向了私募基金。

  北京中伦律师事务所乔文骏对本报记者说,开发商们想要抓住最后一根救命稻草,不惜寻找利率颇高的私募,“私募回报率不低于25%,我见过最高的超过40%”。

  乔文骏估计,截至目前,活跃在国内的房地产私募基金规模已达千亿,并且还在不断增加之中。

  千亿地产私募托市 开发商豪赌2012

  11月初的一个傍晚,李文(化名)从某私募基金深圳办事处走出来,不禁长舒一口气。

  他刚与该私募谈妥了一笔上亿元的融资,用来拯救自己操盘的地产项目。大约一年前,从中原地产跳槽出来的李文,接受了深圳一家开发商的邀请,走马上任操盘这家公司位于龙岗的一个中档住宅项目。

  不料风云突变,项目前期做完正准备推向市场时,遭遇深圳严厉的限购和限价政策,意向购房人锐减,销售不畅回笼资金困难,“公司不大,没什么背景,也没有太多资金来源。”李文坦陈,整天急得像热锅上的蚂蚁。

  而焦头烂额的李文们,恰是地产私募的猎物。

  “有一些开发商的房产项目由于各种原因急需资金:或者是新政策下银行突然不给钱;或者是限购、限价等调控措施出台后,开发商发现立即预售损失很大,故考虑融一点资让项目继续,晚一些再拿出来销售。”安泰盘实地产基金发起人蓬钢说,他的基金通过各种途径与困境中的开发商取得联系。

  安泰盘实是一只规模30亿-40亿的私募地产基金,由恒大地产董事局主席许家印、富力地产董事长李思廉私人投资10亿作为基础投资者,其余20亿-30亿面向社会募集。

  蓬钢说,眼下他要做的事,就是寻找合适的投资项目。目前,他已经在广州、深圳等地筛选了三四个项目。

  不只是甲方乙方,律师事务所、税务(财务)服务商等也作为中间人加入这一浪潮。北京中伦律师事务所乔文骏、德勤房地产业主管合伙人施清耀等,近年来投身房地产私募生意,为开发商私募融资出谋划策。

  乔文骏透露,目前多数房企,但凡有点门路,宁愿高成本融资,也不愿轻易降价。而具体操作的路径,蓬钢说,“除了个人介绍外,还会通过银行、信托公司等渠道面向社会融资”。

  银行的私人理财部门掌握着中国最富有人群的资料。如招商银行在全国有17家私人银行中心,手中掌握着3万名以上的高端私人客户(1000万元及以上人民币或金融资产额度)。

  据记者统计,建设银行、民生银行、招商银行的私人理财部门,是与私募合作最多的银行,通常,合作方式是以银行的客户作为LP加入私募基金。

  由银行推荐适合房地产投资基金风险偏好的客户,投资门槛为每户数百万到数千万元不等,“私募通过沙龙和闭门会议进行路演,银行主要负责从中搭桥和资金托管”。

  乔文骏介绍,目前,私募更青睐二三四线城市的项目,或者商业地产、综合体概念项目;蓬钢表示,他们的基金偏好投资具有潜力的住宅项目。

  民间资本投资房产的热情也确实高涨。

  根据住建部政策研究中心等单位发布的《民间资本与房地产业发展研究报告》显示,山西民间资本有一万亿元,温州5000多亿元,鄂尔多斯2000多亿元——这些民间资本绝大部分以银行存款及私人理财等方式存在。

  李晓东等基金业人士对记者说,过去两三年来,这些民间资金大量开始进入房地产开发环节。

  高利率融资及“对赌协议”

  在一年多以前,李文们是不会看上“胃口超大”的私募的,那时,银行贷款很便宜,利率仅在6%左右。

  但持续紧缩的宏观调控,使得开发商不得不在银行信贷之外寻求出路。国家统计局数据显示,今年1-9月份,房地产开发企业本年资金来源61947亿元,其中,国内贷款9749亿元,比例不到一成,显然,自筹资金或其他资金成为房企们的主要来源。

  私募此时伸来的橄榄枝,在房企老总眼中无异于“雪中送炭”。不止是李文这样的中小房企,大房企也一样借道私募。据本报记者不完全统计,截至目前包括中海、华润、金地、万科、保利、首创、远洋等大型地产商均成立了自己的私募基金进行融资,所得资金优先投放本公司旗下项目,总规模预计达600亿-700亿;与此同时,一些从开发商、投行处离职的从业人士,也纷纷成立了独立的地产私募基金。

