二手房成交由盛转衰 房屋中介关闭千家

　　房产“居住+投资”的属性决定了二手房在健全市场下的重要作用。正因如此，二手房市场在宏观调控中受到的冲击更为明显。而随着大浪淘沙式的变革，更合理的二手房市场环境也即将到来。

　　二手成交由盛转衰

　　从去年开始受调控影响，北京二手房成交量萎缩严重。目前全市二手房成交量不足8000套，不足市场旺盛时期的一半，而全市目前房屋中介门店数量约5300家，与去年相比仅减少了12%，房屋中介行业承受的销售压力随着成交走低越来越大。

　　2009年房地产投资火热，几乎所有房屋中介公司都盈利。2010年受调控影响，二手房成交量虽然同比骤减，但仍然可观。但2011年严厉的限购政策，二手房交易量急剧缩水。而中介公司在前两年大规模扩张的门店仍然存在，房屋中介行业面临严重考验。

　　据统计，二手房成交中，前七家房屋中介公司市场份额达到了50%以上，除自行成交外，中小房屋中介公司的市场份额大约仅有25%左右。若在像2009年成交较好的环境下，中小房屋中介公司面临的只是盈利少，而在当前之下，则面临着生存考验。据统计，从2011年3月份至今，全市有近1000家房屋中介门店关闭，绝大多数房屋中介公司已经亏损明显。

　　虚假房源遭遇阻击

　　今年来，房地产网站纷纷掀起打击虚假房源的热潮，作为国内第一家发起“真房源行动”的知名房屋中介公司，链家地产高调打假将近半年，受到很多消费者的关注。“真房源行动”是针对网上层出不穷的虚假房源、虚假报价进行的一次打假运动，其“假一赔百”的口号也成为房屋中介行业最高额度的赔偿承诺。

　　作为首个推行真实房源的平台，链家在线承诺所有房源真实，并与中消协启动100万元的先行赔付保证金计划，成为国内首家在消协设立先行赔付保证金的房屋中介公司。据了解，推行真房源行动之初曾因删去不符标准的房源导致网站浏览量明显减少，但随着真房源行动执行的逐步深入，访问量逐渐回升并稳步增长，真房源行动也得到了众多消费者的认可。

　　事实上，这两年链家通过品牌运作获得了重大资本扩张。2009年链家与IBM合作，首次将中介行业的核心竞争力从规模化发展转向服务质量。2010年，链家将经纪人的底薪调高了一倍，同时限定大学以上学历为最低招聘门槛。一系列的举动，引起了创投公司千万美元的注资。

　　强者恒强 转战全国

　　虽然当前经纪行业面临严重考验，但从长远发展角度来看，经纪行业的未来发展空间仍然很大。链家地产董事长左晖认为，二手经纪行业经过彻底洗牌之后，未来会涌现出年销售额超过5000亿佣金超过百亿的经纪体，“外界看见链家今天选择的是逆市突围，开始启动全国化战略，但是在我看来，链家不过是再次顺应经济趋势做一件对企业来说对的事，这可能跟短期市场好坏无关，链家已经在天津、大连、南京相继开设分部，年底前还会正式进入二三个城市。”

　　本报记者 吴焕 

　　·业内观点·

　　链家地产董事长  左晖：

　　存量房规模和换手率决定二手房提升空间

　　二手房有两个维度，一个是领域，如住宅、商业、写字楼、街铺等；另一个是服务，咨询、经纪、管理、金融服务等。两个维度不同的交织形成矩阵，都可以有拓展的空间。就二手住宅买卖看，提升空间取决于存量房规模和换手率等指标。

　　目前房屋中介行业存在两个问题，一是投入不够，二是发展不扎实，这需要全行业加以重视和解决。另外，也希望借助北京晚报等主流媒体呼吁各层面推动真实房源，现在互联网上以假房源吸引客群的太多了。

　　·本报点评·

　　由于二手房经纪行业在过快发展的过程中，行业口碑并不是很好。在当前行业的发展中各经纪公司也在不断地完善和改进，而作为经纪公司，回馈社会是企业的承担的社会责任。

　　此外，因为过度依赖市场、过多依赖房源、客源信息，以至出现了市场好便疯狂开店急速扩张，而市场一旦萧条马上关门闭店裁员的现象。

　　作为以服务为主的行业，应该不断提升对客户的服务能力，才能够促使企业无论在什么市场环境之下，都能够快速发展。

　　中介篇大事记

　　·2009年·

　　■12月底，我爱我家发布数据称，面对越来越红火的二手房市场，我爱我家将不在仅靠租赁占据二手房市场，而是瞄准了二手房交易这块更大的“蛋糕”。仅在2009年下半年，我爱我家公司就在北京新开了40家至50家门店，基本上保持一周开1家至2家的扩张速度。

　　■有媒体同期报道称，2009年二手房市场交易火爆。不少中介机构的一线员工月收入可以在20万元。一些店门甚至单月最高利润率达到了2900%。

　　·2010年·

　　■5月20日，海淀区四季青附近的两家房屋中介员工发生冲突，致使3人受伤，而起因只是因为广告牌被碰倒。

　　■5月28日，朝阳区西坝河附近的两家房屋中介公司的经纪人在带客户看房途中发生肢体冲突。

　　■12月10日，房地产综合服务机构伟业顾问与经纪企业我爱我家联手成立伟业我爱我家集团，该集团将纵向打通一二手房经纪与房地产综合服务产业链。业内人士表示，经纪机构全产业链的发展有利于规避由于楼市波动带来的风险。

　　·2011年·

　　■2月，限购政策实施细则出台之后，北京中介公司便受到巨大冲击，鑫尊地产闪电关闭了50家门店。

　　■4月1日，《房地产经纪管理办法》正式实行，一场严厉的整肃风暴正向房屋中介袭来。据北京市建委相关负责人透露，政府将重点检查中介门店虚假房源，这次检查亦被称为北京市房产中介行业这两年为止最大力度的检查。

　　■5月，中国消费者协会与链家地产正式签署《先行赔付保证金协议》。根据协议，链家地产在中消协建立百万元保证金账户，约定“假一罚百，如有虚假，可由中消协代为理赔” 。

　　■截至10月底，北京的二手房月成交量已经连续7个月不足万套，创下了34个月以来最低值。

　　■11月，链家地产发布研究统计称，今年以来北京二手房中介共关闭门店约1000家左右，为三年来最多，其中10月关闭门店177家，已连续多月单月关闭中介门店超过100家，其中约73%为中小经纪机构。