全国六成地块底价成交 北京良乡楼面价4250元

　　本报讯(记者 姚丽颖)北京昨日再次低价出让一住宅地块。房山区良乡一居住金融用地被北京城建房地产开发有限公司和泰富德投资集团有限公司联合体斩获。该地块项目起始价5.58亿元，历经三次报价，最终成交价5.64亿元，溢价率仅1.1%。

　　楼面价

　　同比下降42%

　　昨日出让地块的建筑面积为132705平方米，折合楼面价4250元/平方米。与9月同区位的居住地块相比，下降了42%，和去年相比则降幅过半。

　　据悉，今年下半年，房山商品住宅均价已4个月连降至14717元/平方米，库存9636套。而随着2010年出让地块项目的入市，房山还会迎来一波供应高峰。由此，房企对于房山居住地块的拿地意愿已明显减弱。

　　此外，由于前几年房企对土地价格的追涨，今年调控后遭遇销售盈利严重缩水，甚至得不偿失。业内人士预计，未来一段时间内地块底价成交，保证利润空间和降价空间将成为主流。根据链家地产市场研究部统计，2011年前10月，全国主要城市居住地块成交7734宗，其中4619宗底价成交，占比60%。另一个数据是，全国主要城市土地流拍575宗，较去年全年增加110%。由于土地流拍造成的土地出让金滞留额达950亿，较去年全年增加127%。

　　本月底

　　还要出让10宗地

　　北京住宅供地明显加速。市土地整理储备中心近日分两批挂出14宗经营性用地出让公告。除一宗金融用地招标出让外，其他均为挂牌出让。总规划建筑面积约234.4万平方米，带有居住性质的地块为10宗。

　　“13块挂牌地块的起始价总和就达到了122亿元，应该是今年内最大一批土地出让了。”中原地产研究部总监张大伟表示，但因为近期多宗土地都是接近底价成交，而且很多地块设定合理土地价格上限，“总额超过200亿元的可能性不大，可能在150亿元左右”。

　　其中，昌平区成为此次宅地出让重点区域，沙河高教园区和南邵镇中关村科技园昌平区东区分别有两块居住用地出让，四宗地的建筑规模共87万平方米。还有两宗住宅用地位于亦庄经济技术开发区。

　　近期，北京土地市场传出出让政策放松的消息，包括降低竞买保证金比例等。记者根据出让文件计算了一下，挂牌地块的竞买保证金依旧约为起始价的30%，没有发生变化。如昌平区沙河高教园区住宅及配套设施二期A6地块，挂牌出让起始价为人民币127710万元，竞买保证金为人民币38000万元，占比29%。

　　不过根据竞价起始价计算，中关村科技园昌平区东区三期0303-03地块起始楼面价为5185元/平方米，04地块起始楼面价为4156元/平方米。与之前同区域地块起始价相比有所下调。

　　昔日地王

　　目前日子难过

　　自2009年至今，北京出让地块中含有住宅用地、溢价率超过100%的高价地有33个。但截至日前，18个已销售项目的销售总金额仅为土地出让金总额的八成，不少项目濒临亏本。

　　财大气粗的企业们竞得高价地一时风光，但如今再看，不少地块已成难以下咽的“硬骨头”。

　　不久前，曾经的北京单价地王、蓟门桥地块换了东家，原“地主”中国兵器装备集团旗下的世博宏业将其转让。该地块曾于去年3月被中国兵器装备集团下属公司北京世博宏业以17.6亿元的高价艰难摘得，楼面价近3万元/平方米。土地成本过高并遭遇宏观调控，显然是转让的主要原因。

　　没有转让的高价地得主们日子也不好过。最新统计显示：从2009年至今，北京出让的含有住宅类地块并溢价率超过100%的高价地合计有33块，其中18个项目进入销售环节。这些地块合计土地出让金为468.76亿元，而截至日前，总销售额359.45亿元，仅为土地出让金的76.7%。其中更有8个项目的销售额还不足土地出让金的一半。

　　据了解，按照正常项目计算，土地成本应占销售成本的三至四成。如果土地成本甚至高于销售所得，意味着项目濒临或者已经亏本。此外，一般项目的土地楼面单价约占项目售价的两成，而调查显示，这些高价地项目的楼面单价占售价比例达39.2%，大大高于正常水平。

　　高价地

　　降价压力加大

　　业内人士认为，北京高价地集中上市时间在2010年后期，当时恰好赶上房地产调控，特别是今年的限购政策抑制了大部分的投资需求，导致房价稳中有降。而开发企业当初拿地成本过高，运营的资金成本也很高，价格刚性较大，以至于难以根据市场环境以价换量，“如果不选择快降，很可能随着后市供应大幅增加面临更艰难的境地。”