  “债权式私募基金的回报率要求相对较低,12%-18%;股权式私募则很高,一般不低于25%,高的35%、40%都有。”乔文骏介绍,大型地产商的私募一般是债权式的,而独立私募基金则以股权式居多。而随着开发商的资金链越来越紧张,基金要求回报率越来越高,股权式私募基金的规模也越来越大。

  对房企而言,25%-30%的资金成本,远远超过了一两年前的融资成本。

  此外,地价成本也在上涨。据了解,过去两年住宅地价占售价之比显著升高,国土部数据显示,2010年全国平均土地价格占项目售价平均为23.2%;特别是2009年来的地王项目土地价格占比,已经高达39.2%。

  以保利地产为例,其近期在北京入市的地王项目保利中央公园和保利东郡,两项目地价占售价比已近50%。

  显然,诸多成本攀升后,房企的盈利空间受到挤压甚至面临亏损的风险。

  建银精瑞基金董事长李晓东直言,这些项目风险很大,“如一些国企,在2009年天价拿地,北京大望京有个地块,楼板价格都两万多了,现在实际上砸到手上”。

  李对本报记者说,房地产的价格由供求决定,而不是由成本决定,不要以为28000买的地,就能卖40000,市场不接受,也只能卖20000。而此时如果基金进去接盘,将来的风险和损失谁负责?

  但市场从来不缺赌徒。北京一私募基金经理人透露,一些地产基金会要求项目方签对赌协议,基金出20%的资金,项目方把80%的股权质押给基金,头3年每年给20%-25%的回报,如果做不到,基金就取得对方多数抵押股权,“这样即使开发商亏本,基金也不会亏到哪儿去。”

  开发商愿意签署这类协议,则是在赌未来,“希望有了这笔钱之后,可以渡过今年的难关。”李文说,公司不想降价卖房,如果能撑过2012年春节前后,限购和限价都放松的话,房价将会迎来一轮反弹。

  私募退出寄望2013

  那么,开发商和私募基金捆绑等待的明天会是怎样呢?

  李文设想的房价反弹会实现吗?在蓬钢看来,可能性很大,但过程曲折。

  他分析,2009、2010年上半年房企开工量猛增,会集中导致2012 年上半年供应量迅速增加。届时市场又不太好,加上开发商又必须卖房还债,所以明年上半年可能会是一个比较困难的时期,也可能是房价下跌幅度比较大的时候。

  蓬预测,度过2012年之后,由于2011年的投资意愿减少,2013年的供应也会相应减少,但需求依然存在,则房价在2013年或将迎来另一波反弹。

  在高盛高华分析师王逸的研究模型中,未来12个月主要城市房价将由当前水平下降15%-20%(或由2010年峰值下降约25%),且2012年上半年,开发商的再融资需要更高。

  眼下房产私募们也循着房价的波动幅度,在缜密构想未来的退出机制。

  按照蓬钢的设想,其私募退出的机制为开发商回购,但是,回购一般是在项目的销售达到一定程度时才会进行,最终关键要靠项目能够卖得出去,基金才能退得出去。蓬钢给自己的基金设定的退出时间为2013年。

  由此,私募所投资的住宅项目能否安然度过2012年,将是私募能否顺利退出的关键。

  但是,这个前景不妙。风声鹤唳的市场现状表明,此轮房地产调控的政策性系统性风险正在加剧。鉴于限购令政策放松的可预见性依然较低,分析师王逸取消了之前2012/2013年房价反弹(每年上涨10%)的预测。

  “我认为,有一些很过分、很荒唐的限制会渐渐地取消,但整个限购令是否完全取消不好说。”蓬钢表示,政策仍然面临很大不确定性。

  此外,开发商的整体资金链和销售回款状况都在恶化。高盛高华的研究报告显示,非龙头企业长期偿债能力、资产流动性均继续恶化,扣除中国房地产上市公司四强“招保万金”后的净负债率为72.8%,再创历史新高;反映短期偿债能力的现金覆盖率指标普遍恶化,扣除招保万金后的覆盖率为95%,仅好于2008年最差水平。

  而龙头企业尽管长期偿债能力尚可,但资产流动性也已减弱。招保万金近期均对部分楼盘降价促销,以加快现金回笼。

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